物业管理市场化运作的应用及实践

核心提示：为适应企业发展的需要和物业产业的发展壮大，实现以业养业，走规模化、产业化发展的路子，新汶矿业集团泰兴物业公司积极地变被动管理物业为主动经营物业，把管理范围内的房地产、水电暖供应、社区服务、厂房设备等资产进行市场化经营运作，大大提高了公司的服务质量和经营收入。
为适应企业发展的需要和物业产业的发展壮大，实现以业养业，走规模化、产业化发展的路子，新汶矿业集团泰兴物业公司积极地变被动管理物业为主动经营物业，把管理范围内的房地产、水电暖供应、社区服务、厂房设备等资产进行市场化经营运作，大大提高了公司的服务质量和经营收入。

1.市场化运作的简要情况

新矿集团于1998年开始后勤改革的试点工作，在试点单位成立物业管理部门，把企业的后勤服务全部交给物业管理部门。这样，极大地减轻了阻碍企业发展的包袱，为企业集中精力发展主业创造了一个稳定的环境。然而，随着市场经济的发展和社会的不断进步，单纯的物业管理，即被动地为原产权单位提供简单的供水、供电、供暖和保洁服务，已远远不能适应企业发展的需要和物业产业的发展壮大。泰兴物业公司始建于1999年12月，主要职能为：集团公司机关办公区、宿舍区、中心医院、党校等单位的供电、供水、供暖及住宅区的绿化美化、卫生保洁及原龙升公司10余个多经厂网点的经营管理等。下属单位26个，共有员工986人，服务面积5万余平方米，服务居民4000户，涉及业主产权单位10余个。2008全年实现总收入9000余万元，其中：水电暖供应收入3500万元;物业管理收入548万元;物业资源市场化经营收入4950万元。

2.市场化经营的主要做法

市场化经营就是在市场经济条件下，以资产资源的增值为目的，以获取经济利益的最大化为目标，运用市场经济机制和管理手段，对所拥有或占有的资产和资源，进行合理开发利用的活动。

2.1房地产的市场化经营：房地产是物业管理的最重要的资产，任何一个社区都是由为业主提供生产生活条件的房产和地产组成。搞好房地产，是泰兴物业公司市场化经营的一个重点。他们依托土地使用权，先后在集团公司八一花园、五四小区、龙升公司东门共开发建设商品房3000余平方米，对外出让40~50年不等的使用权，年收取租金108万元。交商贸公司大楼及矸石山沿街楼房进行整修改造，出租给双龙家电公司等单位或个人，年收租金22万元。2008年在公司社区的繁华地段开发了一座15000平方米的综合商业大楼，租赁给联华超市及洗浴中心，年收取租金200余万元。

2.2办公区物业的经营：办公区物业是物业管理企业应当重点挖掘的项目，发展潜力相当巨大。泰兴物业公司成立以来，就把办公区物业作为一项重要工作来抓。对集团公司机关办公楼及中心医院、党校等单位开展水、电、暖供应及维修、卫生保洁、绿化美化、矿泉水供应、电梯运行等物业管理服务，确保了集团公司总部的整体环境优美、工作舒适。08年又将鲁西南地区最大的煤炭企业新巨龙公司办公楼纳入管理服务范围。通过开展办公区物业，泰兴物业公司安置了员工278人，年创收入2110万元。同时还积极与地方有关单位协商，争取了中国银行、建设银行、工商银行、信用社等几家金融机构驻新汶办事处、新汶检察室、新汶工商分局、新汶园林管理处等外系统单位的供电、供暖、供水及卫生保洁等物业管理服务，与其签订《物业管理委托合同书》，提供规范、周到的物业管理服务，年收管理服务费30万元。为拓宽外部物业市场，参与市场竞争奠定了良好的基础。

