走进21世纪的深圳物业管理

白云苍狗，日月如梭。我们，以及我们的物业管理，一起走进了21世纪。上个世纪，我们目睹了物业管理在深圳、在中国神话般地崛起，我们甚至参与了这个神话的实现。改革开放与市场经济为每个物业管理人提供了广阔而壮丽的舞台与机遇。当祖国的东西南北中奏响物业管理市场竞争的号角，当深圳物业管理的旗帜飘扬在全国40余座大中城市的时候，我们应当思考：在新的世纪，社会将如何对待物业管理？如何回报社会？深圳物业管理还能否延续昔日的辉煌？
　　一、未来5－10年将决定本世纪物业管理的定位与发展
　　物业管理在国内尽管已有20年的历史，且在部分地区初具规模，但仍属幼稚行业，许多方面甚不成熟。未来5－10年，既是物业管理发展的黄金时期，又是本世纪物业管理定位的关键阶段，通俗地讲，就是“形势大好，不进则退，变数较大”。
　　（一）物业管理面临的形势趋好
　　就深圳而言，在未来几年内，如果运作成功，将会迎来一个新的发展高潮，产生从量变到擀变的飞跃。
　　1、社会的物业管理意识不断强化
　　近几年，来自于发展商的重视与推动，对物业管理的发展。起到了重要作用，但更深层次的原因，是来源于整个社会物业管理意识的普及与强化，来源于物业管理消费意识与能力的提高。特区发展初期“谁开发谁管理”的管理模式，已经让位于“谁消费谁出钱”、“谁好给谁管”、“谁好谁赚钱”的市场运作模式。发展商和消费者对物业管理的依赖与期望越来越大。发展商、物业管理公司、业主及使用人三方已经形成了一种利益共同体和互动发展结构。
　　2、物业管理法规体系日趋成熟。虽然仍有许多漏洞和缺陷，但深圳的物业管理法规政策体系在全国建立最早、相对最完善，立法、执法机制较灵活，能较快地发现并解决问题，这是深圳物业管理持续高速发展的决定性条件之一。
　　3、物业管理行业规模迅速扩大。物业管理涵盖面的扩大化和物业管理企业的经营集团化、跨区域化，已成为深圳物业管理行业的明显特征和市场主体盈利的重要方式，而且在今后几年内还将继续完善和深入。
　　4、物业管理的科技文化含量大幅度增加。随着人们消费水平和生活质量的不断提高，人们对生态住宅、智能化物业日益青睐，促进物业管理从劳动密集型向科技化、智能型方向发展，为物业一管理的技术进步创造了宽松的外部环境。同时，物业管理文化在追求社区文化与企业文化的最佳融合过程中，日益凸出其强大生命力与发展特色。
　　（二）物业管理承受的压力极大
　　每一个物业管理企业、从业人员，都将与整个行业共同承担巨大的压力，这与行业本身从市场上获取的利益是不相称的，然而这是客观存在。
　　1、市场将更加公开，黑箱运作将日益减少，企业运作及收入日益透明；
　　2、政府对物业管理的监管力度加大，违规行为将会受到更有效的处罚；
　　3、社会对物业管理的期望过高。物业管理日益成为人们生活的重内容，但社会往往要求物业管理承担许多力所不能及的公共职责，或将物业管理理想化、贵族化。另外，物业管理如何与社会消费立体的个性化发展相适应，也是较大的难题。
　　4、来自于发展商的压力加大。多数发展商并没有因重视物业管理而减少对物业管理所造成的麻烦，相反，因这种不规范行为和要求给物业管理企业造成了更多更重的负担。
　　（三）物业管理发展的变数复杂
　　从整个国家和市场角度来看，物业管理发展仍存在较大的变数：
　　一是作为一个独立、稳定的行业仍未完全形成，许多物业管理企业还在吃“开发饭”和“多种经营饭”而不是吃“物业管理饭”；
　　二是法律、政府和社会乃至理论界对物业管理的定位不十分确定，对物业管理的外延、内涵界定模糊，物业管理活动各主体关系不明、职责交叉，物业管理企业经营方向摇摆不定。
　　三是物业管理行业经营存在极大风险，多数小区管理费入不敷出，价格不急，定位混乱，背离价值规律；
四是企业运作分化趋势明显，整个行业乃至物业管理发展模式有可能发展为各个专业公司的集合体，或融入整个社区服务大体系之中。
