浅析物业管理招投标机制的推进和完善

　　即将颁布的我国《物业管理条例》提出“国家鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业”。住宅、物业所在的物业管理区域的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业”。这为完善物业管理招投标机制,推进物业管理市场化发展提供了有力的法律依据。

　　一、实施物业管理招投标所面临的主要问题

　　当前物业管理招投标工作已经得到政府部门的充分重视和社会的充分肯定,不少地区已制定了相应的管理办法,但是招投标作为物业管理行业市场化竞争的重大改革措施而全面推开,还存在诸多的困难和阻力。

　　1、地区保护主义使区域性物业管理招投标受到制约

　　我国加入WTO,标志着我国社会经济已全面融入了世界经济的大流通。但是,在国内物业管理的市场竞争中,区域性的地方保护主义现象还很严重。虽然有的物业管理企业凭借自身的实力和利用品牌影响力,经过种种考核赢得了物业管理权,但由于一些地方政府部门或发展商,考虑地区性劳动力就业安置问题和其他局部的利益保护,采取不合作态度,或提出苛刻条件,使中标的物业管理企业的管理工作无法正常开展,有的被迫撤出。

　　2、开发商受经济利益驱动增大招投标难度

　　从实际情况看,目前物业管理企业的经营行为和活动大多受到开发商的约束。一些开发商从自身利益出发,将物业交给下属的物业管理企业管理,或增大招投标难度而不愿意将物业推向市场公开招投标。这样建设与管理不分的现象,造成许多难以调和的矛盾。许多开发商认为自己既然能把别墅、大楼造起来,也一定有能力管得好,况且开发项目工程一旦结束,这么多的员工需要安排,自己造自己管一举两得,出于这种动机,他们通过各种渠道和采用各种办法通过招投标“这一关”,实现其接管物业管理的目的,他们根本不考虑是否真的有能力把物业管好。而是盲目效仿某某模式,实现“房产开发、物业管理共创品牌”目标。这种做法不利于物业管理市场的健康发展和管理专业化、社会化的进程。而且开发商自建的物业管理企业若不对外扩展,不实行自主经营、独立核算,就很难降低成本,提高效益,也难以经得起市场的考验;独立经营的物业管理企业则由于受市场条件的限制,因市场资源有限而影响企业发展。因此要全面实行招投标,当务之急是实施建管分离的市场化衔接。

　　3、法规不完善,缺乏招投标基础

　　目前物业管理实施招投标一般依据《中华人民共和国招投标法》来进行具体操作,政策制定中的部分条款还不够明确,可操作性不强。由于政策含糊和缺乏规范性程序的指导往往造成政策解释和实施方式的多样性。虽然有些城市已制定出《物业管理招投标暂行办法》,但有限的法规仍给一些物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子,使竞争参与者无法可依,也难以对招投标各方进行有效的监督。

　　同时物业管理招投标没有统一的专业评审机构,使招投标工作缺乏公正性。各地进行的物业管理招投标一般是由物业发展商或业主委员会委托政府管理部门一起组织招标;或是物业发展商或业主委员会自己组织人员招标。由于没有统一的招投标权威管理评审部门,对招标内容、程序、评标人员组成等没有一个标准模式,加上缺少公证机关和社会舆论的监督,在实际操作中受人为因素影响非常大,使招投标运作缺乏规范性和公正性。

　　4、社会监督机制不健全,易引发行业不正之风

　　由于市场竞争机制的不完善,造成招投标过程中出现了一些不正之风。某些物业招标单位实际上早巳内定好了物业管理企业,却打着公开招标的幌子,将其他管理企业作为陪衬。还有些物业发展商事前透露招投标消息,并对竞标的其它物业管理企业了解物业情况进行限制。更有甚者,利用招投标形式,骗取物业管理企业的投标资料和

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