2.3水电暖项目的经营：水电暖的供应，涉及千家万户。计划经济体制下的管理模式，难以实现资源的合理利用和对跑冒滴漏的控制。为此，将各类供应纳入市场化管理，开展效益经营，可以实现各类供应的有效控制和利用。进行实量抄表，成本价收费，是泰兴物业公司水电暖供应市场化经营的主要途径。业主按市场价格交纳各种费用，提高了职工家属的节约意识，减少了水电等资源浪费10万元。为加强管理，减少供电过程中的漏洞，实施了电表外移改造，更换新型预付费IC卡智能电表3000余块，解决了计量失准和收费难的问题，年节约用电10余万度近6万元。投资90余万元对榴苑小区水、电、煤气进行智能化管理系统改造，实现了24小时供水、供电和供气，其他小区也正在进行水电表的改造，极大地方便了居民，提高了生活质量。

此外，还根据业主需求，对各小区商业房、外系统未供电、供暖的单位或居民提供服务，年新增经营面积100000平方，收取各类物业管理费400余万元。2.4多种经营厂网点的经营：市场化经营物业资产资源，对多经厂网点进行改制，把应由市场解决的问题交给市场解决，不但能减轻企业的包袱，还能使之成为新的经济增长点和不断促进企业发展的生力军。泰兴物业公司对固定资产、产成品、库存材料进行清查、评估，对商业大楼、招待所、幼儿园、建安工区等单位竞标出让经营权，在全站人员范围内公开竞标，由投标最高者中标。资产实行个人买断，土地、房屋及大型设备为租赁形式。通过拍卖或出租经营管理权，泰兴物业公司收回资金36万元，年节约人工、材料等费用240万元。以商业大楼为例：改制之前由劳动服务公司管理，安置职工10人，每年收入20万~30万元不等，由于管理体制的落后，每年都是收多少、吃多少。2002年，年收租金30.12万元，为历史最好成绩，成本却高达32万元。公司站经过认真研究讨论，最后达成一致意见，决定以80万元的价格，出租10年经营权，并安置11名职工。80万元/10年出租，折合中心站每年收益8万元。公司利用厂网点改制资金，缓解了资金紧张的被动局面，先后开发了中心区沿街商品房、岳家庄养殖厂等项目，其改制效益十分显著。

通过市场调研，与新泰市岳家庄乡山头村达成合作协议，承包其60亩土地作为泰兴物业公司的种植养植基地。共栽种速生白毛杨、茶树等苗木14000棵(株)，养殖肉猪800头、肉鸡4000只，实现销售收入120万元。2.5家政服务的经营：社区家政服务是根据社区居民的生活需要而开展的有偿服务活动，它本身就是市场经营的产物。通过开展家政服务，年创收入66万元，安置人员52人。为搞好社区家政服务，给居民提供方便、快捷、优质的服务，他们专门设立了“440服务”调度台，建立了“440服务”联动体系，制定完善了各项规章制度，对各类服务人员进行了全面的业务培训，使之适应市场化服务的要求，确保服务及时有效。本着“业主的需求，就是我们的项目”的原则，不断开展新的服务市场和服务项目，努力填补社区家政服务的空白，如开展送水、送报、家庭清洁服务、老年人陪护等。将440服务的收入全部用来进行服务体系的建设，以便更好地为业主提供服务，获得更好的经济效益。此外，泰兴物业公司还利用充足的人力资源，为其他单位输送管理技术人才及劳动力190人，每年节约人力资源开支300余万元。

3.市场化经营的初步效果

泰兴物业公司通过对社区资产资源的广泛经营，使社区资产和资源实现了保值增值，降低了管理和运行费用，获得了较好的经营效益，实现了社区管理和建设的经济运行。通过开展市场化经营，集团公司中心区的物业管理工作得到加强，管理理念有了新的提升，从管理物业到市场化经营物业，实现了物业管理模式的创新，为煤炭企业的物业管理和经济运行走出了一条新路子。

3.1泰兴物业公司通过对物业管理的市场化经营，使业主和管理人员对社区物业资产和资源有了新的认识，让管理人员和业主都从中得到利益，提高了管理社区和建设社区的积极性。

3.2中心区的整体面貌有了较大改善，绿化、卫生等彻底改变了以往脏、乱、差的局面，整个中心区环境美起来了，亮起来了，业主们也高兴起来了，物业管理满意率大幅上升。

3.3通过开展市场化经营，泰兴物业公司共安置员工近400名，通过开展市场经营，年获得经营总收入8000余万元，有力地维护了集团公司的稳定发展。

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