是天使还是魔鬼？

一方面物业管理企业纷纷鸣冤叫屈，微利、亏损、惨淡经营成为行业的现实生态，深圳物业服务价格听证会上爆出的行业企业七成亏损的说法也并非空穴来风；一方面业主及社会各界对物业管理口诛笔伐，暴利强于贩毒、贩卖人口等说法甚嚣尘上。的真实生存状态到底是什么？是管理、服务、建设业主家园的天使，还是反客为主，盘剥、掠夺、欺骗业主的魔鬼？
3％～15％利润率 全国差距巨大
目前，全国物业管理行业利润率/酬金率差距巨大。安徽省城市物业服务收费管理实施办法第八条规定，实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5％。同时在该条例的第十三条又规定了所谓合理利润的比率，即普通住宅区利润率不超过 3% ；高级公寓、别墅不超过 5% ；办公楼、写字楼、商住楼及商业用房不超过 8%。江苏省物业服务收费管理办法第十三条规定，物业管理企业的合理利润：普通住宅最高不超过8%。广东、河北规定利润率不超成本10%。全国来看物业管理行业利润率/酬金率在3％～15％之间。全国最高的是上海市，物业管理服务利润率/酬金率为15％。然而，全国来看物业服务成本或者物业服务支出构成一般都包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；企业固定资产折旧；共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主或业主委员会同意的其他费用等。同样的成本，不同比例的收益，这就造成内地一些利润率限定极低的省市的从业人员的收入、社会地位也极低，行业发展水平也极低，
以上可以看出，我国物业管理行业的微利定位可谓名副其实。一方面物业管理的收费水平偏低，且多少年来保持不变，而物业管理的支出水平却在不断提高，物业管理的盈利水平越来越薄。目前的全国现状是，物业管理公司员工的工资包括老总的工资水平都不高。目前，物业管理流行“佣金制”，有人认为物业管理公司收取了10%的佣金，其盈利水平不低了。其实，这里搞错了一个概念，即10%的盈利水平，是物业管理公司的收入水平，物业管理公司为了正常运作有很多支出，其盈利水平肯定大大低于10%。如果小区入住率不高，费用收缴率较低，公司的盈利水平则更为低下。
对比物业管理的老大哥房地产行业，目前房地产行业的暴利面纱正逐渐被揭开，那些数钱数得手发软的房地产企业，除在土地上囤积居奇外，靠建设价格高的高档住宅特别是豪宅牟利，也是一大利润来源。据国土资源部发布的消息，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10％以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30％至40％。这里必须指出的是，房地产开发的利润率是净利润，而物业管理行业的所谓利润率/酬金率，并非净利润，而是包含了企业的管理成本。
微利定位收支失衡 难御风险
物业管理企业的风险主要包括：灾害风险、服务风险、财务风险等等，比如：停车场只收5元的车位使用费，车丢了却找物业管理企业索赔，少则几万，多则数十万甚至上百万；又比如犯罪分子潜入小区，发生了命案，物业管理企业又被业主索取巨额经济赔偿。安全，是物业服务至关重要的一环，安全问题自然成了物业管理服务风险中最让人担忧的风险。在近年的物业管理中，业主由于人身、财产受到侵害而要求公司赔偿的案件日益增多，并引起社会各方关注。
名副其实的物业管理行业微利定位不仅使得企业面对以上风险时举步维艰，而且在面对政策金融风险时更是难以化解。譬如，一方面这些年来物业管理的服务内容、服务范围在不断扩大，甚至在无限扩大。业主家中被盗，物业管理公司要赔；业主在小区摔伤，物业管理公司要赔；业主家中着火，物业管理公司要赔；物业管理支出范围的不断扩大，导致的支出费用急剧增加。而这些年的物价在不断上涨，据《经济参考报》报道，北京、上海、天津、重庆等十大城市的地方统计局的调查显示，以肉食、粮油为首的商品价格大幅上扬。
