大厦（住宅区）全成本核算与成本控制的细节管理
时间：01-27 20:28:26 浏览：6971次来源：http://www.fangxiucai.com分类： 物管经验
㈢水电费的问题。在筹办期的前期介入阶段，水电费最好的处理方式就是不接，由发展商来控制。那个时候，物业公司也有理由，假如物业公司接的话，物业公司本身的电费支出根本没有发展商很小的一部份。当时可能还在施工阶段，业主还没有入伙，所有的用电基本上都为发展商所做的。比方说：“发展商这里有五套房子没卖掉，发展商今晚要把全部的彩灯都打开。那物业公司开不开？开了以后物业公司怎么跟发展商怎样算钱？打个报告上去，上面都是领导，报告一转第二天找不着了，很多这样的情况。所以接管水电费的问题，应在业主入伙以后或者在发展商撤场以后再把水电接过来，物业公司采取这样的态度较稳妥。在水电接手之前收到的水电费的钱，也应交给发展商，由发展商来处理这个问题。这一点是比较重要的，特别在卖房的时候，公用水电费太大了。
㈣分清与发展商、施工队的一些责任界线。这个责任也是指花钱方面，一定要分清楚！有很多物业公司花的钱都是替别人花的，自己好好想一想，物业公司为了提高自己的品牌，为了提高竞争力，反正很多事情希望把它做好.
㈤人员的培训费及资料费。筹办期主要的项目：也就是筹办期人员的工资和培训费用。尤其在前期介入时期培训费用比较大。因为所有的人员也有可能在范围内正常调配，从其他管理处抽一些精英人员到一个新的地方去，而大部分人员还要到外面选聘过来，要进行一系列的培训，这个费用就比较高。另外，管理处还要准备一些相关资料。比如：业主公约、手册、规定、制度等资料都必须要有的，所产生的费用也比较大。
㈥平常经营支出费用的测算。
经营方面可能各公司不一样，但基本上就是这些费用。
1、行政延?
①人工费（包括工资、税金、福利、保险）；
②办公费；办公费用包括通讯费、办公用品费和水电费（指办公的水电费，并不是公用水电费）
③人工培训费。我们知道物业公司99%的工作都是用人来操作的，人的素质水平上的高低一定程度上影响物业公司的服务质量。所以，培训工作被越来越多的企业所认同，而且培训的体系也越来越健全，这也是一笔比较大的费用，而且，光有素质也不行，有素质还要经过住宅局的培训考核，一定要到住宅局去交钱、考证。现在证分为三类：a上岗证（指一般人员的上岗证）；b部门经理证；c企业经理证。再说现在社会发展得较快，经常有新的管理模式冲击；法律时刻修改、完善；税务经常变动。有些特定的部门、管理层（如中高层管理人员、财务部等）都应该关注社会上一些专业性、针对性突出的培训机构，必要时也要参加培训，充充“电”。
④差旅费；
⑤社区文化费。社区文化费指的是由物业公司来组织的。社区文化费主要还包括员工的费用；宿舍的费用。有很多高档的住宅区（大厦）基本上不考虑物业公司员工的宿舍问题，所以有可能物业公司会产生宿舍费用；
⑥保安费。保安费用有：a服装；b警棍；c通讯器材。
⑦接待费。
2、公共电费：
包括：
①电梯用电；
②道路照明（包括路灯、射灯、围墙灯、彩灯）；
③消防用电；
④楼道照明；
⑤地下车库照明；
⑥智能化系统用电；
⑦排水系统用电；
⑧其它设施用电（如喷泉，高档的小区有温水泳池）；
3、公共水费：
①绿化用水；
②清洁用水；
③公共设施用水（小桥流水、喷泉、泳池）；
4、维修养护费用：
①电梯维护（分维修费和保险费）；
②房屋维护费用；
③电器、电讯的维护；
④给排水的维护（包括消防水的维护）；
5、摊销（其中包括固定资产的折旧和筹办期开办费用以及其它摊销）：
6、固定资产的维修（主要指自有的，不是指小区的）
7、不可预见的费用
8、管理者酬金
9、税金
㈦平常经营收入费用的测算。
1、综合管理费（包括商铺、住宅、停车场）：
这里着重说一下停车场，停车场各个物业公司都不一样。其实，停车场凡是露天的，也就是地面停车场，物业公司所收的租也好、停车费也好，全部由物业公司充减管理费；但是如果是发展商投资建的停车场，地下车库这些，是由发展商来收租金的或使用的，就算物业公司收了也是临时占到便宜，迟早是发展商的。那么如果地下车库物业公司收什么？物业公司要注意了，一般有两种情况：①业主和发展商之间达成什么协议？卖车位的时候有没有包括管理费，如果没有包括管理费，那物业公司就向业主收停车位的管理费（但这个停车位并非光这车位这一小块地方，其中还包括共用部位的分担）；如果卖车位时包括了管理费，那么物业公司应该向发展商收；②如果发展商委托物业公司把车位租出去，就向发展商收取手续费。收取费用的高低应由发展商和物业公司去协调。
⒉家政服务费：
①上门维修、上门清洁、上门煮饭这些综合家政服务费；
②其它收入。
最后来计算数据状况，物业公司通过以上几项，管理处对小区（大厦）一年来的费用进行预算。
四、成本控制
1、由业主委员会来审核这些项目；
2、如果没有成立业主委员会的，以征求意见的形式把审核项目公布出去。
由业主提意见，公布电话、公布业主意见，那么征求业主的意见以后，物业公司进行修改后实施。一来物业公司通报并做这些项目后以防出现争执的情况；二来使物业管理能把业主的意见彻彻底底地融入进去。众所周知，物业公司最终的目标还是为了业主。一个企业也是为了忠实的顾客群体。要业主满意才是真的满意。首先是管理处制定预算或者年度的计划，送到业委会征求意见。同时业委会也会收到单个业主的意见，经业委会权衡后向物业公司提出修订意见，然后彼此进行沟通、协商。
3、公共水电费
⑴规范外用电的管理。
⑵规范公共照明管理。
在公共照明管理方面，建议物业公司最好在每个小区（大厦）都要有一张很明确的开关管理规定。整个小区，几号灯今天是几点关要明确写出来，列成一种数据化。那么，这张开关管理规定作为每位员工上岗培训的一项内容。如果员工分配到这个管理处来了，首先这个是他们学习内容之一。然而，开关规定随季节变化不断的修订的，春秋不一样，夏天和冬天也不一样。这是要根据时令来修订的，但是一定要有一个这样的开关管理规定。这里主要指的是多层住宅。那么大厦，大厦一方面都用感应灯最好，如楼道、消防通道一定要用感应开关，换也要换成感应开关。就像公共楼道、消防通道一般很少人进去，务必换成感应的，只要开一下门，关一下门就能解决问题了。在多层中主要指一些电梯厅、地下车库内的灯要换成感应的。
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