重庆凤凰城营销推广提案

　　 ［序］

　　 重庆房市，经历了从消费井喷到乱世拐点再到日渐复舒。消费者清醒了、理智了；开发商也少了昔日的盲动。

　　 凤凰城，经历了从《决胜》到《完胜》再到《找圈子运动》。我们也清醒了、理智了——预速则不达！力不到，功不成！

　　 此番Ⅰ期解套，借势实现凤凰城全线售磬。在获取合理利润份额的同时，尽快结束长达近40个月拉锯战……

　　 关键词：完销、利润、借势、尽快

　　 ［完销］——目标篇

　　 将凤凰城所有可售物业销售完毕，这是我司对于该项目运营的最终目标。

　　 实物盘点

　　 Ⅰ期

　　 —住宅6750㎡，现价价值2609万元（按套内单价3865元/㎡计）

　　 —商铺3290㎡，现价价值1333万元，其中：

　　 ?临街商铺1248㎡，现价价值783万元（按单价6500元/㎡计）

　　 ?内部商铺892㎡，估价价值240万元（按单价2700元/㎡计）

　　 ?会所商业1150㎡，估价价值310万元（按单价2700元/㎡计）

　　 —车位10个，估价价值73万元（按单价7.3万元/个计）

　　 —小计：4015万元

　　 Ⅱ期

　　 —住宅4960㎡，现价价值2038万元（按套内单价4116元/㎡计）

　　 —商铺697㎡，可望价值418万元（按单价6500元/㎡计）

　　 —车位110个，可望价值770万元（按单价7万元/个计）

　　 —小计：3226万元

　　 ?合计：7241万元

　　 住宅明细

　　 表一、Ⅰ期剩余住宅产品明细

　　 户型 套数（套） 总价（万元） 套内单价 （元／m2 ） 建面单价 （元／m2 ）

　　 A型 5 604 4314 3746

　　 C型 2 140 3385 2827

　　 D型 3 224 3722 3209

　　 E型 11 1125 3842 3467

　　 F型 8 466 3740 3387

　　 H型 1 50 3111 2717

　　 合计 30 2609 3865 3428

　　 由表可知：在Ⅰ期剩余住宅中，A型房价格最高（总价、单价）；E型、F型房存量最大。因此，促进A型房、E型房、F型房的销售，将是实现全面售磬的主要目标。

　　 Ⅱ期

　　 表二、Ⅱ期剩余住宅产品明细

　　 户型 套数（套） 总价（万元） 套内单价 （元／m2 ） 建面单价 （元／m2 ）

　　 C4-1 6 396 4127 3403

　　 C4-2 4 266 4150 3422

　　 C5-1 5 331 4140 3414

　　 C5-2 9 588 4086 3369

　　 C5-3 7 457 4077 3362

　　 合计 31 2038 4116 3394

　　 由上表可知：C4栋1号楼、C5栋2、3号楼销售速度相对较慢，成为我们下阶段推盘的主要产品。

　　 <利润>——原则篇

　　 保证项目最终获取合理利润份额是进行产品细分定制的原则。其中：

　　 合理——是指综合项目开发成本及市场价值取向并结合细分产品的优劣态势而确定的价格体系。定价过低，开发利润受损；定价过高，销售进度难以保障。

　　 细分——是指根据产品所针对的目标受众特性以及产品内部的差异化而确立各自的销售价格。细分定制，有利于减少产品之间的内耗，保证各自产品性价比的均衡性。

　　 市场价值取向

　　 周边楼盘（见表三）

　　 表三、周边楼盘情况统计表

　　 名称 建筑形态 总建筑面积 容积率 主力户型/面积 均价 备注

　　 重庆财富中心 多层、小高层 75.00 2.30 三房两厅（118-127平米） 3800 规模优势、价格优势

　　 香山花园 小高层 7.90 3.58 二室两厅（75平米） 3000

　　 棕榈泉国际花园 花园洋房、别墅 80.00 1.20 三房两厅/四房两厅（132-152平米） 4300 规模优势、品质优势

　　 天湖美镇 花园洋房 40.00 1.20 四室两厅/五室两厅（145-157平米） 4200 品牌优势、价格优势

　　 金科?紫园 花园洋房 3500

　　 龙湖?南湖郡 别墅 5300 品牌优势、品质优势

　　 龙湖?水晶郦城 低密度高层 24.00 1.60 三房两厅/四房两厅（103-139平米） 3880 品牌优势

　　 重庆奥林匹克花园 花园洋房、别墅 250.00 1.20 三房两厅/四房两厅（10 8-125平米） 3300 规模优势

　　 枫林秀水 多层、联排别墅 13.91 1.57 三房两厅/四房两厅（158-178平米） 4800

　　 凤凰城核心价值分析

　　 以前：

　　 品牌力：B-。相对于龙湖、金科、和黄、香江国际、棕榈泉、华立等偏弱，与中渝物业各具特色，比其他小开发商强。

　　 产品力：A-。因为地段和特色产品而强势，因

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