为注册物业管理师制度实施未雨绸缪

　　广州珠江物业酒店管理公司　罗小钢

　　2005 年 11 月 16 日，国家建设部和人事部共同 发布了 《物业管理师制度暂行规定》，经过两年的努力推进，国家首批物业管理师诞生了，这是值得行业共庆的大事。为了使物业管理师制度在实践中顺利推进，充分发挥出对行业的促进和提高作用，有必要对这一制度的实际运作进行深入细化的考虑或制度设计。

　　一、从企业经理上岗证到物业管理师的过渡衔接

　　我国目前现行的上岗制度是从 1999 年起开始实施的，要求物业管理企业经理、部门经理、管理员须持证上岗。在物业管理师制度出台之前，企业经理上岗证实施已有多年，对提高行业从业人员的素质起到积极作用，今后物业管理师制度推行，项目负责人由物业管理师担任，原有的企业经理上岗证等于废止。但这也给企业带来一定困扰：一是注册物业管理师人数有限，难以达到行业需要的数量；二是很多企业投入较多时间和资金进行企业经理上岗证培训，一旦立刻废止，会给企业造成资源浪费。所以通过过渡期进行两者的衔接是必要的。

　　这个过渡期限要多长？全面推行物业管理师制度，管理师人数要达到一定规模，至少需要 2 万人。根据目前考试及注册程序的要求，达到这个规模，可能需要 2 至 3 年。因此从项目经理到注册物业管理师的过渡期大约要 3 年左右时间。

　　为了全面推行物业管理师，这个过渡期越短越好。这就需要一定政策导向，督促行业缩短过渡期。可以从三方面考虑：一是规定新项目的项目经理应该由注册物业管理师担任，原有项目的项目负责人可以由持企业经理上岗证的人员继续担任。过渡期满后，所有项目都由注册物业管理师任项目负责人。过渡期内，不再核发项目经理上岗证。过渡期满后，企业经理上岗证废止，企业经理上岗证可以更换为普通上岗证，可作为物业管理企业上岗证使用。二是规定新投标的项目在招标书中要求由管理师担任。三是企业资质审核和年检时，要规定管理师占企业人数的比率。

　　二、物业管理师执业的范围和职责

　　物业管理师制度实施势必成为物业管理企业人力资源重构的动因，可以预见，在物业管理师制度实施的未来几年里，物业管理企业项目管理将形成注册物业管理师、助理管理师、管理员的三层梯队。而注册物业管理师作为项目的负责人，责任重大，对其权限和职责进行细化界定很有必要。

　　物业管理师制度对物业管理师的执业权责主要从两方面做了规定：一是项目负责人要由注册物业管理师担任，二是由物业管理师签署重要物业条款，从而对物业管理师给予了一定授权。但是在实际工作中还存在一定的执行问题，如注册物业管理师可以管理多少项目？重要物业条款包括哪些内容等。要充分发挥物业管理师的作用，对物业管理师的权限可以做如下考虑：

　　1 ．物业管理师的管理范围。物业管理师仅管理一个项目可能会造成资源浪费，而管理项目数量过多，则难以尽心尽力。在对物业管理师管理范围的界定上可以引入管辖面积、项目数量两个指标，规定项目管理师管理项目数量可以有 1-5 个，管理面积在 50 万平方米以内，超过 50 万平方米的物业，项目管理师不能管理其他项目。

　　2 ．物业管理师签署的文件。对物业管理师签署方能生效的“关键文件”应该予以法律上的规定，如物业管理费预算、设施设备的维修保养计划、重要的管理制度、外判合同等。这对提高物业管理师的责任心，规范物业管理行为，及推进行业发展都有必要。

　　3 ．注册物业管理师的级别。在条件成熟时，可以按物业管理师的业绩、声誉等进行级别评定。高级别的物业管理师可以管理更多的物业项目。

　　三、物业管理师延续注册的条件。

　　物业管理师制度对物业管理师的有效期规定为 3 年，延续注册条件主要有 40 学时的继续教育、不受到刑事处罚等，相对比较宽泛。但是，续延注册是保证物业管理师素质的重要手段，如果要求相对高，则对保证物业管理师素质有促进作用。尤其是，注册物业管理师无论是对物业管理行业还是对社会而言都是新生事物，如果从诞生起就以高标准入

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