业主大会和业主委员会的规范问题

　　 谈业主大会和业主委员会的规范问题

　　 文/朱希全

　　 某区某小区的业主委员会经过去年近一年的筹备工作，在街道办事处、居委会、房地产行政主管部门的指导下正式成立，业主委员会也向区行政主管部门作了备案。但在业主委员会履行自己职责时，却又接到业主反映说：业主委员会选举没有达到全体业主的2/3，不符合法规规定，应重新召开业主大会，重新选举产生业主委员会。

　　 某县（市）某小区在同一小区内出现两个业主委员会，并同时发布公告。新业委会做出决定，罢免老业委会三个正副主任。一时间，搞得小区业主一头雾水，业主不知谁才是合法的业主委员会。

　　 从以上两个典型的案例我们可以看出，业委会的规范成立是后期物业管理活动中的重要方面，是保证社区正常生活秩序、物业服务正常运转、维护大多数业主的根本利益的重要保障。业主大会是否规范召开，业委会是否规范成立是当前应引起高度重视的问题。

　　 业委会的成立，《物业管理条例》有明确的规定（以下简称“条例”），业主大会制度是《条例》的七项重要制度之一。《条例》规定了业主在物业管理活动中享有的权利。在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权，有对物业和相关共同事务进行管理的权利。但因该权利涉及众多利益主体，单个业主在行使单个权利时，只有通过业主大会来实现。《条例》规定，解聘、选聘物管企业必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的2/3以上决定。可见物业管理权享有是一种集体行为，并不由单个或部分业主通过个别行为来实现。当前，多个小区在选聘、解聘物管企业的问题上矛盾尖锐，业主与物管企业之间的关系紧张，发生一些不应当发生的问题。其主要原因还是不能依法解决、处理单个（或小部分）业主必须服从多数业主共同利益的原则。

　　 业主大会制度，目的就是建立业主民主协商、自治管理、平衡利益的机制，也是表达业主意愿，实现业主利益均衡的组织形式，其基本议事准则就是协商。业主公约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍的约束力。它是对业主在物业管理区域内一些重大事务的共同性约定，是解决和调整业主之间权利与义务的基础文件。有些省市和地区已经把《业主公约》视为小区、大厦的宪法文件。业主共同遵守公约，是管理好共同财产、共同利益、均衡秩序、建立物业共同关系人的行为准则，享受和正常实施物业管理的关键。

　　 实际上，业主通过召开业主大会，成立业委会参与物业管理，不仅仅是为了帮助物业管理企业解决日常管理和服务中的困难与矛盾。更重要的是，严格监督物业管理企业的日常工作，尤其是严格监督物业管理费和维修资金的使用，综合评判物业管理企业服务质量和水平，有利于推动物业管理的行为规范，不断改进和提高物管企业的服务质量，而不是形成一个对立面。

　　 业委会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就物业管理区域内的一般性日常事务做出决定，它的工作直接关系到每一位业主的切身利益。由于业委会委员也具有个人利益，甚至出现为个人谋取私利，损害

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