地价与房价的关系经济学分析

　　 地价与房价关系的经济学分析

　　 刘琳 刘洪玉

　　 内容摘要地价与房价的关系对政府宏观调控房地产市场意义重大,本篇论文从经济学的角度对地价与房价的关系进行了分析。首先,论文从供给角度、需求角度和运行过程中供给和需求的转化三个方面分析了地价与房价的因果关系;其次,论文对地价与房价的数学关系进行了探讨;最后,论文对政府宏观调控房地产市场提出了相应的对策。

　　 关键词 地价 房价 经济学分析

　　 2001年4月,国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》明确指出:“为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”在土地收购储备的过程中,很多城市都开始严格限制协议用地范围,推行土地使用权招标和拍卖。与协议用地相比,招标和拍卖土地使用权的价格上升了。为此,建设部门及房地产开发商抱怨地价过高,影响了房产价格;很多居民也把房价过高、买不起房归咎于地价过高。而与此同时,土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。为此,只有深入分析房价和地价的关系,才能弄清房价和地价的相互影响,才能判断地价是否过高。本篇论文以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面探讨了地价与房价的关系,并根据分析的结果,为政府对房地产市场进行宏观调控提出了相应的对策。

　　 一 地价与房价的因果关系

　　 对地价与房价因果关系的解释,实际上就是回答究竟是房价高导致了地价高,还是地价高导致了房价高。对这个问题的回答,要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。

　　 1.从需求的角度来看,房价上涨导致了地价的提高

　　 地价和房价的本质都是一种产权价格,并且都是由供求关系来决定的,二者不同的是:在国内目前的情况下,土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供给没有弹性,其经济供给受自然供给的限制,也缺乏弹性;并且,土地的供给是由政府垄断的。因此,在这种情况下,地价主要由需求一方决定,需求上升则地价上升,需求下降则地价下降。而增量市场中的房价除了取决于需求方面,还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给不同于单纯的土地(没有生产费用)供给,它是一个生产的过程,所以必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润,才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格,更应是卖方愿意出售的价格。

　　 进一步地分析,作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的,即由于对土地上产出物的需求导致了对土地的需求,这方面最着名的解释为“玉米法律悖论”。

　　 1800年英国制定了限制进口谷物的玉米法律,导致了国内对玉米的需求上升,图1表明了玉米法律对玉米市场和土地市场的影响。

　　 ①玉米市场:玉米法律将需求曲线由d1移到d2,国内玉米的价格由P1上升到P2,对玉米的生产量由C1上升到C2。

　　 ②土地市场:由于国内玉米的生产量上升,导致了对土地需求的增加,使土地需求曲线由D1上升到D2,因为土地供给价格弹性很小(图中假设土地供给完全没有弹性),所以对土地需求的增加导致了土地价格由R1上升到R2。

　　 “玉米法律悖论”说明了地价高是因为玉米的价格高,玉米法律提高了玉米的价格,刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的,因此地主们就提高地价来满足对土地的需求。因此,地价高是玉米价格高的结果,而不是玉米价格高的原因。

　　 “玉米法律悖论”应用到城市房地产市场,我们就可以得出:房价高刺激了对土地的需求,由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高,即从需求角度来看,地价高相对房价高是结果,而不是原因。

　　 不仅如此,地价的地区差异性同样源于各地房价的不同,即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同[2]。

　　 图 2所

本文关键字：经济学  房价  房地产知识，房地产知识