房地产开发商是“真从”还是“假摔”

　　7月至8月，平静期。各方都在观望，看政策施行的效力，以便作下一步打算。期间，房地产开发商的态度发生重大变化，任志强更是喊出“从了”

　　对于房地产调控而言，7、8月份的市场表现很关键，因为是“承前启后”的过渡。

　　而就市场的实际表现来看，这是一段相对平静期。中央企业、地方企业、购房者、房地产开发商……都在观望。购房者在观望，在等待房价下跌；中央企业在等待评测第一阶段的调控是否达到预定效果，以决定是否追加政策；地方企业在关注市场表现和企业的利益，决定下阶段的对策；房地产开发商也在窥探市场动向和政策方向，以考虑应对办法……

　　这期间，表现活跃的是房地产开发商，他们的态度发生了重大变化，集体向企业示弱、示好。中国的楼市是“政策市”，房地产开发商们明白得很。

　　任志强“从了”

　　开发商态度转变的一个标志性人物是华远董事长任志强。

　　7月的海南热浪袭人，一群房地产大佬跨海而来，参加2010年博鳌地产论坛闭门会议。参会人数32人，多数是国内房地产开发企业的老总，也有央行与发改委的官员。

　　作为强硬派房地产开发商www.fangxiucai.com的代表，任志强之前对降价一直持反对态度，而此次却大谈降价，他号召地产同仁们要给企业面子，说：“赶紧降，否则会出更多乱七八糟的政策，大家还是需要给企业一个面子。”

　　据参会人士透露，任志强的态度是这次闭门会议上的主流。包括万科执行副董事长肖莉、保利地产副总经理胡在新等房地产开发商均明确表态“下半年要随行就市”。

　　时隔不到一个月以后，还是在博鳌，任志强又放话了。8月12日，在博鳌房地产论坛上，任志强向台下的房地产开发商隔空喊话：“企业有时候希望做事，你就得配合。我们最担心企业继续拿出一堆东西，那一堆东西其中有一些准备使用‘核武器’，你干吗非得让企业把‘核武器’都用出来，你要从了，就不用把‘核武器’拿出来了。”老任还特别现身说法：“我都‘从了’，你们也‘从了’吧。”“不是我一个人要从，而是包括房地产开发商、购房者、地方企业在内都要从，如果不从，房价就要往上涨。”

　　较之上一次“给面子”的说话，这一次“从了”二字更富有感情色彩。虽是调侃，但又确非调侃那么简单，既表达了作为政策被动接受者的无奈，也暗示了许多房地产开发商仍在硬扛的现实，还传达出他对企业调控目标的了然于心。
　　识时务者为俊杰。在调控政策重压下，一向敢于“放炮”的任志强也圆滑了一把。任志强是共产党员，讲政治，识大体，知道政策和策略是党的生命，也知道胳膊拧不过大腿，更知道适当示好是一种战略战术。

　　有人说，任志强此番的“从了”，看上去更像是为避开“核武器”而采取的应对技法，是一种障眼法。任志强嘴上说“从了”，但是“真从”还是“假摔”，还有待观察。

　　地产企业“低开”共识

　　除了口头“从了”，一些识时务的房地产开发商已经率先在行动上有所表示。

　　5月5日，恒大率先全国降价，初期跟风者寥寥，直至6月份，万科全国范围内价格普调，降价逐渐成为房地产开发商共识。

　　申银万国7月7日报告说，万科6月全国所有项目平均降价幅度达14.3%，其中上海地区降幅达20%，深圳达到15%。

　　万科不喜欢“降价”的说法，而是艺术地表达为“低价入市”。

　　万科执行副董事长肖莉表示，万科不捂盘、不囤地、不当地王的“三不”政策中，不捂盘、不囤地的前提即为快速销售。“加快销售的标准是什么？就是我们所推新盘，当月达到60%的销售比例，这需要寻找市场合适的价格。”她同时强调，“不存在降价问题，我们采取合理低价入市政策。”

