解决物管费困局的新思路

　　物管费是伴随物管业始终的既古老又新颖的重点和难点课题,也是与物管有关的各界人士关注的热点话题。一时间剪不断,理还乱。双方的矛盾和分歧无时不在,时而缓和,时而激化,让人感到物管成了投诉中心之一。收费与付费的博弈没有终点,只有暂时的均衡,。物管费是物业公司的生命线,是物管行业的血液,对业主而言也是保证物业价值,维系生活工作品质的重要组成部分。如果不形成一套科学合理的物管费制度,将会导致从业人员知难而退,危及业主的最终利益,使行业发展后续乏力,。本文仅对物管费产生机制再造提点看法。

　　一、物管费来源机制存在缺陷,影响物管可持续发展

　　从房地产售后服务到形成独立发展的物管产业,从福利式免费服务到实施消费者付费,是社会发展的必然,是物管发展的里程碑。但目前的物管费形成机制和实施效果存在先天不足,笔者认为至少有以下缺陷:

　　1、物管费导入时业主并无价值判断,缺乏基本的理解

　　物管费是业主购房时若干费用中绝对额较小但持续时间较长的一种费用,巨额的购房费用、装修费用、专项维修资金、五通费用与小额物管费的对比形成强烈反差,人们更愿意仔细思考大额费用的构成和筹集方式,而较少考虑物管费是否科学,筹集模式是否较合理。在签购房合同时,前期物管合同往往仅供购房者参考,为不影响卖房,前期实施物管的公司往往不可能主动告之业主,请认真研究物管合同,不同意物管方案最好别买房。业主购房大多对物管没有认识,也认为前期物管是与开发商签的,购房者发表看法确实没多大用处,只要看上了房子即可。于是,本应在购房前统一对物管认识的工作难以实施,埋下了业主入住后业主们通常可能凭意气、凭感觉和自己理解的物管标准对物业管理服务进行“调教” ,从而埋下了你争我闹的后患。物管费的收取工作本应很规范,但却变得复杂。人人都认为自己有权评价物管费的合理性,人人都可找理由拒绝交纳物管费。物管费是针对全体业主的,应按业权份额表示意见,个人可以提建议,如果未获多数业主通过,未形成全体业主认可的决议,是不能实施的,仅有特约服务费可以供业主个体全权选择,认可就选,不认就不选。

　　2、前期物管费脱离价值基础,超标准服务形成不良示范

　　前期物管的功能较复杂,除为最终用户服务外,很大程度上是在为开发商做售后服务工作,这种售后服务的功能和内涵已经超越了物业管理。为了促进房地产的营销工作,讨得已购房业主的良好口碑,业界比较通行的作法就是从开发环节的费用中筹措一部分用于物管环节的“锦上添花”,使不少小区(大厦)物管费收费标准低于物业管理服务的正常运行成本,如有的别墅区运行成本号称3.5元/㎡月,而向物价局报批的价格仅为1.52元/㎡ 月,实际执行时还低于此标准,差额部分由开发商补助。数年后,开发商要求物业公司独立核算,自负盈亏,不再对完成售后服务使命的物管提供差额补助。这时,业主已习惯了原来的较高服务标准的较低的收费标准,难以接受服务标准的降低,也难以接受物管费的提高。物业公司与业委会协商并算细帐,业委会也分成同意涨价和不同意涨价两派,物业公司则要求在规定

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