精耕细作话物业管理

即便是先民都知道精耕细作对农桑来说意味着什么，但是由于苛政、战乱、瘟疫和自然灾害，精耕细作不一定能换来丰衣足食，直到包括土地所有权问题、保险和市场在内的所有游戏规则不断完善起来以后，农桑才愿意付出精耕细作的代价，甚至将精耕细作发展成一种能够使农桑扩大再生产的利器。农事如此，市场经济条件下的企业也是如此。1978年至今，改革开放已经中国大陆初步建立起了一个初级市场经济制度，物业管理也已经初步成为了一个新兴的服务性产业，但是，三十年以后，人们依然发现中国大陆的经济体恐怕离真正意义上的市场经济相去甚远，物业管理也绝非人们想象。在这样的环境中，要使包括在内的所有企业的经营管理理念都以精耕细作为标准，恐怕还没有形成气候，但这并不意味着采取精耕细作的经营、管理和服务理念不足取，而是在目前企业经营环境、成本和人力资源的前提下，要使所有物业服务企业和从业人员崇尚精耕细作的经营、管理和服务理念，至少还要等上一段时间。
精耕细作的反面，差不多就是粗制滥造，现在全国各地工商登记注册的物业服务企业多如牛毛，之所以至今没有形成优胜劣汰的局面，跟物业管理在整个房地产行业的产业链当中的地位有很大关系。包括中国香港，很多房地产企业都拥有自己的物业管理公司或部门，以至于在这些房地产企业开发的过程中往往将包括前期在内的物业管理事务交由自己的物业服务公司或部门来打理，除非当业权易手而不得不按照物业所在地的政府法律法规实施招投标的形式选聘物业服务企业，这种房地产的运作模式无疑例外地被复制进中国大陆，甚至还发生基因突变。在中国大陆注册成立的房地产企业或其项目公司在工商登记注册时就已经将物业管理作为其兼营业务甚至主营业务范围，尽管这种情形开始得到扭转，但是这种“父子”关联企业承担物业管理的现象差不多已经成为整个房地产行业里的潜规则。中国大陆的物业管理市场就在这样的潜规则下，从港资物业服务企业市场占有率最高到内资与港资物业服务企业分庭抗礼，再到内地从业人员逐渐在物业服务企业中担任越来越高的职务，这个过程无不伴随着房地产行业的内外资格局同步发展，也可以说是这个行业或物业管理产业在激剧扩大的市场需求下面出现的人力资源稀缺所带来的直接后果，这也就引出了另外一个问题，那就是在一个急速扩大的市场需求面前，只有政府监管部门的准入门槛，阻止了中国大陆出现更多的物业服务企业，换句话说，任何一个现已登记注册的物业服务企业还没有到需要改善经营、管理和服务才能生存的地步，这里还没有将市场中的那些暗箱操作的问题考虑进来。
在房地产行业的整个产业链当中，中的土木工，他们绝大多数来自农村或者城市郊区的，而原本建筑行业中的岗位培训和考核制度并没有被完整地复制过来，这种或许是政府市场职能上的缺失及以后的力度有限的补救，还是导致土木工种的从业人员及其岗位存在可能导致服务质量参差不齐甚至无法提高。更为夸张的是，放下锄头、换上制服就成保安，那些由农民直接转变过来的保安占全国保安从业人员的比例还在不断上升，而物业服务企业对这些刚入行的保安人员的培训还只是停留在法制教育的层面上，至少在上海市已经出现了一些使用假身份证入职的保安在实施侵财甚至人身伤害案件以后出逃令公安部门无法立即侦破的情况。
还有很多类似的情况发生在职业培训和专业考核等方面，以至于物业管理产业在发展受到或多或少的影响。因此要实现物业管理产业的健康发展，当务之急就是需要市场监管部门建立一套相对比较完善的产业标准，其中还应该包括物业管理所涉及的专业岗位和服务标准。这对市场上的企业来说，企业主可能更愿意看到自己的企业无论在经营和管理上还是在服务上，但是要使得企业实际控制人以及企业员工们都心甘情愿地朝着这个方向努力，恐怕是需要企业主、实际控制人以及管理层和员工们上下齐心了，其中保不齐还需要有一定的激励机制为此保驾护航，其中的原因恐怕是再简单不过的事情了，因为无利不起早嘛。
