北京通州地区市场调查报告

　　 89598751

　　 65811127

　　 项目情况表

　　 交通及环境

　　 此区域显然已经与通州城区的发展速度同步,宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路,完善的市政配套设施,整洁的周边环境,温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。

　　 项目情况

　　 富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都属于有一定市场知名度的项目。普通住宅中西潞苑的建筑规模最大,总建筑面积32万平方米,属于大型居住区。建筑形式为多层,户型种类齐全,格局新颖,价格较低,均价2200元/平方米。但社区配套不够完善,只有一个超市。

　　 枫露花园与西潞苑的基本情况比较相似,只不过社区偏小,总建筑面积10万平方米。富河园可以算这一地区的精品项目,坐落于北关环岛西北角,位置优越;外观华丽,楼体设计新颖,外墙采用华丽的涂料,社区内有多层楼,也有高层塔楼,分为四期建设,有完善的配套,四期设有会所,多种户型可供选择,一、二期的销售工作已经圆满完成,即将开盘的三期,期房均价3000/平方米的价格偏高。

　　 此区域的发展前景不言而喻,是东北部房地产发展的重头戏,无论从位置、交通、环境都具有先天优势。

　　 2.南部地区(潞邑地区)

　　 项目名称

　　 华龙小区

　　 新潮嘉园

　　 上潞园

　　 发展商

　　 北京民望房地产开发公司

　　 北京鹏程房地产开发公司

　　 北京海涛房地产开发公司

　　 代理商

　　 无

　　 无

　　 个人

　　 地理位置

　　 北关环岛向东

　　 潞邑地区，北关环岛向东

　　 北关环岛向东

　　 建筑规模

　　 53栋楼，32万㎡

　　 47万㎡

　　 9栋楼，8万㎡

　　 规划类型

　　 多层

　　 多层

　　 多层

　　 配套情况

　　 小学、7万平米绿地、医院、超市

　　 超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园（30000㎡）

　　 无

　　 价格（元/㎡）

　　 起价1850；最高价2200

　　 起价1740均价2160

　　 起价1530；最高价1950

　　 优惠比例

　　 一次性98折

　　 一次性98折

　　 无

　　 工期情况

　　 现房

　　 一期现房、二期10月入住

　　 一期现房、二期有一栋未完工

　　 开盘日期

　　 1995年

　　 2000年

　　 2000年

　　 销售进度

　　 90%

　　 一期90%二期50%

　　 一期80%；二期30%

　　 潜在供应量

　　 4000㎡

　　 30万㎡

　　 5万㎡

　　 户型配比（㎡）

　　 一居57-60；二居60-90；三居96-122

　　 一居59二居88-89三居129四居167

　　 一居54；二居73-93；三居81

　　 主力户型

　　 二居80

　　 二居88

　　 二居73

　　 园林绿化

　　 30%

　　 40%

　　 30%

　　 装修标准

　　 毛坯房

　　 精装

　　 毛坯房

　　 媒体选择

　　 北青、晚报？？？（豆腐块）

　　 分栏广告

　　 小宣传单

　　 客群分析

　　 拆迁户、市区内的居民

　　 拆迁户、市区内的居民

　　 生活水平较低的人

　　 销售热线

　　 89590216

　　 89596222

　　 89593383

　　 交通及环境

　　 南区道路平整、有公交线路可直达市区与通州城区,市政配套较完善,人们出行、购物、娱乐较方便,近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建设开发正在进行中,所以卫生环境较差,还有待改观。

　　 项目情况

　　 南区房地产项目较少,南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目,该小区的总建筑面积32万平方米,共53栋多层建筑,楼体设计风格比较时尚,采用的是落地阳台、铁艺护栏、外墙是鲜艳的涂料,户型种类多,大多为南北朝向,户型格局也比较合理,但房屋的使用率比较低。小区的配套完善,有学校、超市、医院、公交车站,均价为2100元/平方米,此小区的居民大多为市区人口。

　　 新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区,但目前仅开发了10万平米,大部分尚未开发(包括其社区配套),且一期开发的几栋楼无特色,在售的二期共四栋楼,推出了精装修的交房标准,均价才2160元/平方米,有一定的价格优势,随着开发面积的增加,社区规模的扩大,社区配套的逐步完善,此项目发展前景比较乐观。

　　 与两者相比,上路苑较逊色的多,由于此项目属南区的北部,所以与北区项目价格比较相近,起价1530元/平方米,总建筑规模30万平方米,户型种类较少,格局陈旧,社区无配套,居住人口素质较低。

　　 随着其南部新华大街的发展,此区域具有较大的发展潜力,再有珠江集团在此大片征地,要在通州区建成"城中之城",势必会带动此区域房地产业的发展。

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