业委会是业主开发商物业公司共赢的载体

　　现在,越来越多的业主体会到了“团结就是力量”的价值,不少购房人士自发组织与开发商进行谈判,于是就出现了“准业主委员会”。实际上,这样的“准业主委员会”实质上就是购房人士的集合体,其最重要的意义在于将若干个购房人士的相关权利委托给几位购房人士代表来行使。形式改变,但实质内容并不改变,一位购房人士享有什么样的权利,则购房人士的小组织、小团体也就享有什么样的权利,并不因为是组织或团体就有所增加。并且,组织也好,团体也好,其作用与范围是有限的,其只能影响到该组织范围内的购房人士,而并不是全部购房人士的民意代表,因此他们可以就本团体内业主的利益与开发商进行谈判,也可以将这些业主的意愿反映给开发商,但不能确定涉及非本团体的其他业主利益的事宜。

　　但是,作为业主委员会,它所享有的权利和承担的义务则具有更广大的代表性以及更深刻的意义。

　　实现广大业主权利

　　业主依据购房合同取得相应物业的所有权后,同时也就享有了与该所有权相连的下列基本权利:

　　1.核验权,即业主在入住之后有权对居住的实际情况与购房合同及开发商的承诺进行核对,或重新检验,如果出现不符,可以根据合同或有关法律主张权利。

　　2.知情权,即业主对自己所拥有物业的有关资料及物业管理公司的有关情况(如资质、收费依据、服务标准、收支情况、有关基金的使用等)有权了解、掌握。

　　3.选择权,即业主有权选择或解聘物业管理公司,并有权签订或解除《物业委托管理合同》。

　　4.监督检查权,即业主有权对物业管理公司的工作进行监督、检查,提出批评建议。

　　5.收益权,即业主对所有的公建配套设施的经营、出租等盈利性收入有收益的权利,只不过这种收益的权利应由业主委员会代为行使。

　　6.要求组建业主委员会,指业主为维护其共同的利益而要求组建自治性的权利保护体的请求权。

　　上述权利的行使仅靠业主个人的力量是做不到的,比如:某个业主想先到有关部门了解一下本物业的相关资料,有关部门一般不接待。所以,业主只有通过业主委员会才能最大限度地实现自己的权利,而业主委员会对这些权利的实现起了保障的作用。

　　需要说明的是,业主委员会是广大业主权利实现的载体,它不是个别人进行商业性交易的媒介,也不是业主有什么问题都要找的“出气筒”,它是一个组织,一个没有私心,只有公开、公正维护业主共同利益的组织,一个严格按照法定程序和章程运作的机构。如果有人想把它变成实现个人目的的媒介,那么就错了,如果业主委员会中这样的人多了,业主委员会也就没有资格作业主的代表了。

　　协调业主与各方关系

　　业主、开发商、物业管理公司三者之间应当是一种通过尊重各自合法权益,相互配合,相互制约而共同发展的关系。

　　对于业主,从居住的角度说,希望有一个安全、卫生、舒适、文明的环境,从置业的角度说,希望物业能保值、升值;对于开发商来说,也希望所投资的项目能够成为同业中的精品,并成为下一个项目能够引起置业者兴趣的成功先例;对于物业管理公司来说,通过提供高水准的管理服务而获得社会的认可,进而赢得可观的利润是其追求的目标。

　　综上,从根本上讲,业主、开发商、物业管理公司三者的利益是共同的,因为只有三方将各自的优势发挥出来并有机地结合在一起,共同的利益才能实现,反之,则可能是三败俱伤。而要做到有机的结合,就必须符合下列三个条件:

　　1.尊重各自的合法权益。

　　业主、开发商与物业管理公司作为市场经济中独立的民事主体,各自拥有各自不同的利益,若单纯只说利益,也许就会像现实生活中有人产生的错误认识一样:各利益之间存在着对立。其实,我们所处的是一个有秩序的市场经济,是法制化的市场经济,因此,在这样的条件下,我们所说的各方的利益应是指它们的合法权益,而那些没有依据的甚至是靠侵占别人的合法权益得来的所谓“利益”是不被法律认可的,甚至是非法的。具体讲,业主(购房者)、开发商(售房者)和物业管理公司之间的利益是通过合同的方式联结在一起的,那么,各方利益得到体现和保障的依据就是合同的测验与合同中所涉及内

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