某商业广场全套物业运作方案

○3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班
○4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休
○5锅炉工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 轮休
说明：1、除○1领班和○5锅炉工外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○2循环轮换。每人每周有一天休息日。 2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00
四、 工作时间及休息
按以上班次的当班时段计算，每周工作时间为8h×6T=48小时（包含当班时段内的就餐等时间）。每周可有一天休息， 国家法定节假日休息按公司统一规定。
五、 人力成本(工资)预算
1、 本地同类工资水平参考
级 别 月工资水平 备 注
试用期及初级工 350-450元 试用期1-3个月
中级技工 550-650元 不含福利、奖金及花红
领班及高级技工 600-800元 不含福利、奖金及花红
2、 建议工资标准
级 别 月工资水平 备 注
试用期及初级工 450元 试用期3个月
中级技工 600元 不含福利、奖金及花红
领班及高级技工 700元 不含福利、奖金及花红
3、 工程部人力（工资）成本预算
按以上的建议工资水平，正常情况下工程部人力成本（主要为工资成本）为：
（1）、每月：领班2人×700=1400元，
其他8人×600=4800元，
合计1400+4800=6200元。
（2）、每年（按13个月计）：
6200×13=80，600.00元
（3）、平均支出：
月均6716.66元；日均220.82元。
【注】以上计算不含福利支出、奖金、保险及其他意外支出。
六、 人员聘用方案
专业特长 人数 相 关 要 求
高低压配电 2人 3年以上经验、持操作证、能熟练维修各种电气设备
强弱电维修 3人 3年以上经验、持操作证、熟悉各种强弱电气线路及设备
电梯维修 1人 熟悉高层楼宇电梯原理和维修、一年以上经验、持特业资格证
中央空调 1人 熟悉各种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道基础
水暖管道、机修 2人 有熟练的给排水管道、水暖洁具、五金机械设备维修技能
锅炉 1人 持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或管道基础

【说明】1、以上共10人。2、领班2人从以上人选中择优提拔。3、有酒店工作经验优先。
七、 人员到位计划
1、 开业前15-12天内：
（1） 通知电梯、空调、锅炉等专业性强的特种设备拟聘人员面试。
（2） 确定各岗位拟聘用人员名单。
2、 开业前12-10天内：
（1） 电梯、锅炉、空调主要设备岗位人员进场接受厂家或施工方技术培训。
（2） 联系其他拟聘用人员，确定补充招聘计划。
3、 开业前10-6天：
（1） 通知电气、机修、管道等拟聘人员面试，确定所有录用人员名单。
（2） 组织所有人员进行星级服务公共科目知识、工程部运作规范、公司规章等内容的岗前培训。
（3） 安排主要人员上岗参加设备综合调试及一些不提供安装的设备（洗涤设备等）的安装。
4、开业前6-3天内：
所有人员按要求全部到位，开始供电、供水、电梯、锅炉等的试运转。
5、详见《开业前后工程部工作进度计划》并以最终修订方案为准。
八、减员增效预案
1、 结构更新
开业后公司走上正常经营轨道，各项工作会形成一定规律而易于掌握。经过一段时间的磨合，各岗位人员对所负责的工作和整体运作模式都较熟悉的情况下，采用逐步过渡的方法进行结构重组，在工程部内实行单一的全“万能工”模式：合并两个独立的班组为一个整体、轮班运行，不再按岗位定岗定人。
具体结构如下：
工程部共7人，按以下班次运行：
①白班 4人 负责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备保养维修。 1、 设领班一人。2、 其他人实行轮班制。3、 具体班次根据情况安排，并适时调整。
②中班 2人 负责设备运行及紧急故障的处理。
③夜班 1人 负责运行值班和紧急故障处理。
2、 人员精简
按以上结构，工程部人员在原有基础上精简1/3，将采取优胜劣汰方式进行。其中也有人员的正常流动和流失。
3、 薪资增长
实现以上结构后，人员减少，工资成本也同比减少。另一方面，由于人员精简，余留人员需承担的工作任务也大大增加。
将减员而减少支出的工资额的一部分为余留人员加薪，使技工平均工资水平能够高于本地同类水准。这将能够稳定人心、鼓舞士气，更可以提高公司形象，吸引更多优秀人才加入，使公司更具活力。

工程部

工程部运作计划
工程部为公司的经营提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能：直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备；负责物业设施的维护、保养和检修；协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务如：布置会场、制作宣传道具等
根据工程部的任务范围，参照星级服务标准，计划从以下几个方面做好工程部的运作：
一、建立完备的运作管理规范
根据公司物业规模，参照星级酒店工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依据，以此实程序化、制度化的管理。
★链接：《凯比特投资广场有限公司工程部运作管理规范》
二、建立精干、高效的工程服务队伍
根据工程部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高的特点，计划按以下步骤逐步建立一支适应工程部运作要求的高素质技工队伍。
1、 按公司整体运作管理方案制定工程部的运作模式和人员结构方案、相应聘用要求。
★★ 链接：《工程部人员结构表》
2、 按各岗位专业要求招聘考核、择优选取所需人员。
3、 聘用人员上岗前进行公司规定、工程部运作规范、星级服务意识及团队精神等方面的培训，强化对公司文化的认同感和综合素质，以适应新的工作环境。
4、 各岗位人员到岗后，根据实际的岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度的培训，使其尽快进入工作角色。
5、 制定一套考核制度，对工程人员的业务技能和敬业情况进行考核，努力营造务实求进的工作氛围，调动每个人的积极性。
6、 充分重视所有人的个人能力，尊重工程部每个人的建议；强调团队精神；让每个人都能充分发挥自己的专长、积极贡献自己的力量的同时，还能相互团结协作；形成一支技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍，集中力量高效完成各项工作任务。
三、做好物业设备的运行和维修管理
【一】 设备运行管理是工程部的主要任务，计划采取以下措施努力提高管理水准 ：
1、收集齐全的物业设施设备的技术资料，建立系统的设备档案。
2、按设备的技术要求制定详实细致的操作和检修程序。
3、制定预防性维修计划，按计划的时间、项目内容对设备进行保养和检修。
4、与使用和保管设备的部门或责任人签定设备使用维护责任书，强化设备的正当操作和及时有效的维护保养责任。
5、建立完备的设备安装、调试、运行、维护、检修、改造、更新、报废记录，使设备管理更规范。
6、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。
【二】 建立完备可行的维修系统是设备设施维护检修的保障基础，计划按以下模式对所有物业设施设备进行充分有效的维护保养和检修：
1、 维修功能
所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：
【1】预防性维修：所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。
【2】日常报修处理：设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。
【3】巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。
【4】增改翻新：根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。

上一页  [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8]  下一页

本文关键字：物业  商业物管，物业管理 - 商业物管