业主委员会蜕变的“病理”分析

　　 ——业主委员会蜕变的“病理”分析

　　 刘昌兵 中国房地产报

　　 不免掉物管费、不给工资就要炒掉物管,吃喝玩乐费要物管报销……近年来,一些小区的业主委员会及其委员打着代表广大业主利益的幌子牟取私利、利用手中职权要挟物管企业的恶劣行为频频发生,已成为物业管理健康发展的一大病患。一段时期以来,由此引发的纠纷,使物业管理企业承担了许多无端的指责,甚至成为众矢之的。一些物管老总无不对此忧心忡忡:业委会“生病”凭啥物管吃“药”?

　　 业委会:法律地位缺失埋下蜕变伏笔

　　 从宏观来看,业主委员会法律地位的缺失及体制的自相矛盾,为业主委员会的蜕变埋下了伏笔。

　　 根据我国《物业管理条例》,业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构,须根据业主大会的授权,对内负责处理日常事务,对外与物业管理公司签订合同。虽然目前在物业管理实务中,人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待,由于业主委员会目前并不具备任何法律主体资格,特殊的法律地位决定业委会无法对其行为承担法律责任。

　　 鉴于此,业委会遭受业界质疑最多的是关于错误决策造成的损失该由谁负责的问题。此外,由于委员绝大多数是兼职,不可能有更多时间和精力处理业主委员会的日常事务,如何保证其工作效能也是一个备受关注的话题。另一方面,在市场经济条件下,业主委员会委员要花费大量的时间和精力做好自己的工作,又不能取得合理报酬,完全凭着公益心为全体业主服务,长此以往并不现实。

　　 虽然根据《物业管理条例》的规定,业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作,但对监督权的行使、监督机构、监督方式等并没有做出明确规定,造成了“人人监督、人人都不能监督”的尴尬局面。在这种情况下,难免会发生个别委员利用职权便利牟私利而不惜损害其他业主利益的情况。

　　 业主:非理性维权“南辕北辙”

　　 由于业委会权力过大,个别委员又私欲过强而无法监控,是造成非理性维权的先天缺陷。

　　 业主消费心理不成熟及物管知识贫乏导致非理性维权,也是业主委员会及其委员蜕变的一大原因。一些私欲膨胀的业委会成员,利用大部分业主对有偿服务及交纳物业管理费抵触情绪较大,无法理解物业管理企业与业主目标利益的一致性,以及存在以为只有与物管企业分庭抗礼才能维护自身权益的错误认识,鼓动业主以不交物管费的消极态度处理各种物管纠纷,以达到个人目的,从而导致恶性循环。

　　 一些小区业主委员会与物管公司的对话不是建立在平等沟通的平台上,协商解决出现的矛盾,而是用对抗的极端方式,动辄以炒掉旧管家、招聘新管家相威胁,造成新、旧管家“同台唱戏”的混乱局面,不但使业委会自身失去公信力,还使业主物业遭受巨大损失。这也是近年来物业管理交接难成为焦点问题的罪魁祸首之一。这些业委会成员为牟取私利一意孤行,造成物管公司日常工作的开展受到严重影响。

　　 因此,业主在物管纠纷方面采取非理性维权的方式,其结果往往是南辕北辙。

　　 物管企业:生存在边缘地带

　　 按照物业管理有关的法律规定,业委会可以代表全体业主炒“管家”、签合同、对新“管家”进行招投标等。拥有如此大的权力,却可以逃避相关法律责任,难免导致一些成员在利益驱动下走上邪路。

　　 “不给钱,就带业主闹事!”本该是为业主维权的业委会主任,却利用手中权力来中饱私囊。前不久,涉嫌敲诈的广州市原福田区天泽花园业主委员会主任黄某已被正式逮捕。据介绍,黄某当选为天

本文关键字：委员会  物管经验，物业管理 - 物管经验