未雨绸缪，做好专项维修资金的管理工作

未雨绸缪，做好专项维修资金的管理工作
摘要：住宅的使用年限是 70 年，专项维修资金是为了保证房屋在这 70 年内都能够得到有效及时的维修和维护而设立的。 《 物业管理条例 》 明确规定了维修资金的主体为业主，但在实际执行过程中，存在专项资金不知下落，业主也无从查起的现象。本文针对专项维修资金管理中出现的问题进行解析，并倡导从增加专项资金管理的透明度、加大宣传力度、借鉴国外的物业管理经验等方面进行有序治理。
随着我国经济的高速发展和住房制度改革的不断深入，人民生活水平不断提高，居民个人拥有住宅的比例也越来越高，住房的维修管理责任相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。
对于住宅的专项维修资金，中华人民共和国国务院第 379 号令颁布的 《 物业管理条例 》 中也有明确规定。专项维修资金的管理
办法为：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的收取、使用、管理办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
一、维修资金存在无序管理的情况
1. 专项维修资金存在多头管理现象。
目前，专项维修资金有政府物业主管部门和财政部门共同管理的；有物业主管部门单独管理的；有业主委员会直接管理的；也有物业管理协会管理的。笔者认为不管是由谁管理，政府的监管是必要的，而且力度要大。大部分地区的维修资金都是由开发商或者是由物业管理公司代为收取，代为管理的。对于专项资金的收取，绝大部分的物业公司都按相应的收费标准进行收缴，并按单幢住宅设置，按物业管理企业财务管理规定，作为企业长期负责管理，对专用基金的收支账目每季度张榜公布一次。
2. 管理混乱，资金缺口严重。
对于规范运作的物业管理公司，专项维修资金的收缴和使用都是依法而为的。而对于某些鱼目混珠，管理混乱的物业管理公司而言，难免会对这笔专项的资金挪作它用，造成巨大的黑洞。全国已出现多起挪用甚至侵吞专项维修资金的案例，金额达数亿元之多。据广州市相关部门公布的数据显示， 2003 年到 2005 年 10 月，应收缴的专项维修资金为 8.86
亿元，而实际到帐的只有 8 亿多元，尚有 7000 万元没有下落。按统计部门的资料保守估算，全国专项维修资金应高达 600 亿元以上。截止目前，全国到底有多少住房专项资金缺口还不得而知。
3. 业主维权意识较差。
大部分的业主没有意识到专项维修资金的重要性，一般住宅前
10 年基本上不用进行主体的维修，如果前期大把花钱，后面的 60 年怎么办？中国的房地产业也是近几年高速的发展，业主置业的热情空前高涨，但是对数十年后的房屋维修和养护的资金从何处开支，的确很少有人操心。
针对上述情况，有些地区制定了一些具体的规定。如 2003 年 9 月 5 日开始实施的 《
广州市物业管理条例具体规定 》 对维修资金的收缴程序更细化，在一定程度上防范了开发商和物业公司挪用的风险。具体操作办法是：业主可以凭身份证、房产证或预售合同自行到指定银行及各网点缴纳维修资金。专项维修资金交到银行后，按规定在 20 个工作日内，银行就会办理好维修资金专用卡给业主用于查询公共维修资金的金额和续存情况。
二、维修资金的使用缺乏实施细则
专项资金是房屋的养老钱，关系到每位业主财产的保障。目前，一方面是对专项资金的收缴工作优待改进，如收缴方式更加细化，做到
真正的专户存储，专款专用，业主可以随时的查询，真正的属于业主。另一方面，在专项基金的使用上能够更细化，便于基层的实际操作。
1. 维修资金的使用范围争议较大。
在维修资金的使用范围问题上，目前争议最大的有三点：一是电梯保养费是否由维修资金开支。由于电梯维修行业的惯例，电梯在保养和维修过程中往往把二者都混同在一起，物业公司和电梯公司签署的电梯保养合同中，以及电梯公司每月开具的电梯保养费中，实际包含了大部分的维修费用。由于电梯保养与维修的实际混淆不清，有的认为电梯保养费应列入维修资金支出范围，有的认为不应列入，也有的认为应按一定比例列入（具体比例又难以确定）。
2. 管理细则制定粗放。
实际工作中，大部分的物业管理公司不成文的作法是对于日常的电梯保养费由管理费的成本开支，电梯的维修费用则由专项资金中开支。二是设备设施年检测费和外墙清洗费是否由维修资金开支，三是物业共用部位的灯泡、开关、管道疏通等费用是否由维修资金开支。对于哪些维修项目应由维修资金开支，物业管理条例只有原则规定，没有具体的实施细则。在实际工作中，势必会造成本应由物业管理费开支的而动用了专项资金，而应由专项资金中开支的却从物业管理费开支，平白的加大了物业管理成本，让物业公司吃哑巴亏，造成物业公司和业主都各有怨言和委屈，争论不休。
3. 大量商品房和房改房开始步入维修期。
随着我国商品住宅市场大规模的快速发展，大量商品房和房改房近年来已开始步入物业的大中修期。然而各地对于巨额的维修资金都有使用效率上的难题。如北京从 2000
年至 2005 年 6 年来交纳的不少于 80 亿元的住房维修资金，在 6 年当中没有一家商品房项目通过正常的报批程序获准实际使用该资金用于物业的维修。严格的程序规定有助于确保维修资金的安全和防止其被滥用和挪用，但问题是程序的繁琐，使这些规定的实操性很差。
4. 物业管理企业参差不齐，导致管理混乱。
自 20 世纪 80 年代初物业管理引入中国以来，由于属于新兴行业且发展速度比较快，物业管理队伍迅速壮大，企业次质和从业人员素质参差不齐。近几年，维修资金的纠纷案件也呈上升趋势。广州原东山区东悦居业主状告开发商欠缴专项维修资金一案，涉及金额 190 万元；吉林锦东花园 310 万元维修资金被挪用；北京金华园小区没有到位的 500 万元公共维修资金“去向不明”等等案例均以说明，即使以业主胜诉告终，但如果开发商、物业管理公司没有资金偿还，甚至有些楼盘开发公司已经倒闭或注销。胜诉也并不能解决实质问题，最终受害的还是业主和接管该小区的物业管理公司。为了更好的做到“取之于民，用之于民”，对于专项资金的收集、管理、使用亟需要实效的政策引导和规范。
一、增加专项资金管理的透明度，组建专项维修资金监督管理委员会，定期对专项资金的管理进行审计，并将审计结果公诸于众。
二、加大宣传力度，让每个业主明白维修资金的重要性。依靠网络系统，把业主、开发商、物业公司以及银行等与专项维修资金有关的单位和个人都纳入系统，建立一个良好的沟通平台。
三、借鉴国外的物业管理经验。在美国，公共维修资金的管理采取完全市场化的操作。业主缴纳的住宅专项维修资金都是由基金公司来负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。而在资金的闲置期，在留足 15% 的资金后，可以以借支的方
式借给银行，银行支付给基金公司利息。
综上所述，专项维修资金管理存在巨大的隐患，现在已是初现端倪，随着房屋设备的老化，将遭遇爆发的高峰期，如何建立科学的专项维修资金管理办法将成为今后一个时期物业管理行业长期关注的焦点。
参考文献：
1. 国务院令第 379 号 《
物业管理条例 》2003.9
2. 张跃庆， 《 物业管理 》 ，经济日报出版社， 1995 3.
《 物业维修基金的法律问题及其解决对策 》 、 《 专项维修资金存在的主要问题和解决办法 》

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