探索工业物业管理的经营之道

　　摘要:工业物业管理包括了基础服务、延伸营运服务、延伸专业工程服务三大部分,比普通物业管理包含了更多的服务内涵和功能,操作难度大、要求更高。工业物业管理企业只有通过正确的经营之道,方能实现赢利的目的。本文从工业物业管理的服务内容、基本内涵和特点分析入手,结合长江三峡的实际工业物业管理经验,提出了并阐述了工业物业管理的八大经营策略。

　　物业管理从其服务对象上可分为四大类:住宅类、写字楼、商厦类和工业类。前三类已由当初的星星之火,发展到现今的燎原之势,而对于工业物业,无论从数量上还是整体规模上,都还处于“星星之火”的成长时期。于是,一些物业管理企业,顺应社会前进之所需,抓住这一时机,在激烈的市场竞争中独辟蹊径,率先进入了工业物业管理服务。

　　笔者所在的长江三峡实业有限公司(以下简称三峡实业)是以工业物业管理为主业的专业化公司。公司长期承担三峡水利枢纽、葛洲坝水利枢纽的工业物业管理,三峡总公司及三峡坝区办公区和生活区的物业管理、园林绿化等业务,同时正在承接金沙江流域兴建的水电站的物业管理业务。公司具有物业管理一级资质、园林绿化二级资质和机电设备安装、建筑装饰装修、建筑防水、防腐保温、城市及道路照明三级资质。以下是笔者结合三峡实业工业物业管理的实践,对工业物业管理经营之道的一些探索。

　　一、工业物业管理的基本内容

　　工业小区主要指用于生产、制造各种产品的建筑组合群体,一般由政府或企业统一建立,基础设施齐全,自用或用于租赁,来满足一般工业生产的需要。

　　如果工业物业管理单纯模仿居民区物业管理,只搞些清洁、保安、维修,则很难推动工业企业发展,满足业主需求。要搞好工业物业管理必须努力扩大服务范围,让企业安心生产,实现物业管理的后勤社会化、专业化,可将服务范围分为:基础服务、延伸营运服务和延伸专业工程服务三大部分。

　　1.基础服务:治安保卫、环境保护、清洁卫生、绿化、公共设施(水电、空调、电梯、消防监控设施等)的巡视和维护、会务、报刊信件收发、出入口管理、车辆管理、厂房装饰装修管理、仓库管理、配餐和运输等。

　　2.延伸配套营运服务:受业主委托,承担商业、体育、娱乐等配套物业设施的营运,如工业区及配套办公生活区内的商场、超市、招待所、酒店、体育馆、电影院等等,这些已远远超出了普通居民区物业管理的范畴,应由业主自己直接营运的,因其人力、精力、成本等原因,直接把配套的“第三产业”部分乃至全部交给实施基础物业服务的物业管理企业营运。

　　3.延伸专业工程服务:厂房和生产设备设施的安装、修理、改造,专业清洗和特种保洁等等。有时,业主甚至可能将其工业生产操作的一部分也“交”由物业管理企业来做,这种延伸直接接触业主的核心生产操作部分,物业管理企业几乎成了业主的一部分,与业主“融为一体”。

　　二、工业物业管理的特点

　　特点之一:工业物业不同于一般物业,它的业主是法人,而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生活空间,而法人代表着企业,寻求的是一个适应其生产经营的公共空间。

　　特点之二:工业物业管理不仅存在着普通物业管理具有的基础服务,还存在着与基础

　　物业服务相关但又远远超出它的延伸服务。

　　特点之三:工业物业管理比普通物业管理集合了更多的功能,操作难度大,门

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