房地产中介如何打造核心竞争力

　　 2005年,中国政府出台了很多房地产交易宏观调控政策,其力度之大,次数之频繁,被人们形象地称作“组合拳”。宏观调控很大程度的影响了房地产市场的交易。地产开发商、消费者、政府机构、房地产中介业都陷入了观望情绪之中。其中,受影响最大的要数二级市场的中介企业,北京地区6月份二手房交易量下降了40%左右,甚至直接导致了一些小中介的关门出局。另一方面,管理规范的境外中介机构却没有停止过在中国的扩张脚步,那么,面临内忧外患的新市场形式,中国的房地产中介企业应如何走出困局,又该如何面对下一波更为激烈的国际竞争呢?

　　 这里笔者针对中介市场的现状,对国内的中介机构如何打造企业竞争力,如何以创新的观念应对万变的市场进行一些简单的分析与探讨,以期引发自己及同行对中介行业发展的思考。地产中介的主营业务包括一手策划代理和二手房租售。这里二手房中介企业是本篇探讨的重点。

　　 房产中介公司发展的关键,集中在制度、管理、人才三大因素上。而这三大因素主要是通过企业的市场定位、业务模式、利益分配、管理和培训几个方面综合体现的,因此,本土中介企业要想在国际化的市场下发展,应该从以下几个方面深入研究与建设,打造自己生存的竞争力。

　　 一、制定品牌发展战略

　　 房地产中介企业一方面面临的是巨大的市场潜力,另一方面是群狼分食的激烈竞争。而新一轮的竞争不再是本土企业之间比拼店面多寡,房源多寡的时代,而是真正进入一个品牌的竞争时代。

　　 一方面国外的公司非常重视品牌效应。 另一方面,国内房地产法规及行业管理也在逐步趋向完善,企业经营成本也在加大。小的中介公司若没有资金与品牌作支撑,资源溃乏,业务品种单一,抗风险能力太小,也将难以

　　 为继。例如今年七部委出台的稳定房价的系列措施,对房地产买卖业务影响非常大,更是改变了小中介“空身套白狼”的赚钱方法,一些单靠买卖吞吐业务为主的单门单店,不是被套牢,就是经营业绩入不敷出,纷纷面临倒闭。而一些大的品牌公司,一是靠其雄厚的资本及大量的客户资源的累积,二是靠买卖以外的业务例如房屋租赁业务的扶持,对国家宏观调控带来的市场风向的转变有着较强的抗风险能力,因此可以继续得以发展。

　　 从以上分析可以看到,未来房地产中介要想在行业里继续生存发展,唯有以品牌建设为理念,朝向规范化、规模化、品牌化发展才是立身之本。

　　 二、针对企业自身状况,合理定位商业模式

　　 从根本上说,房地产中介行业是一个市场导向型的产业,其核心竞争力更多表现为对市场需求及其变动的适应力。企业的商业模式,也是企业取得成功的重要因素。因为不同的模式游戏规则不同,模式本身竞争优劣势也不同。随着行业竞争日益加剧, 要求中介企业模式必须跟着市场需求及自身能力不断进行演进,才能不断增加自己的竞争力。例如,前面提到的七部委新政给房地产市场带来的突变,就需要企业有足够的适应能力,比如加强租赁业务的份额,减少店面盲目扩张等。目前市场上共有三种中介企业经营模式比较普遍:

　　 (一)直营连锁模式

　　 直营连锁模式是指在中介企业中,所有的连锁门店都是由总部自己投资建立的,公司负担所有门店的成本开销,同时对于门店的经营收入和赢利也拥有完全的索取权,公司对门店重大事项有完全的经营决策权。例如,北京千万家房产,总部将其所拥有的50家门店分为东南西北四大管理中心,对各连锁门店的业务流程实施集约化统一管理。对各连锁店的从业人员开展统一培训是由公司的培训中心进行的,培训中心由公司资深人士组成专业的讲师团,对新进员工及在职人员进行定期与不定期培训;另外公司的ERP业务系统将各连锁店业务进行联网,各连锁店收缴的客户

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