探索工业物业管理经营之道

对于普通物业管理而言，物业设备设施出了问题对物业管理企业是个头痛的事，而对于工业物业管理企业，有时正好相反，可能是难得的“商机”。工业企业有自身的特点，工业物业在使用中往往会留有大量的尾工、检修和维护等工作，业主单位往往没有精力去亲自处理，这样就为物业管理公司创造了多元经营的机会，物业管理公司可以利用自身的优势，开拓一些与主业相关联的新服务项目，这样即可以拓宽服务领域，增加经济收入，也可以更加赢得业主的信任，贴近和业主的关系，为后续服务打下坚实的基础。

就三峡实业而言，公司在做好固化合同服务项目（主业）的同时，加强了对市场开发工作的指导，明确了各分公司的市场开发任务，制定了相应的奖惩措施，努力寻找新的经济增长点。2005 年在延伸服务和时尚拓展上，葛洲坝物业分公司利用电力管理方面的专业经验，承担了凯普松 35KV 变电站的运行管理工作，有条不紊地开展日常巡检、倒闸操作、计算机远程监控、故障处理等工作，得到了业主的充分信赖；九州物业分公司取得了长江电力厂房地面翻新工程、葛洲坝电厂办公区及生活区的消毒工程、三峡观光电梯及 GIS 室外墙玻璃清洗工程、凯普松办公楼顶部防水工程、供电局电气设备带电清洗工程，还承接了十堰重油罐清洗工程，使九州保洁中心的品牌在三峡地区有了一定影响；九州绿化分公司通过宣传促销、加强沟通，承接了三峡坝区 185 高程平台及边坡绿化、三峡电厂 82 营地绿化、三峡坝区环卫市政防汛、防淤堤道路整治等多项工程。

以上经营实践表明:工业物业管理企业依托主业，凭借普通物业管理企业所不具备的专业化优势和与业主“近距离”条件，开拓工业物业管理相关或以外的市场，进入“多元化”经营，是完全可行的，经济效益非常可观。物业管理企业应提倡“一业为主，多种经营”的经营战略，即以物业管理服务为主营业务，在此基础上延伸其他各经营活动，如项目二次开发、介入物业经营项目、开展物业管理延伸业务等。

但是“多种经营”不能偏离物业管理和服务的主题，企业经营要围绕物业管理“服务业主”这一中心，开发能产生一定经济效益、能满足业主多种需求的经济增长体，达到“双赢”目的。

5、做好经营的理性选择

每个物业管理企业的内部资源都是有限的，为获得良好的经营效益，企业在市场中要“有所为，有所不为”，不能大小通吃。在多样化的市场中寻求发展，企业要确定合适的细分市场，然后集中“优势兵力”，有的放矢地主攻。

管理领域涉猎过多，或是在战线上拉得过长，都将使管理资源分散，有可能发生“萝卜多了不洗泥”的现象，造成管理质量下降，为经营和管理带来风险。因此，成熟的物业管理企业，应该在承接每个项目时都进行风险评估，在扩大战线的同时，也要适度控制战线，对于抓到手的市场项目也要有所取舍。

以下三类项目不可承接：没利润的项目。“赔钱赚吆喝”的项目不要轻易接，企业接管项目为争取利润，而非做雷锋讲奉献；信誉差的项目。这类项目因施工质量差、配套设施差、发展商可能有欺骗性承诺等弊病，将来会使业主迁怒于物业公司；风险高的项目。承接此类项目，管理企业将付出过高的成本和精力，而且稍有风吹草动，不仅会导致亏损，甚至可能出现业主集体投诉、媒体曝光等可悲结局。
 
6、不断使用新技术

现代工业企业越来越依赖科技手段，引入了很多科技含量很高的智能化设备，以提高自己竞争力。工业物业管理企业，靠以往那种简单的管理维护技术显然是难于担当管理重任的，因此必须重视并采用新技术，不断学习新的服务技术，摆脱单一的劳动密集型，使企业的实力始终与工业企业的科技进步同步。

一般工业物业区域大，物业管理信息点多，随着互联网技术、通讯技术等高新科技的迅速发展，物别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，网络化、智能化管理服务已经成为工业物业管理企业竞争制胜的基本管理手段。三峡实业与业主单位共同使用内部通讯网以及 OA 网络系统平台，在信息沟通上，已将物业管理企业真正“融”入到业主单位，极大方便了物业管理企业与业主之间以及公司内部的各种信息传递。业主感到物业服务便利、满意的同时，也感到越来越离不开工业物业管理企业了。

