商业街开发建设战略研究

　　 (一)商业街建设应是企业和政府的珠联璧合

　　 商业街是城市化的必然产物,是城市商品交易最活跃的场 所,是市容市貌中最繁华、最绚丽的景观,是推销一个城市时最 引人注目的门面,就好像名片,不管真实情况如何,制作精美的 名片终能带来更多的机会,为了提升城市形象、加强城市竞争 力,一些自发形成的老商业街立即被列入改造的规划,在资金上 予以安排,商业街在很大程度上自然而然成了一种政府行为。这 也许具有一定的合理性,因为商业街它本身具有很多特殊性,如 它的所占地一般是城市的中心地带;在建设方面有很强的规划 性;有大量的公共设施存在等等,这就要求必须有一个非盈利性 的机构对商业街实施统一规划、建设和管理,才能使商业街形成 独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛,逐步形成人气、商气两旺的局面,如果完全以对待某种具体零售业态 的态度对待商业街,那么这种商业街建设得绝对没有价值。

　　 于是在“城市的名片”思想的指导下,大规模的改造或兴建开始了,对象是“街”,目的是诸如“漂 亮”、“洋气”这样的审美价值,而其间所依赖的也是建筑或城市规划方面的专家。工程结束后的验收表明:达到 了城市美容的目的,但街道所赖以生存的商业氛围却没有相应的增强,巨额的投入并没有迎来更多的消费。而作为 商业街,“商”之不存,“街”将焉附?既然是“商业”街,那它就绝对离不开市场的检验,商业街不是造出来 的,而是市场选择的结果,建设商业街要尊重市场规律,它归根到底是一个商业问题,而不是城市建设问题。追溯 商业街的起源,都是市民经济的产物,私营小业主靠着勤奋和机敏在商业街上立足,市场机制在其中扮演主要角 色,经营不佳的企业自然被市场淘汰,而商家为了保住在黄金地段上的位置,也会绞尽脑汁,迎合顾客的需求,在 今天中国的商业街上,这种机制存在吗?所以企业应是商业街的绝对主体,政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥 商业街的总体优势,并且这种职能也有让位于民间资本的趋势,如在广东新会就出现了一条由民营企业出资改造并 冠名的商业街——悦洋商业街,这条商业街全权由企业规划,并从事日常管理,然后将一部分利润以地租、税收的 方式回报给政府。

　　 但是对于一些老商业街,它的历史文化遗产非常丰富,如果全部交给企业去开发,由于商业街地处黄金地段, 地价和获准进入的成本都非常高,从利益最大化的角度考虑,企业会尽量扩大建筑面积和容积率,以降低每平方米 所分摊的建造成本。对于整条商业街的协调问题,比如老商业街的传统风貌与现代设施的关系,则在考虑的倒数之 列。因此,商业街改造后,往往面目全非,高楼大厦代替了小门脸,现代商场排挤了老字号,一派欧美情调,民族 特色荡然无存,2000年定海古城的灰飞烟灭,就是一个很好的例子,这时候,政府的干预则显得至关重要。

　　 (二)管理模式上要不断创新

　　 现在,我国商业街的管理模式大致分为三种:委托制,在管理办下设监察大队,受政府相关职能部门的委托, 对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理,如上海南京路步行街;抽调制,从政府各机关部门 抽调人员,合署办公,综合执法管理,成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会,如南京市湖南 路商业街;物业管理制,成立物业管理公司,靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作,并协助相关职能 部门维持街区的正常管理秩序,如深圳市东门商业街。笔者认为物业管理制是一条值得探索的新路子,我国住宅区 和写字楼的物业管理已经有了成功的经验,而把这种模式引入商业街的管理,目前还处于尝试阶段。

　　 (三)各种类型商业街侧重点应各有不同

　　 中央商业街作为一个城市的中心地带,是城市的“代言人”,它承载的不仅仅是商业功能,还有展示城市个性 特色的功能,因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视,对城市历史的否定;地区商业街作为一个社区 的纽带,应以其无限的亲和力取胜,与周遭的环境、人文融为一体,强调“三民”方针,即“便民”、“利 民”、“为民”。认真分析周围居民的消费特征,进行准确的市场定位,如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多

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