精耕细作对企业及其从业人员的经营、管理和服务究竟有什么好处，要弄清楚这个问题，首先要弄清什么是企业及其从业人员经营、管理和服务的精耕细作。其次要弄清怎么样才能使企业及其从业人员的经营、管理和服务实现精耕细作。
举一个非常简单的例子，很多物业服务企业所辖的物业，一般都存在这么一种情况，那就是随处可见的油漆污染、脱落甚至开裂，只不过程度有所不同或者部位有别，没有多少物业服务企业能够不断地实施油漆修补而保持常新，做得最好的物业服务企业也只是每年一次油漆修补，或者在重大节庆之前实施一次局部或全面的油漆修补而已，很少按照如下游戏规则进行物业的油漆修补作业的：建立一支油漆整修作业施工队，并结合五年维保计划，实现企业所辖各楼盘项目的油漆工程小修小补及时性、大修大补计划性。
1. 各物业楼盘项目按照如下原则对需要进行油漆修补的场所或地点进行被投诉的风险性评估
1) 客户经过频率比较高的场所或地点级别：最高；
2) 公共场所或地点的级别：中等；
3) 有些场所或地点的油漆关系到腐蚀、安全或物业整个外观景观的级别：中等；
4) 员工通道或地点的级别：最低；
5) 可不仅限于此，各楼盘项目应能按照上述风险评估方向自行规划确定风险等级。
2. 物业油漆修补作业中需要注意的几个不同
1) 油漆等物料的不同：户外型、户内型、水性、油性等；
2) 物业性质和类型不同：办公楼物业与住宅物业不同、相同类型物业的发展阶段不同等；
3) 预算不同：应根据所在物业工程预算进行计划，并需要结合各项目所编制的《五年维修保养计划》进行调整。
3. 物业油漆修补作业中需要考虑的几个阶段
1) 要顺利实施小修不隔天，中修不隔周，大修不隔月的油漆工程作业系统，首先需要各楼盘项目收集各楼盘项目中所需要使用的油漆的型号、规格、品牌、最小包装方式和需用数量等信息；
2) 对于已经确认涉及大宗采购油漆材料时，可以考虑推行公司层面的集中采购；
3) 在经过一年左右的试运行以后，对油漆工程所涉及的材料实施全面集中采购；
4) 在经过一年或二年的试运行后，采取油漆工程实施成立专业施工队作业方式。
4. 物业油漆修补作业中可以考虑的问题
为了降低油漆作业成本，可以考虑在墙面区分去污染频率和程度最大的区域，并在墙面上用分区色带将污染频率和程度高的区域和污染频率和程度相对比较低的区域分开，并对污染频率和程度相对比较高的区域实施油漆工程作业管理系统，这样就可以在某种程度上降低成本。
从业人员在一定程度上存在审美疲劳，对于油漆修补的风险评估等级，可能在自我检查中被成本和人力资源等紧张因素的压力下而被迫降低，因此，需要物业服务企业在运行和管理制度上设置相应的督促检查的机制，例如各物业楼盘项目内部的督促检查机制以及各楼盘项目层面之间的交流督促检查机制。尽管油漆只是物业感观上问题，但如果一个物业服务企业及其从业人员能够在细微之处考虑问题，那么无论是物业业主还是租户都可能因此而放心让这种物业服务企业承担他们生活和工作的物业了。
再举一个服务中安全管理的例子，物业服务企业当中的安全管理工作需要兼顾作业人员的实际工作的难易程度和具体情况，设计更人性化的安全工具和用具将有助于在保护员工安全的基础上展示物业服务企业文化。
1. 物业服务企业需要明文规定物料、工具或用具必须集中规范存放或堆放，无论是个人工具或用具还是共用工具或用具都必须用色标区别安全级别；
2. 物料存放架或堆放位置应该用标牌予以标明和区别；
3. 无论是户外安全铁架还是户内安全围栏都应该采取统一颜色、统一标志和统一配件，统一标志一般为公司的标志，统一配件一般为警告闪灯等。

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