大厦（住宅区）全成本核算与成本控制的细节管理

     另外，特别是一些比较高档的灯，既多又漂亮。而且本身灯是比较亮的，但外面又是加了几层玻璃又暗了，那么要加几个灯。灯特别多，这个要把它做成感应灯显然是不合适的，毕竟是个公共通道，而且24小时可能都有人走。这种开关要注意使用一种标签，一般物业公司安装的开关是一排一排的，每一排的开关最好用好多种颜色的标签区分开来：有红的、有绿的、有黄的……那么员工培训的时候就方便了，几点关红的、几点是开绿的……为什么会有这种情况？因为高层的楼层一般24小时都要开的，里面灯管很多，一般物业公司会把灯调整成两路：12小时开那一路，另12小时开这一路。通过这种细节的管理，既可节约很多电费又可延长灯泡的使用寿命，否则，要么就是两路灯24小时全开了，既浪费电对灯泡又产生不良影响。  

     还有，要巡视电表是否正常计量。特别是旧区的一些电表。

     ⑶公共用水

     ①要注意规范外接用水。

     ②规范水源的使用。小区用水量最大的还是清洁绿化。这有两种做法：一种是清洁绿化外包的，外包的用水不一定规范，这个需要物业公司去监控。二是自管的。  

     ③泳池和喷泉。特别是泳池的管理，有几家泳池，经常会出现半个月或一个月就换一次水。物业公司认为换了水以后，这个水就好，就干净了。这也是一个误点，其实不然，泳池的水达到一个季度换一次，甚至四五个月或半年，只要物业公司管理的好，一点问题都没有。  

     ⑷低质易耗品的费用的测算（主要指维修、低质易耗品的控制）。

     低质易耗品是指灯泡等。那么这些易耗品是如何计算的呢？低质易耗品更新费=（一般公共设施的购置费+安装费）×12÷各设施的正常安全使用年限，这是低质易耗品的更新费的计算方法。那么每一项设施都有正常安全的使用年限，比方说白质灯，它的使用年限为1000小时；日光灯使用年限为1500小时。使用寿命都不一样，所以如果在检验易耗品是否过多的时候，可以利用这个方式来计算，我们买这些易耗品有没有达到它正常的使用年限，正常的使用时间。  

     ⑸低质易耗品的成本控制

     ①商家的控制和评估，也就是供货方的评估。因为易耗品每天都要换的而且量比较大，这个供货方一定要保证质量。厂家的评估一定要管理处或企业搞品质管理人员到外面去了解一下供货商的信誉、执照、进货渠道、价格，这些了解清楚了以后，由他来送货，这样物业公司既省事又有效益。  

     ②质量求佳。

     ③供货商要相对固定。

     ④要批量进货。为什么要批量进货？一来保证服务时间，二来批发价，价格肯定要低一点。

     ⑤以旧换新--就是物业公司维修工要换东西或要领用东西，必须要以旧换新，不能说，换出去的东西坏了尸体都找不到了。不要出现只知道“换新工”的现象。  

     ⑥定期检查。尤其是一些长期不使用的比如阀门、水龙头，设备房等，要经常去开一下，让它走动走动。就像物业公司的柴油发电机要每一个月或半个月去开一次一样的道理。  

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     另外，物业公司买一些东西也有一点小技巧，比如草坪灯的灯罩、路灯的灯罩，现在有很多稀奇古怪的灯罩都出来了。那么物业公司是买圆形的还是买棱形的？如果圆形一个灯罩的话，很容易破，如果是棱形的，有角的，那么东西一般落不到上面去，一落上去就滑走了。所以，物业公司买任何东西的时候都要以控制成本为前提来考虑实际问题。  

     ⑦仓库和采购的管理。每个物业公司都有相应的制度，而且这个环节是相当重要的。重点是要注意对供货商做事后的回访，购完货以后物业公司的品质管理人员要做事后的回访，而不是采购的人员。比方说品质部，品质管理人员联系了一家供货商，告诉管理处，这一家负责送货，那么管理处向供货商要货了。当然，签单还是由管理处签的，最重要的是品质管理人员一年或半年要到供货商家回访一次，了解一些情况，这样有利于物业公司更好地控制。  

     ⑧资源共享。从物业管理发展趋势也可以看到，像某物业公司实行1+N的管理，附近有几家管理处，物业公司只用一个经理来领导，下面可能设主管或主办的形式，然后采购、工具、设备、人员都可以统一调配，这种管理模式就是节约成本的一种做法，也是资源共享的做法。 

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