　　二、深圳物业管理20年之一瞥——温故可以知新
　　回顾深圳物业管理从无到有，从萌芽发展壮大的历史，有六个成因：一是整个社会市场机制建立较早、较完善；二是较快借鉴吸收香港及国外先进体制与经验；三是居民市场经济意识与消费能力较强；四是政府各级管理层素质较高，规范化管理及调控引导意识强；五是企业机制先进，市场运作能力强；六是立法体制完善先进。
纵观深圳目前的物业管理行业状况，有以下特点：
　　1、形成了一片有利物业管理生存和发展的土壤及氛围
　　深圳的物业管理从创立至今，在探索中发展，在发展中壮大。行业管理有“四大法宝”，即立法、招标、资质和培训，为行业持续健康发展提供了较优越的外部环境。随着房地产市场的日臻完善，物业管理介入房屋规划、设计、建设、销售和售后管理服务的全过程。成熟的市场和激烈的市场竞争，为物业管理的生存和发展提供了广阔的空间。生意界有二句老话：“店做一条街”、“货卖三人围”，讲的就是这个道理。所以现在深圳有近千家物业管理公司，但大家还是感觉在深圳好做，在内地难做，主要是个市场效应问题。
　　2、建立了一种符合市场规律及本地特色的管理服务机制
　　深圳市从1981年3月10日成立了全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司至今，率先对计划经济条件下形成的传统房管理体制进行了改革，开始了对物业管理新体制的探索和实践，建立了与市场经济相适应的社会化、专业化、企业化、经营化的统一管理服务模式，这种集管理、经营与服务为一体的充满生机和活力的管理模式一经出现，就显示出强大的生命力及广阔的发展前景。
　　3、建立了一套完善有效的法规政策及实操规范体系
　　自上世纪九十年代初开始立法至今，经过十年努力，建立起以1个地方法规，3个规章为主干，20余件规范性文件为枝叶的法规政策体系，并不断进行充实，调整和完善。各物业管理公司及其管理服务的各类物业，也相应地建立大量具体运作规范和规章制度，织就了具有特区特色的物业管理游戏规则之网。
　　4、造就了一批优秀的物业管理企业和出色的专业人才
　　深圳多年来在市场积累和竞争的双重挤压下，涌现出一大批优秀企业和人才。政府大力推行全员培训、全程培训、全行业持证上岗。行业中有四多：“培训多、活动多、信息多、人员流动多”。企业之间的交流和相互影响是提升整个行业水平的重要因素。深圳物业管理行业在长达十多年的激烈动荡中，以大分化、大交流、大融合，到形成独特的“深圳物业管理”整体品牌形象。这种现象在国内外物业管理发展史上是罕见的。
　　5、居高不易，尾大难掉，良莠不齐，危机四伏
　　深圳物业管理企业有几个特点：数量众多、体系复杂、规模不等、若乐不均、良莠不齐；存在八大危机：企业过多过小，经营压力过大，社会要求过高，管理手段落后，固步自封心理，人才严重短缺，政府监管不力，法规政策滞后。
　　三、我们的思想与行动
　　21世纪的主题是“知识与竞争”。这一代物业管理人的思想和行动将直接决定物业管理的生死存亡。
　　1、新世纪深圳物业管理的定位：即法制化、市场化、规模化、科技化。
　　良好的法制环境，对物业管理行业的健康发展将起到保障和促进作用，物业管理的法制化要求物业管理必须有法可依，依法规范物业管理行业行为。规范的法律体系将会催生新的物业管理法制环境。今后物业管理立法的方向和重点是重视法规政策的可操作性与各个法律主体权益的可实现性。
　　市场化是伴随着物业市场而形成的。企业要通过市场取得物业的管理权及其潜在的经营利益。竞争是市场经济活力的源泉，也是把物业管理推向一个更新境地的重要途经。因此，物业管理的市场化的方向必须有利于提高物业管理企业的整体水平，有利于加速物业管理行业发展，有利于维护产权人、使用人合法权益，更有利于同国际物业管理市场接轨。

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