物业管理企业的改制与持续发展

    二、物业管理企业改制后的继续发展
    物业管理企业的发展必须做大做强。通过“二次改制”的企业,股权高度集中于现任管理层。这样就会出现二种情况:一种是现任管理层确实十分优秀,企业将良性健康发展,不仅能做实而且能做强,继而向做大发展:另一种是现任管理层不适应形势的发展需要,不适应市场的竞争,无力领导企业进一步的创新发展,那就意味着这家企业失去了一次更换管理层的机会。由于管理层并不掌握企业的全部股权,导致管理层只需承担一部分风险,他们可以将经营不善造成的损失转嫁给其他股东。
    而通过资本运作,实施产业重组,走联合发展的道路的思路,引发了改制企业的第二种形式一一外部投资者所有制,即把企业的所有权通过充分引入竞争机制,出售给企业现任管理层以外的投资者或通过增资扩股将控股股东地位让给外部投资者。这样公司的控制权开始流动起来后,才有可能通过市场竞争机制给企业找到最合适的控制者。
    现在我国的物业管理企业主要有二类：①由房管所转制的物业管理公司、②由开发商建立的物业管理公司和以适应市场需要而成立的各类物业管理公司及保安、保绿、保洁、维修等专业公司。
    我国的物业企业应当走市场化运作、规模化经营、专业化发展的道路。而资产重组和产权多元化不仅符合建立现在企业制度的客观要求,而且也是企业实现规模化管理、发展,市场化经营、运作道路的有效手段。一般来说,物业管理企业创新发展现在有3种产业重组的模式:(l)以寻求规模经济效益、实施专业项目管理为目的的产业重组、联合发展:(2)以按照物业管理的业务内容组建的专业服务管理机构,比如保安、保洁、绿化、工程维修等物业管理的专业部门。它有利于统一物业管理专业服务的标准,统筹物业管理专业服务安排,提高资源的配置、使用效率。(3)以各联盟企业各自的长处、特色进行的人员、机构、资产的重新整合,组成集约化的新业务联盟形式的资产重组。这样既有利于节约管理成本、共享资源、实施品牌管理,又实行在管理上的统一模式,体现品牌特色,凭借优质化和人性化的管理与服务实现规模管理带来的经济效益和增强企业在市场上的竞争能力。
    产业重组以后的物业管理企业发生了决策机制的变化、激励机制的变化、管理水平的变化和拓展效益的变化。主要表现在由于管理层风险意识大大高于国有企业,危机感强。所以企业在运行上一切以市场为导向,减少盲目性:观念更新使企业人事制度形式多样,灵活有效:在制度上管理规范、严格,加之有效的机制保障:自主经营意识增强,强调企业以产生经济效益为中心,新业务、新增长点开拓速度加快。
    在我国加入WTO以后，物业管理面临着空前的发展前景和竞争压力，在困难中崛起、在变革中做大、在竞争中求强，已经成为物业管理企业求发展的共识。物业管理企业要做大求强，必须创新机制，打破旧的框框套套。首先是观念的创新，其次是技术和管理的创新。企业只有通过不断的调整自身机制，加快创新力度与市场接轨，这样才能占领市场竞争中的制高点，或者说是增加对市场份额的占有。
    由于中国物业管理从诞生起，就是自产自管的模式。这样就造成了物业公司数量多、管理规模小、管理质量（水平）参差不齐、市场化程度低的不利局面。以上海市物业管理市场而言，目前上海有2500家物业管理企业,管理着约2.9亿平方米建筑面积,平均每家仅管理着不到12万平方米,人力资源、管理资源和技术资源的分散以及管理水准的较大差异的状况,和先进发达地区和国家的物业管理相比存在很大的差距,并与物业管理市场化、规模化、专业化发展趋势和要求也相差甚远。
    2003年起，深圳万科、中海、科技园等物业管理公司都进行了内部调整，深圳招商局物业在行业中首次实施四家公司强强联手，整合后的招商局物业经营规模达700万平方米。上海也有陆家嘴、万科、明华、东湖等一批规模大、资质高的品牌物业公司。
    目前，国有、民营物业管理企业实行强强联手，优势互补、联合发展建立了物管企业新的机制，已成为物业行业发展的必然趋势。
    上海科瑞物业管理发展有限公司是由上海绿地集团控股的专业物业管理企业。于2002年在原绿地物业公司的基础上进行改制,仅两年多时间,目前管理面积已达230万平方米,管理对象包括:商品住宅、公寓楼、办公楼、别墅、商场,如上海春天、世纪同乐、绿地世家等物业。科瑞以绿地集团作强大后盾并积极开拓社会物业管理市场,较短时间的迅速发展,给公司带来了管理、技术人才短缺的困难;同时,由于管理资质等因素在一定程度上也阻碍了科瑞物业更大发展计划的实施。而我们公司虽是上海市物业管理二级资质企业，拥有一支技术精、效率高、素质好的员工队伍。但近几年由于原仪表系统房产的开发量减少和市场激烈的竞争，使得我们公司的发展受到影响。
    科瑞物业和我们仪房物业同为上海市物业管理协会理事单位,都通过了ISO质量管理体系认证,都在为提高服务品质、发展企业作艰苦的努力,相互有着较多的了解和共同的目标,同时基于对物业管理行业发展趋势的共同认识和需求,我们二家企业的董事会决定通过强强联手,实现优势互补,这样才有利于联合后的新企业持续发展,有利于提高物业管理水平、更好地为业主服务,有利于符合政府对物业行业调整发展的要求和方向。
    我们两家企业联合后,新公司统一以上海科瑞物业管理发展有限公司名义进行运营。科瑞物业新公司将以联合为契机,根据国家《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》、市房地局《关于进一部加强2004年物业管理行风建设的通知》等精神和要求，按照先进国家和地区的经验,新公司将采取扁平化的管理模式,朝专业化的物业管理企业的方向发展;努力将科瑞物业公司发展成为广大客户委托管理服务的专业管家,同时利用两家公司原有的资源和机构,成立专业的物业设施设备维护公司、绿化养护公司、物业投资咨询公司,并联合众多的比如保洁、保安、特约服务机构成为科瑞的合作伙伴,从而为科瑞管理范围的业主、客户提供全方位的专业、优质的服务保障。同时将着重于加强管理、进一步提高管理水平、设立投诉中心,把对客户的优质服务工作放在第一位。我们两大物业公司的主动联合、共谋发展，展示了上海物业行业联合做大、打造品牌、提升综合竞争力、服务业主、服务社会、服务全国的行业调整、改革和发展创新的趋势。

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