新居民区发展购物中心的思路探讨

　　 新居民区发展购物中心的背景分析

　　 购物中心是一种综合程度很高的商业经营模式,实施团组式开发,将各种新型商业业态融合在一起,由一个统一的管理机构进行整体组织、管理、协调和规划,实现购物、休闲、娱乐等多方位的复合消费的目标。购物中心是由一种作为主体商业业态的超市为依托,配以辅助业态及服务业,通过统一规划、统一组织、统一管理、统一协调整合而成,满足消费者日常生活吃、穿、用、健等全方位需求。这一组织模式的购物中心将成为部分新居民区发展购物中心的主角。

　　 1、居民收入的增加、生活方式和消费习惯的转变,加速了新居民区购物中心在我国居民区的建设。伴随着我国经济的快速发展,我国居民收入不断增长,居民的生活水平普遍提高,消费层次多样化。据统计资料显示,我国自改革开放以来,城市居民的恩格尔系数下降幅度很大,到2002年为止,我国城市居民的恩格尔系数已经降低了15.7个百分点,降到37.4%。居民除了满足基本消费外,开始追求其他方面的消费,使得消费多样化;居民的健康意识增强,开始对健身、娱乐等服务设施有了更多的需求;居民对价格的敏感性逐渐下降,而对服务的便利性和商品的卫生状况将更加看重,而且居民开始追求全方位的商业服务消费,这就呼唤现代化的零售业态——购物中心,进入有需求的居民区。

　　 2、我国居民收入差距拉大,基尼系数在相当长的时间内还会有缩小趋势,为新居民区发展购物中心提供了条件。我国在现阶段采取了逐步发展的战略——使一部分人和一部分地区先富起来,然后再带动其他人和其他地区富起来的政策,这一政策使得在相当长的时间内,高收入群体规模越来越大,他们的消费水准不断提高,超市为主体的购物中心正好迎合了这一要求。当然,如果单单从我国的整体平均收入水平来看,提出发展居民区购物中心似乎时期还未成熟,但如果从高收入阶层的收入情况来看,居民区购物中心的建设是迫切的。

　　 3、生产和消费关系的转变和一体化为居民区购物中心发展创造了机遇。这一转变的直接结果是零售业的地位逐步提高,由原来的生产性辅助产业,变为整个链条的主体和中心,因此生产商开始受制于零售商的指导,其生产什么、生产多少,取决于消费者消费什么、消费多少。而这些信息是系统、科学的,需要有一个能够对消费者日渐复杂的需求了如指掌的商业模式,来收集和分析消费者信息,为生产者和消费者服务。大型综合化的购物中心在我国的发展尚缺火候,居民区购物中心的建设迎合了我国特殊阶段市场发展的需要。

　　 4.新居民区自身特征为发展购物中心提供了便利。新居民区档次高低层次分明,以此将不同收入阶层在居住地域上进行了划分。新居民区以建筑材料、地段好坏、环境优劣等为标准,形成了别墅区、高档公寓区、中高档标准多层住宅区、普通多层住宅区、廉价多层住宅区,满足了不同收入阶层消费者的需要。这种分类为居民区商业服务业的建设和优化提供了便利。譬如,在别墅区入住的是高收入阶层,他们的消费习惯、收入水平以及其他一些特征在某种意义上是相似的,因此需求特征也是相似,呈现出高层次性,适合建设购物中心。

　　 发展新居民区购物中心的必要性

　　 1、居民需求的多样化和新居民区商业服务业落后的现状,需要新居民区发展购物中心。为更好的了解居民对社区商业服务业的需求,2002年,王琪延领衔的中国人民大学竞争力研究中心受北京市政府委托就“社区商业服务便利需求”一题,在北京市27个新建小区进行了调查,从中可以看到当前社区居民的商业服务需求。调查显示,69.9%的人要求社区中配备健身场所41.1%的人需要大众餐馆。希望小区内建立茶室、蛋糕店、面包房的居民也较多,占31.2%,居民对档次较高、清洁美味的小食屋的需求正在上升。购物中心综合化的特征正好符合了消费者的这些需求。

　　 2、居民区购物中心实现了消费人性化的目标。居民区商业贴近居民生活,所以必须体现人性化的特征,这也是生产发展到一定阶段的必然要求。商场的人性化是消费人性化的前提,而购物中心是兼购物、休闲、娱乐及文化等人性化的提供者,并与原有的商店具有互补、并存的特征。例如休息坐椅、绿化与艺术化定向等,足以使消费者在被尊重的气氛下活动,呈现出提供便利的根本特征。

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