走进21世纪的深圳物业管理

　　规模化是物业管理企业的必经之路，物业管理诞生的初期是作为房地产开发的辅助行业，它的发展必须以向市场提供全方位、多层次的优质服务为连接点，以整个行业水平与效益的提升为依托，否则只能永远成为开发商的附庸。
　　科技化是随着知识经济时代的到来，服务的内涵越来越丰富而产生的。在企业发展的过程中，其管理能力与市场，开拓与技术水平的不断进步，相辅相成，互相促进。行业在这种促进的过程中逐渐形成雄厚的物资技术基础，在内部实行高水平的专业化分工与协作，合理调整产品或服务的结构，合理配置资源。企业必须加强科研与生产的结合，通过提供更新的产品或更好的服务，筹集更多的资金，提高经营管理的自由度，向技术专业化、服务人性化、运作纳米化、产品多元化的方向发展。
　　2、从理念、体制、运作到效益的突破
　　一是物业管理概念、范围的重新定位。物业管理已不再是单纯的房地产售后服务，更不仅限于大厦管理或住宅区管理，而是涉及土地、建筑物、设备、房间、家具、环境、系统、服务、信息物品、预算和能源等方面的管理，既是房地产开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。从法律意义上讲，物业管理又是所有主体的行为与职责的实现，而非仅仅表现为服务与被服务。
　　二是物业管理企业体制的全面改革。物业管理企业要适应市场经济发展的需要，必须遵循市场经济规律，打破原有的管理体制。开发商与物业管理企业剥离是当前的首要任务；经营者或员工持股是物业管理企业改制的有效途径。另外还可通过兼并、联合、合作等形式组建物业管理的企业集团，增强物业管理企业抵御市场风险的能力。
　　3、政府的“老三篇”（立法执法、推动竞争、提升素质）与企业的“南征北战”。
　　一是政府还能走多远？目前，政府要加强对物业管理的指导和监管。在未来十年左右，政府将逐步退出对物业管理市场及行业的直接监管，依靠市场规律和健全的法制体系来规范物业管理。
　　二是企业是“先安内”还是“先攘外”？有的企业是“先安内”、苦练基本功，将企业的机制、管理、人才调整好后，再去开拓市场；有的企业是“先攘外”：在维持企业基本稳定前提下首先开拓市场，然后以外带内，促进内部改革。孰优孰劣，不可一概而论，但市场应始终是企业的注意焦点。
　　4、如何面对行业的热点难点？
　　一是以积极正确的心态对待投诉热点。目前物业管理投诉集中在两点：收费和业主委员会。关于收费，物业公司应首先规范自己的行为，严格按照政策法规和合同约定办事；其次，实在收不到费的，要么通过法律途径解决，要么想办法拍屁股走人。关于业主委员会问题，应当以正确的心态去对待。业主委员会与物业管理公司是对立统一的矛盾体。开发商的管理权将会被禁止或受到极大限制，所以物业管理公司与业主大会或业主委员会打交道是迟早的事，是不可回避的。业主委员会是非常重要的一支力量。处理好与业主委员会的关系，对管理服务将是极大的促进。实践证明：凡是和业主委员会有矛盾的物业公司，本身或多或少都存在问题。这种心态摆不正，永远做不好物业管理。
　　二是调动每个细胞，推动事业发展。每个物业管理企业和每位物业管理人都是物业管理的细胞。企业应更多地参加各种活动，如管理论坛、理论研究和招投等等。物业管理人要把自己的事情做好，有责任推动事业的发展。
　　四、物业管理英雄论
　　1、谁是大英雄？
　　A、市场蛋糕如何分？未来的物业管理市场，将是三分天下：发展商控制的物业管理公司、大型专业化物业管理公司、小物业管理公司或独立物业管理职业经理人将各占三分之一。作为企业或物业管理人，应找谁自己的市场定位，否则就没有饭吃。
　　B、市场规模的开拓与极限。目前绝大多数物业管理企业所管面积（不含顾问，下同）在20万平方米以下，超过百万平方米的在深圳也只不过几十家，在全国更廖若晨星，与500万平方米的理想盈利标准距离相差甚远。市场是开拓出来的，但开拓应该有个限度。从行业目前的情况来看，大型的物业管理企业可以管到500万平方米，甚至可以达到1000万平方米来，但对于一个集中运作的企业，超过1500万平方米，从拓展能力到控制力度，都将是极大的考验。
　　C、人才，人才，人才。物业管理已从劳动密集型向专业技术型转变，人才对企业的发展壮大起着决定性作用。在深圳市物业管理行业每年需上千名专业人员。在目前一万名以上的物业管理骨干中，50％左右不能真正适应现代物业管理企业的发展。人才的短缺直接制约许多企业拓展市场和创立品牌的进程，已是不争的事实。
　　2、谁是真英雄？
　　搞物业管理究竟是规模越大越好，还是利润越高越好？当然是后者。但在市场杠杆作用下，行业利润会趋于平均，所以是中等偏上规模和优质小物业最赚钱。管理500万平方米可以赚钱，到了1000万平方米就不一定赚钱。一定要控制好适合企业发展的规模和利润的比例关系。优质小物业利润高，适合职业经理人做，但风险较高。
　　今后的物业管理究竟是企业赚钱还是个人赚钱？职业经理人是物业管理的发展方向，迟早要和国际接轨。仅靠一个老总和一个优秀一经营班子带动企业发展的模式，已不是提供物业管理服务产品的唯一模式。随着行业的发展，将逐渐分化出一批职业经理人。
　　3、谁英雄气短？
　　A、横眉怒目与仰天长叹。市场如战场，胜负论英雄。对于物业管理企业，过于义气用事，必然影响企业的发展。市场不同情英雄气短。决策者的战略部署与战术指挥直接影响企业发展的成败。在物业管理竞争和具体管理事务中必须有所为有所不为。
　　B、如何避免和制止不正当竞争。一是建立游戏规则，在招标程序、竞标条件、价格、评委等方面坚持公平、公正、公开，避免黑箱作业，以制度确保公平竞争，尤其是规则的具体运用；二是制止不正当竞争，政府应严格执法，对低于成本招投标、黑箱操作、违规更换物业公司等，要坚决制止或处罚。在今后几年内，保障物业管理市场健康发展，是各级政府和行业面临的巨大挑战。
　　4、英雄末路如何走？
匆庸讳言，已经有一批物业管理企业走到了穷途未路，怎么办？回答是：“关、停、并、转”。政府主管部门应当实行定期摘牌制度，清除死马病马和害群之马，同时还应当建立指定物业管理人制度；企业的主管上级应果断采取措施，实施改制、重组、兼并或重组，其中以员工持股式改制为优先考虑，轻易不搞物业重组，尤其是对劣质物业或“鸡肋”式物业，早丢早轻松，早改早主动。物业管理公司轻易接受兼并或重组，于人于已于业主利少弊多。对问题物业应由发展商或政府牵头整改，同时尊重业主、使用人和物业管理企业的选择。

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