我国房地产行业的发展与创新

　　 中国实行改革开放政策25年以来,国民经济的持续快速增长令世人瞩目。25年里GDP平均年增长幅度为9.4%,今年预计超过15万亿元人民币;最近五年来GDP平均年增长幅度为8.8%。中国经济增长的动力包括投资拉动、出口拉动,更大的拉动力来自国内居民消费。中国房地产业从80年代初起步至今已经发展了近25年,最近的一个发展期是从1998年起的七年多,成为国民经济的支柱产业和主导产业。今年以来有关部门采取了调控房屋市场需求的措施,房地产业出现了一些扑朔迷离的情况。最近召开的中国共产党十六届五中全会强调,要“坚持扩大内需,坚持消费的拉动作用”,房地产业面临着新的发展形势。我今天所讲内容涉及房地产业发展的多个方面,分为十篇:回顾篇、价格篇、发展篇、战略篇、金融篇、土地篇、体制篇、文化篇、道德篇、营销篇。

　　 一、回顾篇:我国房地产业七年来的发展

　　 房地产业在我国已经成为经济、社会多方面的热点。我认为它至少已经在十个方面成为热点:

　　 1、销售热点:房屋已经成为最热销的商品之一。销售额七年平均每年增长31%,去年突破1万亿元人民币;销售面积平均每年增长26.5%,去年达到3.8亿平方米。房地产开发投资七年来平均每年增长20.2%。这样旺销的市场,目前没有几个产业可以与它相比。

　　 2、消费热点:我在美国做访问学者时学会了一个词汇,叫“美国人的梦”,现在中国出现“中国人的梦”,购买住房和汽车成为居民的消费热点。七年中居民用于房屋的消费支出达3万多亿元,进去年就1万亿元人民币,加上去年购买汽车1万亿元人民币,两个“1万亿元”就像飞机的两个引擎,推动着中国经济起飞。居民虽然大量花钱买房,可是储蓄额却年年大幅度增长,现在居民手里有超过15万亿元的支付能力。目前存款“负利息”、股市风险大,所以拿钱买房子仍然是居民最为理性的选择。

　　 3、价格热点:历史上从1988年以来的17年来城市商品房平均价格都是在涨,平均涨幅为年上涨12%。而1998-2003年商品房价格涨幅仅为1.3-5.8%,这是由于前几年实际上发生的通缩造成的。2004年出现了通胀,房屋市场上又出现“供不应求”,推动商品房平均价格上涨了14.4%,使房屋价格上涨过快成为人们关注的重点。今年控制房地产价格过快上涨的工作已经取得明显成效。

　　 4、信贷热点:住房抵押贷款是在我国刚发展起来的金融产品,很受购房居民与商业银行的欢迎。现在银行住房抵押贷款余额达到16,508亿元,比1997年增长88倍。有人渲染发展住房抵押贷款对银行有潜在风险,实际上住房抵押贷款不良率仅为0.12%,已经成为商业银行最好的资产。

　　 5、经济热点:房地产业发展拉动着50多个产业的发展。据国家统计局的统计分析,我国房地产投资和其它住房建设投资对于其它产业的拉动系数为1:2.86,每100亿元房地产投资可以带动相关产业产出286亿元,从1981起到现在城乡住宅投资占GDP的比重平均为7.8%,影响和拉动作用则又波及到GDP的另外20-23%,总共对于国民经济的影响范围为GDP的30%。2004年北京经济成长对于房地产的依赖程度为57%。房地产开发直接就业人员100万,加上中介服务和物业管理就业人员有500万,在服务业中居第二位,对于拉动其它产业就业,特别是帮助世界上最大的建筑业大军就业,安置进城的几千万农民工,都起到不小作用。

　　 6、广告热点:房屋成了叫卖最欢的商品,据统计在平面媒体广告收入中房地产占20%,是各个产业中最高的。在北京纸质媒体中房地产广告费收入最高的占60%,所以他们盖起了报社大楼,惹得影视媒体眼热。房地产广告费支出支持了新闻、出版和文化事业。

　　 7、人物热点:有媒体帮忙人就容易出名。房地产现在名人多、出名快。柳传志、袁隆平临退休才有名,搞房地产的一般40多岁就成为“名人”。福布斯全球100富中房地产大亨只有5人,而胡润的百富榜上却有45人是做房地产的。

　　 8、调控热点:在七年里已经发生了三次涉及房地产的宏观调控:一是1998年起扩大内需的调控,实行七项促进住房消费、发展房地产业的政策;二是2003年到2004年防止投资过热的调控。这两次调控都是成功的。由此可以看出,理性调控的特点是“认识超前、措施到位、力度适中、转折及时”。现

本文关键字：创新  房地产行业  房地产知识，房地产知识