会所经营困境的成因及对策

　　（1）各服务区域的空调系统应可独立开启和关闭；
　　（2）做到各服务区域有适度的自然光（既要防止过度，也要防止不足）；
　　（3）做到各楼层之间除通道外，相对封闭，避免出现各楼层相通的设计，防止出现若某一楼层来一个消费者，会所就需要打开所有楼层的空调系统的情况；
　　（4）照明系统也应进行节能设计如采用节能灯、各服务区域照明系统可独立开启和关闭等措施，以达到降低能耗的目的。
　　5、会所的装修
　　目前，相当多的会所在建设初期，都作为售楼部的办公场所。一般情况下，会所装修的投资由开发商负担。作为一个房地产项目的卖点，会所在结构设计上往往过分强调美观而忽视了实用性，在这一阶段，若有专业会所公司参与，就可避免装修完工后即成“鸡肋”的局面。
　　会所的装修不应作为发包价格的主要参考因素。从财务学的角度看，会所的装修属沉没成本，在售楼结束时，其已完成自己的使命。相对于未来租赁或发包的决策而言，装修的成本属无关成本。没有这方面的认识，就必然在发包价格的确定方面遇到困难，甚至因决策的困难导致会所的闲置。
　　6、会所的客户群
　　专业的会所公司在承包经营会所时，会十分重视会所服务的客户群。部分规划在小区内的会所，对非业主提供服务会引起业主的强烈反感。承包经营会所前对此要做充分的调查，并考察开发商的承诺。
　　承包会所还需对下列问题做出调查：
　　（1）周边地区有无类似或相同的服务设施；
　　（2）小区内（或小区内外）有无足够的消费人群；
　　（3）目标客户群的消费能力如何。
　　7、会所的租金或承包费
　　过高的租金或承包费必然加大经营者的压力，并转嫁给会所的消费者。合理地厘定租金或承包费是会所在经营过程中实现业主—经营者—物业公司“三赢”的前提。
　　“三赢”的局面表现为：
　　（1）业主以适中的价格获取高质量的会所服务；
　　（2）会所经营者取得盈利，并持续经营；
　　（3）会所的服务让业主满意并惠及业主对物业公司的满意度。
　　当前物业公司经营小型会所的策略
　　对于不适于外包和规模较小的会所，物业公司也可以采取“低服务、低管理、低收费”的经营策略。
　　所谓“低服务”是指尽可能只提供不需要或较少需要专业人员指导的服务，比如西餐酒吧、书吧、自习室、棋牌项目、乒乓球、桌球等。“低服务”并非低质量服务，而是更强调会员的自助服务。
　　而对于确需有专业人员指导的项目，比如体操项目，可在体操房内以连续自动播放体操影碟的方式带操；在健身房可购置一批健身方面的书籍，要求会员根据自己的需要阅读。
　　所谓“低管理”是指尽量开展业务透明度高、内部控制简单的业务。比如在会所内设非接触式IC卡门禁系统，通过刷卡享受服务并自动计费。会所经营过程中，一个致命的问题是会所经营收入的流失。由于会所经营项目多、监管难度大，单纯靠会所服务人员记录并收取费用，要么出现人手需求过多，要么出现内部控制制度失灵。
　　加强会所的管理，首先就要尽量采用目前性价比较高的科技手段，对会所内的服务进行有效的监控，并记录会员的消费；其次，会所需建立行之有效的内部控制制度如每日定时或不定时地盘点会所的存货，并杜绝不相容的岗位由一个员工兼任的情况；另外，会所还应尽量减少会员支付现金的机会。一方面，服务台可设一信用卡终端方便会员刷卡消费，并鼓励会员购买会所消费年卡；另一方面，对于向本小区业主提供的会所服务，也可按事先的约定，根据业主签的账单，随物业管理费一并从其存折中托收。
　　所谓“低收费”是指以相对适中或低廉的价格提供服务。
　　总而言之，物业公司经营会所一定要培养一批会所经营管理人才，重视会所成本的控制，尤其是人工成本的控制，通过各种技术手段提高管理效率，并通过加强内部控制来降低营私舞弊的可能性。

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