　　低开策略逐渐成为共识。复地集团董事长范伟透露，复地在上海的一些楼盘，因“定价合理而卖得不错”。但范伟提醒说，价格调整还没能成为普遍现象，“整体上，房地产开发商应该调整自己的心理预期，把价格再降一点；但个体角度上，它们有自己的判断决策，不敢动或不愿意降。行业内需要有些公司向前带一带，比如绿地、恒大都不错。在这个时间点上，市场能活跃起来，对大家都有好处。”

　　国企保利地产在2009年出尽风头，在激进的拿地策略下，其在2010年的动作更引人关注。保利地产副总经理胡在新透露，保利地产上半年销售额近218亿元，同比微增。“保利的策略就是随行就市。”胡在新说，“保利会适时根据市场状况做出调整。”

　　8月16日，中房信集团提供的数据显示，上海目前已有十余个楼盘以周边房价七五折乃至更低的价格销售，同时在杭州也有楼盘大幅度降价促销。对此，有人认为房地产开发商是为了业绩，另一种解释是，房地产开发商只有降价销售，才可能不出台更严厉的调控措施。

　　事实上，即便是在降价促销的层面，公众也很少见商品房房价直接下调，而更多的是“打折促销”等变相的降价手段。表面上，一些楼盘房价略有下降，但实际上降多少、怎样降还掌控在房地产开发商手中。房价的基本价位没有任何变动，给市场所传递的信号是上扬到目前的房价不可能回落，开发商通过“让利促销”所维持的高成交量，在试图诱惑更多的人回归购房阵营，会不会成为未来某个时点伺机涨价推盘的蓄势和铺垫，也未可知。因此，开发商是不是真的“从了”还真不好说。
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　　企业举动一：银行压力测试

　　这期间，企业做了些什么事？

　　一是继续扩大银行压力测试。8月初，银监会下令对房价在已经出现大幅上涨城市的商业银行进行压力测试，以评估房价下滑约50％～60％的影响。

　　事实上，5月就已经做过一轮银行压力测试，当时，要求的压力测试涉及三种假定，即全国的平均房价分别下跌10％、20％和30％的情况。压力测试的报告显示，交通银行、工商银行、建设银行、招商银行、民生银行等，分别可容忍的下跌极限分别为30%、35%、37%、40%。

　　测试结果证明我们的银行几乎个个都是好样的，如同交通银行副行长钱文挥在交行中报发布会上表示得一样，在发生极端情况、房价下跌一半的情况下，交行的房地产不良贷款率大约仅上升1.2～1.6个百分点，总体风险可控

　　在我国现行体制下，银行压力测试其实没什么太大的意义。银行基本都是国家的，是可控的，银行的运营是国家信用作担保的，实在不行，下下策，还可以多印钱。银行破产则意味着整个国家金融秩序的瘫痪，甚至是整个经济的紊乱。

　　企业此举的意图也许就是示威作用。房价即使下跌50%，对银行影响都不大，万一房价继续失控，企业可以使用一些“核武器”。过去也许还投鼠忌器，担心房价下降幅度过快过大对银行造成不稳定因素，现在这块“心病”不治而愈了。接下来，就看开发商们“从”还是“不从”。任志强凭着多年的政治敏感，嗅出了一些味道，一方面公开带头表示“从了”，另一方面也许还自我施压，测验一下华远在房价下跌30%、40%、50%时资金链是否依然绷得住。相比之下，大多数开发商就不如老任这么头脑清醒了，还在做着调控放松、房价反弹的春秋大梦。

　　企业举动二：继续“喊话”

　　除了银行压力测试外，企业还做了一件事，就是继续“喊话”，一是通过高层领导，二是通过相关媒体。

　　比如，国务院副总理李克强在7月13日到21日的短短八天内先后两次强调，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作。

　　再比如，针对有媒体报道6、7月份北京、上海、南京等城市出现楼市成交量“暴涨”，《人民日报》8月16日发表文章称，这绝不是楼市开始复苏。文章语调严厉地指出，这是一个“刻意隐瞒真相的暴涨”，楼市调控政策预期结果还“远未达到”。文章指出，一旦营造出“暴涨”的氛围，就可以推动更多人恐慌性购房，开发商就可以借机涨价推盘、投机客就可以借机抛盘出货。所有夸大其词的炒作，所有的阴谋阳谋，目的只有一个——干扰调控，误导预期，获取暴利。

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