工业厂区往往区域广、空间大，传统的手工作业因投入劳动力多、效率低已难以适应要求。利用新型的技术含量高的服务生产设备、器械，可以提高服务质量，节约成本。三峡实业在三峡枢纽服务中，正逐步采用专业化程度高、安全性能有保障的高技术服务专用设备（如垃圾清扫车、自动升降平台、吸水吸尘机、管道清洗机器人等）。

7、建立完善的人才机制

人才是品牌经营的根本。有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍，是物业管理企业生存与发展的保证，也是物业管理企业参与竞争、志在必取的信心所在。工业物业管理企业必须把对优秀人才的管理和激励提升到人力资本经营的高度，把人力资源作为一种特殊的资本运作。

留住人才。一是事业留人，树立企业的共同事业追求和具有共识的价值体系，并为人才发展提供足够的事业平台。二是感情留人，营造宽松和谐的人际关系和工作氛围。三是待遇留人，为人才提供良好的工资待遇和福利政策，包括住房补助、奖金、旅游考察、评优评奖等内容。为适应发展需要，三峡实业对分配制度进行了补充与完善，制定了《 人才津贴管理规定 》 ，对关键岗位的管理人员实行岗位津贴，对取得专业技术职务、职业资格的员工按其受聘的专业技术职务和高技能岗位实行人才津贴，使公司的薪酬分配向关键岗位倾斜，能够吸引人才、留住人才。

培养人才。企业经常举办管理沙龙、座谈会、研讨物业管理问题、创造学习氛围，时刻保证管理水平的先进性、科学性、规范性。在培训方面，三峡实业公司按照岗位开展培训工作，使员工培训具有较强的可行性和针对性，按照高技能人才队伍建设实施方案，结合公司的实际情况，将维修电工、汽车驾驶员、公寓服务员、红案厨师四个工种纳入高技能人才队伍建设范畴。同时，公司分别举办了各个工种的培训班，聘请外面具有丰富教学经验的老师、教授授课，从理论到实践进行了系统的授课，目前高技能人才技术等级鉴定工作正在进行之中。

8、争做行业“领头羊”

住宅楼、写字楼等物业管理有明确的服务等级指导标准，已经十分成熟了，全国学深圳，深圳是标杆，而对于工业物业管理，目前国家还没有统一的服务等级指导标准，也没有统一的模式，先入者也都在普通物业管理的基础上探索着自己的模式和等级标准，整个工业物业管理领域还没有真正的“领头羊”。笔者认为，对于工业物业管理，正处于星星之火之后、逐鹿中原之前，只要谁在此领域领先，创出优秀的工业物业管理模式、服务等级标准和服务规范，创出优秀品牌，谁就成了行业的标杆。

在如何有针对性地制定工业物业管理服务标准和服务规范方面，三峡实业作了一些有益的尝试。针对金沙江溪洛渡水利工程建设营地物业管理，设计了三个级别的服务标准及规范，由业主按菜单选择；三峡大坝电厂根据服务对象的重要、复杂程度，制定了五个级别的服务等级标准，根据不同类别的要求，通过与业主协商，按成本加合理利润的原则签订了合同，形成了自己的管理模式和服务标准和规范。

在三峡电厂生产区内的办公楼物业服务、会议服务、坝面、厂区保洁和设备维护等服务，已经延伸到电力生产本身，考虑到电力行业的特殊性，因此必须在传统物业服务的水平上，结合电力生产行业的专业标准和规范要求，如：设备的保洁要参照电力生产的要求开具工作票、设监护人、采取必要的防护措施等。在特别复杂的设备间或设备层作业时，既要考虑如何使用高效的清洁方法和试剂除去油污和积垢，又要考虑不能对设备造成损坏或误碰等造成设备事故，同时还要注意人身自我防护等。这些都只能在正确的操作规范理论指导下，结合以往的工作经验教训，大胆摸索和创新。

目前，具有三峡特色的工业物业管理模式已趋成熟，各项服务等级标准和服务规范已基本定型。三峡实业正将这一经营模式推广到金沙江溪洛渡、向家坝等国家重点水利工程物业管理服务，致力成为电力工业物业管理的“领头羊”。

参考文献：

1、周宏德、吴昌龄，《 我国物业管理可持续发展十大理念 》，《住宅与房地产 》，第 173 期

2、 朱英，《 建立社区化的工业园区 》，2005 年

3、 罗小钢，《 物业管理企业的经营之道 》，2005 年

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