浅析物业管理前期介入

摘要：前期物业管理是整个物业管理活动的基础，可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程有更多的保障。并为物业管理的后期工作奠定基础。此文中，笔者就前期物业管理中存在的几个问题分别给予了论述，并就如何做好前期物业管理工作提出了具体意见。
前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订 《 物业管理合同 》 生效时止的物业管理。它有别于一般意义的物业管理，区别在于：一是存续时间的不同。一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司开始，而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前；二是选聘物业管理企业的对象不同。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业管理公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，只能由开发商选聘物业管理企业或者由下属的物业管理公司来承担。一般意义上的物业管理，是由业主委员会行使选聘物业管理公司的职权。
一、前期物业管理的两个作用
首先，实施前期物业管理有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”。过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入住之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。
其次，有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。没有前期物业管理，建房者只顾自己建房，不会充分顾及用房者与管房者的利益，结果房子交到用房者与管房者手中时，往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷，建房者晕头转向，用房者怨声载道，管房者里外受敌。有了前期物业管理，物业管理企业不仅从建房者的角度，更会从用房者与管房者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向建房者提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使建房者省钱省力，用房者舒适满意，管房者专心服务。
二、前期物业管理目前存在的问题
1. 物业承接验收制度不完善，移交不完整。在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业管理公司往往无法按正常规定进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。
2. 共用设施设备不明确。物业管理企业在承接物业后，建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分，并办理验收手续。然而，有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整，会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难，也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。
3. 前期物业管理招投标不规范。目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的
情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标代理市场发育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。
4. 业主临时公约未建立或未约定。有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时公约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时公约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症。
5. 物业管理用房未配置。物业管理用房的规范化管理是物业管理活动是否能顺利开展的基本条件，也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，是为了使物业管理企业有利于搞好物业管理工作。有一些建设单位在建设规划时，就有意放弃了物业管理用房的配置，忽视了物业管理用房的作用，造成了物业管理企业接管物业后难于开展正常的物业管理工作。
三、如何做好前期物业管理
1. 协调各种矛盾。前期物业管理各种矛盾比较集中，譬如房屋质量问题、购房合同规定的内容没有兑现问题、小区配套设施没有到位问题、卫生保洁问题、小区安全秩序问题等，甚至因装饰装潢引起的邻里纠纷也找物业管理公司协调解决。因为开发商既然指定物业管理公司实施前期物业管理，就希望物业管理公司能为开发商分忧解难，替开发商撑一把，如物业管理公司将业主反映的问题不分青红皂白直接推到开发商身上，开发商不满意，业主也不满意。
物业管理公司对业主反映的问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，以使业主了解实情真相和解决处理的程序。同时积极协调，根据存在问题的大小和难易程度，在最短的时间内解决业主反映的问题。
2. 合理收费。新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很强的收费项目。因此，物业管理公司要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。有的物业管理企业由于不主动向物价部门申报收费，擅自确定收费标准，引起了业主的不满和投诉，受到物价部门的查处和经济罚款，既影响了物业管理公司在业主中的形象，又使企业蒙受了经济损失。
3. 处理好开发商、物业管理公司、业主之间的关系。前期物业管理中，存在着开发商、物业管理公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与物业管理公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物业管理公司要听开发商的指挥。物业管理公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物业管理公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物业管理公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物业管理公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物业管理公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物业管理企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物业管理公司要特别注意协调好业主与开发商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其是对业主反映的问题，物业管理公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。
4. 抓好小区秩序维护。前期物业管理的安全防范工作，一是要抓好以防盗窃为主的安全防范。由于进出小区人员比较多且杂，加之小区安全防范的配套设施没有到位，容易给一些偷盗者可乘之机，因此要加强小区的巡查次数，记录好巡查情况，一经发现可疑情况要及时处置，发现失窃事件要及时报案；二是要对进出小区人员进行及时登记，装饰装修人员凭证进出，杜绝闲散人员进入小区；三是要充分利用好已有的安全设施，如防盗门、窗、电子对讲门等，减少失窃案件发生机率；四是抓好小区进出车辆的管制和疏导，特别是各种运送装潢材料的车辆，要及时装卸，避免长时间停留，以减少小区交通压力，维护好小区生活秩序。
参考文献：
1. 李学华， 《 关于住宅小区前期物业管理的思考 》 , 江苏房地产， 2006.1
2. 班道明， 《 物业管理概论 》 ，中国林业出版社， 2003. 6 

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