试论业主律师在建设和谐社区中的作用

　　不久前,作为业主中的一位律师,我应业委会之邀参与了两起业主和物业管理公司的纷争,对律师在建设和谐社区中发挥的积极作用深有感触。

　　案例一:

　　刘女士楼上邻居的卫生间漏水,导致她家卫生间被淹。在物业管理公司的配合下,几次与楼上业主交涉未果,她便坚持认为自己交了物业服务费,这事应该由物业管理公司负责修理或赔偿。物业管理公司表示无法接受这种说法。在业主委员会的建议下,组成了由社区、业委会、物业管理公司、业主组成的民调小组,还特别邀请了业主中的律师、法学家参加。针对这位刘女士的困惑,我在法律上为其进行了认真的剖析和讲解,明确这起纠纷属于相临关系,与物业管理公司无关。刘女士的“怒火”消除了,与物业管理公司“化干戈为玉帛”,调解成功,她最终也获得了楼上的赔偿,事情圆满解决。

　　案例二:

　　2004年12月,孙先生装修时擅自拆改了承重剪力墙,导致该栋楼的很多业主不满,纷纷找到业主委员会和物业管理公司。我应邀参加了业委会为相关业主召开的一起专门会议,从诉讼程序、实体法的规定、业主委员会和业主的关系及法律地位等多个角度,为业主答疑解惑,避免了业主与业委会和物业管理公司之间的误解和矛盾激化。孙先生在拆改承重墙时,业委会和物业管理公司都无权采取强制措施加以制止,只能对其起诉,所以其他业主要求业委会和物业管理公司强行制止孙先生的行为实在是强人所难。

　　通过这两个典型案例,我充分认识到建设“和谐社区”,理顺物业管理公司和业主之间的法律关系,协调业主相互之间的法律关系,是能否成功的关键,而业主律师在此过程中起着非常重要的作用。

　　物业管理公司和业主的关系是基于物业服务合同所产生的合同双方当事人的权利义务关系。这是一种契约关系,它具有第一位的重要性。一个完善、具有可操作性的物业服务合同,对于物业管理公司和业主都是一种安全保障。目前在大多数小区的物业管理中,物业服务合同是不可或缺的必备文件。尽管如此,仍存在着的大量物业管理公司和业主之间的不和谐现象。我认为原因如下:

　　第一、物业服务合同起草太草率,没有明确约定在合同的实际履行过程中可能出现的实际问题该如何解决;

　　第二、已约定的内容不明确、操作性差,如物业管理公司对私搭乱建的业主,采取何种措施,能否起诉,起诉是义务还是权利,如果是义务,在启动起诉程序时是否需要业委会通知做前置程序等等;

　　第三、合同的某一方不全面履行合同,如业主不按时交纳物业服务费,物业管理公司服务不到位;

　　第四、物业管理公司和业主对产生纠纷的事件存在法律认识上的偏差。例如某些业主在物业管理公司已经履行了合同约定的义务之后,还要求物业管理公司承担因为第三方侵权对其造成的赔偿责任。

　　可以说,由于这些原因引起的纷争和不和谐,是大量存在于现今中国社会的社区中的。虽然绝大部分纷争通过诉讼或仲裁途径是可以解决的,但如果这样,就是一种社区的不和谐因素,就是一种内在的不稳定因素,同时也对我国司法机关在成本、效率以及设置上提出了重大考验。针对我国社会人口多,绝大部分公民法律知识(不是法律意识)欠缺的现状,在建设和谐社区的过程中,应当充分重视和发挥业主律师的作用,鼓励律师通过法律讲解在建设和谐社区中起到缓冲消解矛盾纠纷的作用。

　　社区中的另一类关系,则是业主与业主之间的关系。中国人向来重视邻里关系,素有“远亲不如近邻”的说法。但目前在社区的业主之间,摩擦不断:

　　第一、基于相邻关系产生的纠纷;

　　第二、基于建筑物区分所有权产生的纠纷;

　　第三、基于小区的公共部位、共用设施设备使用不当或者管理不当所发生的纠纷;

　　第四、滥用所有权,通过私搭乱建,擅自改变房屋外部结构形态发生的纠纷。

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