某商业广场全套物业运作方案

3、装修工程所使用的材料及设备应符合国家标准不得使用国家明令淘汰或禁用物品。
4、装修施工中占用电梯及主要通道，需事先得到物业管理处的许可并服从调度，以保证物业管理处为大楼内其他租户提供的各项优质服务不受影响。
5、装修施工过程中，不得私自挪用公共部位及设施，并遵守物业管理处制定的其它管理规定，施工人员应接受投资广场保安、工程部、物业管理处等部门管理，办理各种出入登记及其它证件。
6、装修过程中应保持对公共区域的卫生不受影响，因施工产生的垃圾应立即清除。
五、 承担责任（违约责任）
1、因装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，装修人员应当负责修复和赔偿。
2、租户装修人因装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的责令改正修复，造成损失的依法承担赔偿责任。
3、租户因装修对其他租户的工作环境、卫生环境等造成影响受到投诉的，应立即消除影响，立即改正。情况严重的应承担赔偿责任。
4、租户未申报登记进行装饰装修活动，处五百元以上，壹仟元以下罚款并责令改正。
5、租户违反本规定，将装修工程委托给不具有相应资质等级企业施工的处五百元以上壹仟元以下罚款并责令改正。
6、租户装修使用不符合国家标准材料造成空气污染超标的责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
7、有下列行为之一的，处罚款五百元以上壹仟元以下，并责令改正。
① 擅自拆改供暧、供排水主管道、主配电线路、消防、监控设施。
② 将无防水要求的房间改为卫生间、厨房的。
③ 擅自超过设计标准增加楼面荷载的。
④ 损坏房屋原有节能设施的。
⑤ 对立面、电梯口、走道等区域擅自进行广告粘贴的。
8、租户及装饰装修施工方违反《建设工程质量管理条例》的由建设行政部门按照有关规定处罚。
9、租户违反国家有关安全生产规定和技术规程，不采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火和进行焊接作业的或对安全事故隐患不采取措施予以消除的，责令改正，并处壹仟元以上壹万元以下罚款。情节严重的，责令停业整改，造成重大安全事故的，交司法机关处理。
六、 说明：
1、室内装饰装修：是指租户在租赁投资广场写字楼后对所租区域的装修。
2、建筑主体：是指建筑实体的结构构造，包括屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
3、承重结构：是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递经基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、主体、柱、柜架与墩、楼板、梁、层架、悬索等。
4、大楼由于各处情况异同，如对部分电力、通讯、给排水设施等、所改动计划将由装修前审查装修方案后制定。
5、本规定自2002年11月1日对入住投资广场的所有业主统一实施，经租户签收后租户有义务执行。
签收人：投资广场 层租户（单位盖章）

日 期：

工程部工具分配、领用及保管方案
一、 电气班日常常用工具每人一套；领用人各自保管，其中：
1、电工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。共7件。共3套，由领用人使用和负责保管 。
2、电梯工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6``活络扳手1把、8``活络扳手1把、10``活络扳手1把、12``活络扳手1把、钢卷尺1把、1.5P手锤1把、2.5P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。共20件。共1套，由电梯工使用和负责保管。
3、其余工具为电气班公用工具，由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。
二、 空调工具（厂家随机配备的专用工具）由空调工负责领用和保管。
三、 水暖工具全部由水暖工负责使用保管。
四、 机修工具全部由机修工负责保管。
五、 通用工具由综合班领班负责保管，各班组如需要，均可借用。
六、 工具保管责任人负责所保管工具的保养、维修和每月一次清点盘存；凡非正常损坏或使用保管不当造成的工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清的由保管责任人负责赔偿。
七、 上下两班共同使用或保管的工具在交接班时需进行清点核实，并将情况记录在交接班记录上。
八、 离职或调岗人员需归还所有使用或保管的工具，否则不予办理手续。
★相关链接：
《工程部工具采购清单1》-电气工具类
《工程部工具采购清单2》-空调水暖工具类
《工程部工具采购清单3》-机修工具类
《工程部工具采购清单4》-通用工具类

工程部人员结构方案
一、 岗位结构
工程部管理范围内的设备系统类别繁多、专业性强，对人员的技术素质要求较高。通常情况下需要采用 “岗位细化”的结构模式：按设备类别分班组、根据运转要求设置岗位及人员编制；一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这样的结构能够达到分工明确、并较有技术保证。但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。
因此，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采用了“万能工”的模式：即一名技工同时负责某个区域的多个系统类别的设备的运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理的，可以极大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高运作效率。但是这种模式要求所聘用的技工具备多方面的专业技术能力，能够胜任多个不同的专业类别的设备的运行维修。
考虑到高素质人员的招聘难度及公司实际的设备规模，综合以上两种模式的优劣，工程部的结构采用如下方案：
1、 在公司开业伊始的一段时间内，所招聘的技工不可能对公司整体环境和设备状况很熟悉，这段时间任务也会比较多，容易发生一些适应性的问题，基于这些原因，工程部的整体结构大致按设备的专业类别划分为“配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉”六个岗位。
2、 以上六个岗位中，相互间技术障碍较小的“配电及电气维修、电梯、空调”三个岗位合并为 [电气班]，其余岗位合并为 [综合班]。
3、 在班组内实行“万能工”模式：各岗位责任范围的任务并不固定人员，而由该岗位所属班组的当班人员共同负责完成。但考虑到设备专业性，在开业初期的一段时间会指定一个技工负责一个专业对口的岗位。
4、 每个班各设一名领班。
5、 工程部组织结构图

二、 人员编制
按以上结构，根据相应班次的运行要求，工程部的人员编制如下表：
工程部编制共11人 主管1人 电气班5人 1、 责任范围：配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。
2、 人员分配：白班2人（含领班）、早班1人、中班1人、夜班1人
综合班5人 1、 责任范围：水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维修
2、 人员分配：白班2人（含领班）、早班1人 中班2人、夜班1人
三、 班次安排
按以上结构及人员编制，工程部正常班次如下表：
1、 电气班排班表
星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日
○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休
○2技工A 白班 白班 白班 轮休 早班 早班 早班
○3技工B 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班
○4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班
○5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休
说明：1、除○1领班外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循环轮换。每人每周有一天休息。 2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00
2、 综合班排班表
星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日
○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班
○2技工A 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班

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