盐城市房地产市场调查报告

　　 一、盐城国民经济状况

　　 1、回顾和综合评述

　　 盐城市地处江淮平原东部、江苏的北部,浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内,是江苏沿海中心城市之一。东临黄海、南与江城南通市、泰州市毗邻,西傍文化名城扬州市和古城淮阴市,北与山城连云港市接壤。下辖一区二市五县,市区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县。

　　 盐城地形皆为平原,南北部地区分别由长江和黄河携带的泥沙,经海潮、风浪作用沉积而成,地势最高处在灌溉总渠两侧、废黄河两岸高地和响坎河两岸,海拔8-9米,最低处在大纵湖、北龙港一线,真高只有0.7-1米。盐城境内渠港湾四通八达,通榆运河纵贯南北,苏北灌溉总渠、串场河、中山河、射阳河、新洋港、斗龙港等着名河流纵横交错。

　　 盐城土地面积14911平方公里。东部有海岸线582公里,占江苏省海岸线总长度的56%。沿海滩涂面积45.3万多公顷,占全省沿海滩涂面积的75%。盐城总人口796.51万人,其中非农业人口269.62万人,占总人口的33.9%,人口密度534人/每平方公里。

　　 盐城处于亚热带向暖温带的过渡区,也是我国南北的连接区,年日照时数2252小时,年均气温15.7摄氏度,年降水量840毫米左右,土地肥沃,水域广阔,气候温和,四季分明,冷暖有常,雨量适中,宜农宜林,宜牧宜渔。

　　 盐城市市区成立于1983年,全区总面积1696平方公里,人口66.34万,下辖20个镇,有305个村民委员会和139个居民委员会,是盐城市政治、经济、文化中心和对外开放的窗口。 盐城市区由亭湖区和盐都区构成。亭湖区是盐城成熟的商业、居住、生活区;盐都区是市区政治经济科技文化中心。

　　 盐城是江苏重要新型的工商业城市,具备较好的工业、农业基础,被国务院列为对外开放地区。盐城工业经济具有一定规模和技术水平,全市现有各类工业企业4万家左右。尤其是汽车产业成为盐城的支柱产业,带动了相关产业的发展。近几年,全市的经济发展迅猛,到2003年国内生产总值高达760亿元,同比增长15.68%。人均国内生产总值达9542元,同比增长15.55%。

　　 城市居民人均可支配收入为8059元,同比增长10.79%。盐城市大部分为农业人口(66%),外出打工的较多,据有关数字显示,至2000年底已有46.7万人在市外打工,占当时的农业人口的17%。他们从市外省外境外带回的收入并没有能有效地计入当地的统计数字,所以实际人均收入要高于统计数字。(据有关资料显示:截止2001年底,盐城市先后向38个国家或地区输出劳务人员达20589人,签订合同额5亿多美金,完成营业额4亿美元。以每人每年3万元的收入和平均每人在外工作2年计算,派出一个人的年收入相当于农村10个劳动力的年收入。这几年的海外劳务输出共获得了12亿元人民币的外汇。)社会消费品零售总额为224.88亿元,同比增长6.36%。

　　 同时,在房地产开发方面,盐城市的发展也相当迅速,到2003年全市房地产开发投资额为23.12亿元,同比增长幅度高达33.65%。

　　 竣工房屋面积为134.08万平方米增长8.68%,商品房销售面积达144.3万平方米增幅惊人地高达49.05%。从图中可以看到,03年前,盐城的销售面积一直小于竣工面积,供大于求,而03年,巨大的需求导致了销售面积超过竣工面积,求大于供。可以预见,盐城的房地产开发市场存在相当的潜力。

　　 经过多年的努力,盐城市经济结构的战略性调整取得重大进展,初步形成现代化城市的格局和风貌,人民生活在实现小康的基础上更加宽裕。

　　 2 、盐城市社会经济发展展望

　　 A、盐城—中国东部沿海岸唯一的“潜力股”

　　 盐城是目前中国东部沿海岸地区唯一欠发达的地区,预示着经济上扬的巨大潜力。盐城地区北有渤海湾、胶东半岛,南有苏南、上海、浙江、福建和广东等沿海发达地区。中国的东部发达的经济海岸线,在盐城地区似乎突然间落入一个“V”型谷底。我们认为这与过去盐城所处的交通条件有密切的关系。纵观东部沿海地带,东北、华北地区至连云港的交通体系较为完善。连云港—伊斯坦布尔欧亚大陆桥铁路干线带动经济往西发展。而华东地区的长江黄金水道同样把经济腾飞的发展轴心扭转为向西发展。盐城地区成为

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