商业广场运营管理的实践及探索

　　摘要:通过招投标的方式选聘物业管理企业是市场经济发展的必然趋势。物业管理企业之间的博弈已由单纯的管理水平、资金实力、综合能力的较量,上升为真正的市场化竞争。无论是物业管理企业还是建设单位、业主,都将面对物业管理招投标的运行规则。通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业正是验证了市场经济优胜劣汰的竞争法则。

　　随着近几年商业地产的迅猛崛起和国外商业零售业涌入中国市场,作为维系商业经营发展的重要保障—商业运营管理也得到了空前的发展和提升。商业运营管理是决定商业项目成败的关键,是商业项目永续经营的内在动力。商业运营管理的实质在于为产权方营造市场空间和价值空间,为经营者提供良好的经营条件,为消费者营造舒适的购物消费环境,为投资者带来回报及物业的保值增值。同时,商业运营管理具有市场化、专业化,设备设施管理要求较高,现场管理和顾客服务难度较大,投资收益回收期期望值高,营销推广难等特点,因此,要求商业管理者必须具备系统的经营管理理论和商业知识、丰富的实践经验、超前的服务意识和娴熟的操作技能。

　　商业管理的物业管理涵盖了前期市场调研、参与规划设计、招商、前期工程介入、项目交接验收、合同管理、开业筹划、后期运营管理等全过程的管理。限于篇幅,笔者着重谈后期的商业运营管理中几个关键环节对商业项目成败的影响。

　　一、物业管理是商业项目顺利渡过“培育期”的基础保障

　　物业管理是商业项目开业后能否顺畅运营的重要保证。实践证明:忽视商业项目的物业管理,即使项目前期销售或租赁情况很好,但维持不了多久也会出现人去楼空、经营惨淡的局面。因为前期的商业项目开发和定位只是一种市场预期,能否获得成功,需要通过市场的检验。只有踏踏实实地做好商业项目后期的物业管理与运营管理,才能使商业项目逐渐步入持续稳定从而得到市场的认可。而在这个过程中,能够保障商业项目顺畅营运的,恰恰是物业管理、运营管理以及与之相匹配的一支专业、敬业的团队。

　　良好而稳定的基础物业管理工作,是商业跨区域经营和管理取得成功的重要保证之一。实践中,笔者所在公司对跨区域经营的物业管理进行了许多有益的探索。一是统一品牌、统一管理模式,引导公司从“形似”到“神似”;二是科学的管理机制。为了从宏观上把握和控制各地公司的经营管理工作,建立和推行了有效的年度目标管理责任制,以目标为导向,引导各方面的物业管理基础工作达到管理指标的要求;三是有效保障管理品质。集团所属各地商业管理公司全面推行了包含质量、环境和职业健康安全为核心的“三标一体化”管理体系,使各公司的设施设备管理、安全保证、环境维护、客户关系协调等基础物业管理工作得到全面的提高,为培育万达商业管理品牌奠定了良好的基础;四是建立充满活力的学习型组织。在商业的管理实践中,注重培训、注重研讨,通过组织设备管理、节能降耗等现场交流和研讨会,充分实现了管理思想与管理经验的共享,促进各地公司物业管理工作标准的逐步趋近并保持稳定。

　　二、营运管理是商业项目持续发展的内在动力

　　从笔者所在公司商业项目营运的综合状况来看,业绩较好持续上升的商户约占60—70%;稳步经营和业绩一般的约占30—40%。通常情况下,大型商业地产项目需经历二到五年的培育期,才能逐步转入利润回笼阶段。由于受不同城市的商业环境和经济等因素的影响,各个项目在运营业绩等方面也不尽相同,相当一部分商业项目在开业一年后,不仅顺利地度过了艰难的“培育期”,而且发展势头良好,在当地形成了较高的社会影响。

　　在商业管理的实践中,公司营运管理应不断主动、适时地调整经营布局、优化品牌结构、形成经营优势。

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