某商业广场全套物业运作方案

2、 维修结构
【1】 主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修计划。
【2】 以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。
【3】 重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。
3、维修控制
【1】主管负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。
【2】日常报修处理由报修部门负责验收设备维修修复质量并签收耗用材料记录。《工程报修单》具实填写并由报修部门验收签字后一份工程部备查、一份报修部门留存、一份汇总交财务核对材料成本。
【3】设备设施的预防性维修项目由使用或保管部门进行验收并签收耗用材料记录。《设备计划检修记录》具实填写并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。
【4】工程部日常巡查中的检修由检修人员具实填写《巡查检修记录》，并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。
四、做好能源控制管理
能耗成本通常占公司日常经营成本的很大比例，节能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的关键是〖1〗提高所有人的节能意识。〖2〗制定必要的规定和制度。〖3〗采取必要的技术措施。
计划从以下几方面入手，促进能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：
1、 做好耗能设备的维修保养，使其经常保持良好的性能状态。
2、 对主要耗能设备如：空调系统、供热系统的运行状况进行分析，制定出利于节能的运行程序。
3、 在保证公司营业所需的前提下，尽可能减少耗能设备的使用。如：及时关闭暂无开启必要的灯具、空调等。并将这些内容形成制度。
4、 对各部门进行空调、水电设施的使用和节能常识的培训。
5、 优先维修造成能源浪费的设备故障。
6、 工程部在日常巡检过程中对节能情况进行监督。
7、 准确抄录各种能耗数据，按时进行分析，根据发现的问题不断采取节能措施。
8、 在设备的选购、维修和运行管理中，积极采用有利于节能的新技术、新材料。
五、做好安全运行管理
工程部是公司的要害部门之一。将以“安全是最大的效益”的原则，加强安全防范和日常运作中的安全管理，并从以下几个方面努力确保工程部在安全运行上“万无一失”。
1、 积极配合安保部门，做好工程部的安全组织建立、安全教育培训、消防设施维护和安全保障演练等方面的工作。
2、 加强各岗位安全操作管理。所有岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗。锅炉、空调和电梯等工种还要有“特种行业操作证”。
3、 将设备运行和维修过程中的安全操作规定制度化、程序化。
4、 制定工程部的安全考核制度，强化每个人的安全意识和责任心。
5、 经常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面的培训，是每个人都能切实掌握正确的程序，从技术基础上保证运行安全。
6、 重点设备和岗位确定专人对运行安全负责，定期进行安全检查和评估。
7、 关心了解各岗位人员的思想状态，及时化解存在的矛盾，作好防盗、放损和防止人为破坏工作。
8、 制定必要的安全预案，发生事故是力争降低损失。
六、做好与各部门的协调工作
及时与各部门交换情况，了解掌握物业出租、VIP接待、设备使用过程中的异常等方面的信息，便于优质的做好供能、检修和协作工作。同时，将工程部的设备检修计划、能耗统计数据、设备故障率等情况反馈给其他部门。
将根据实际的部门结构和运作方案拟出详细的“与各部门协调工作计划”
除以上方面外，将结合日常运作中的实际情况，及时对本计划进行完善补充。以安全、高效为前提，充分考虑公司的实际，努力做好工程保障工作。

经理岗位责任
1、 坚决贯彻执行公司总经理的指示 ，直接对总经理负责。
2、 对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队伍、切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的成本开支保持公司高格调水准/
3、 制订下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。
4、 深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查：
（1） 审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。
（2） 审阅各系统运行监测技术参数，发现偏差，及时修正。
（3） 现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。
（4） 现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组组织力量消除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。
（5） 现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。
（6） 现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。
5、 审定下属班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。
6、 组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。
7、 根据营业要求与科技发展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。
8、 深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养员工公司责任感。
9、 编制培训计划，定期对人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。
10、核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。
11、掌握科技发展动态，认真推广新技术，发行不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。

班组主管岗位责任制
1、 模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。
2、 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。
3、 主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。
4、 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。
5、 负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。
6、 做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。
7、 做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇
中央空调系统参数
一、主机铭牌数据
机组型号 BZ 175V111（K）BO
出厂编号 02063518
检验员号 QA01
制造日期 2002年6月
制冷量 175万Kcal/h
制冷量 2035Kw
冷水入口温度 12ºC
冷水出口温度 7ºC
冷水流量 350M³/h
冷水压限 0.8mPa
燃料低值热值 8500Kcal/Nm³
热源最大耗量 1698KW
溴化锂溶液量 6.2t
电压/频率 380v/50Hz
耗电量 10.4KW
大件运输重量 23.6t
二、主机常用数据
燃料耗用量
制冷：128kg/小时
制热：140kg/小时

上一页  [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8]  下一页

本文关键字：物业  商业物管，物业管理 - 商业物管