在政策法律风险方面，目前表现也很突出。譬如，《劳动合同法》的出台就迫使物业管理这个劳动密集型行业长期潜在的“经营透支”、“发展透支”、“收入透支”、“用工透支”乃至“违法用工”等诸多矛盾暴露无遗，加剧行业全面陷入“行业透支”险境。据香港媒体报道，《劳动合同法》实施之后，将会增加台商的经营成本，以一年的成本计算就会增加8%，可能会导致很多中小企业台商倒闭。目前，仍为劳动密集型行业的物业管理平均至少上涨10%左右，而扣除成本后的真实净利润，将大大低于10%，二者相抵远远不能持平。与此同时，各种物化劳动和活劳动的消耗水平却在连年不断增加。
欺诈卷款行为损害行业整体形象
社会上一些极端的维权人士认为，当前最暴利的行业就是物业管理行业，甚至强于贩毒、贩卖人口；是支几张桌子、放几台电脑，最少投入几千块钱就可以挟公权以令业主的无本买卖；在小区内无偿占用、使用公共资源谋利；业委会大多形同虚设；各级地方政府部门与物业管理企业又有着千丝万缕的关系，对其违规行为多装聋作哑等等。其实，宏观来看利用公共资源谋利，业委会形同虚设，主管部门和物业管理企业有关系，所以导致物业管理成为暴利行业等问题确实在不同地区或多或少地存在。但这些明显不是行业主流，而且都是违法行为，利用公共资源谋利违法了《物业管理条例》和《物权法》，主管部门不作为那是渎职行为。贩毒的利润是1000％，房地产开发的利润按自有资金比例来算也是100％以上，但是的利润被各地政府严格限定，是微利行业，每个管理项目的含成本利润都在3％～15％以下。
不可否认的是，物业管理行业的害群之马确实也不可忽视，综观这些年来行业的乱象也是瞩目惊心。日前，广州增城市新塘某小区的物业管理公司负责人卷走200多户业主的专项维修基金、水电费、费至少300多万元后不知去向，让小区的管理陷入瘫痪，水电供应无保证，保安、清洁等工作更是无人打理。2007年1月～10月，广州市地税局第二稽查局对辖区内的物业管理公司开展了税收专项检查。检查的14家物业管理公司中，有8家存在涉税违法问题，共查补税费、滞纳金及罚款共150余万元。据介绍，此次专项检查发现，这些物业管理公司存在的涉税违法问题是提供劳务取得的物业管理费、租金、旅业、广告费及装修管理费等经营性收入，未按规定足额缴纳税款。如某公司就因取得费、转租收入及广告费取得收入200万余元而未足额申报纳税，结果被查补税、费、金、罚款共50多万元；某公司因未能提供账册凭证被处罚2000元。
在深圳有维权人士就认为，造成深圳物业管理费居全国之冠的原因主要有两个：一是物业管理公司经营不善，造成“物业管理成本高于物业服务成本”。 物业管理公司的经营成本主要是由物业管理成本和物业服务成本构成。根据有关法律规定，物业管理企业的管理成本不得超过物业服务成本的30%，而深圳很多物业管理企业的管理成本实际上已经等于或者超过了物业的服务成本。这说明，如果物业管理企业在管理成本上狠下功夫，它的经营状况应该能够改善。二是物业管理公司的财务不透明造成了公司亏损的假象。不可否认，目前整个行业中，有个别物业管理企业在账务制度上很不透明，存在弄虚作假、瞒报收入、夸大支出、乱列支出、做假账等现象，侵害业主利益，使得物业管理公司表面上看起来亏损得非常严重。在当前的环境下，为何利润差别如此之大呢？这主要是由于现在的市场环境不完善造成的。事实上，全国来看，一些不正规的公司坑蒙拐骗、欺骗业主以此某取暴利的行为是客观存在的。
服务价格应随政策法规市场调节
物业管理乱象的事实是客观存在的。而要彻底解决这些问题，最主要就是物业服务费要合理定价。一方面要坚持市场调节的思路，让企业与业主双方平等协商；二是物业服务价格必须随着政策法规、消费水平及物价通胀水平等因素相应调整。

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