广州市业主大会和业主委员会规定

广州市业主大会和业主委员会规定
（穗国房字[2009]914号）

 
   

   为进一步加强对业主大会、业主委员会成立、换届、运作等工作的指导、协调、监管，促进物业小区和谐发展，遵照新修订的《广东省物业管理条例》（于2008年11月28日在省人大第十一届七次会议上通过）的相关条款，我局已拟定《广州市业主大会和业主委员会规定（征求意见稿）》。依照有关法律法规，为确保行政规范性文件的可行性、合理性，现公开征求公众意见，以便进一步修改、完善征求意见稿。
　　一、征求意见的时间
　　9月4日-9月18日。
　　二、公众获得征求意见稿全文的途径
　　登陆广州市国土资源和房屋管理局网站首页获取征求意见稿全文。
　　三、联系部门及方式
　　广州市国土资源和房屋管理局物业管理处，电话：83367296。
　　四、公众提交意见的途径
　　

　　特此公告。

广州市国土资源和房屋管理局
二○○九年九月四日

第一章 总则

第一条 （制定目的、依据）为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 （适用范围）本市行政区域范围内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规定。
第三条 （业主界定）本规定所称的业主是指房屋的所有权人。
尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主权利，并承担相应义务。
第四条 （各级主管部门及职责）市国土资源和房屋管理局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级市国土资源和房屋管理局、市国土资源和房屋管理局各区分局根据属地管理的原则负责本行政区域内物业管理活动监管管理工作的具体实施。
第五条 （基层属地管理责任主体及职责）街道办事处（乡镇人民政府）会同物业所在地的属地国土房管部门，依法指导、协助本辖区内业主大会的成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会、业主委员会的日常活动，协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会（村民委员会）予以协助和配合。
第六条 （联席会议制度及功用）物业管理区域内，应当建立由街道办事处（乡镇人民政府）牵头，属地国土房管部门、居民委员会（村民委员会）、司法所、辖区派出所、相关职能单位、业主委员会（业主代表）、相关物业服务企业参加的联席会议制度，协调解决物业管理中的重大事项。
第七条 （合法性要求） 业主大会、业主委员会的活动或作出的决定应当符合法律、法规、行政规章、规范性文件和管理规约的规定。
第八条 （配合、协助、接受指导与监督、告知职责）业主大会、业主委员会应当配合政府部门、基层组织共同做好物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会（村民委员会）依法履行自我管理职责，支持居民委员会（村民委员会）开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会（村民委员会），听取居民委员会（村民委员会）的建议。

第二章 业主大会

第九条 （筹备组的产生）业主大会筹备组（下称“筹备组”）应当按《广东省物业管理条例》的规定产生并履行职责。
第十条 （发起及准备工作）街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到业主书面请求后三十日内会同物业所在地属地国土房管部门指导、协助业主推荐产生筹备组。
由街道办事处（乡镇人民政府）会同不少于十名业主书面联名（下称联名业主）将拟定的《关于组建首次筹备组的倡议》（下称《倡议》）在物业管理区域内显著位置张贴公示十日，告知全体业主筹备成立业主大会事宜。《倡议》应当明确业主代表人选提交资料的方式。
联名业主应当符合本规定第十一条规定的条件。
第十一条 （筹备组业主代表人选条件）筹备组业主代表人选应当从具备以下条件的业主中产生：
（一） 具有完全民事行为能力；
（二） 遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；
（三） 履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为。
第十二条 （筹备组业主代表人选的产生）《倡议》公示期内，筹备组业主代表人选可以采取自荐或推荐（不少于十名业主联名推荐，不包括被推荐业主）等方式产生。筹备组业主代表人选填写《筹备组业主代表人选登记表》，并提供《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐的业主的有效房产证明、个人身份证原件（核对后退还）及其复印件等资料。
《倡议》公示期内，没有产生符合条件的筹备组业主代表人选，联名业主成为筹备组业主代表人选。
第十三条 （筹备组的组成）《倡议》公示期满后，联名业主在街道办事处（乡镇人民政府）的组织下，在筹备组业主代表人选范围内（综合考虑房屋幢数和房屋用途所占建筑面积）产生筹备组业主代表，连同建设单位或公有住房出售单位以及街道办事处（乡镇人民政府）代表七至十五人组成筹备组，其中业主代表应当不少于筹备组人数的百分之六十。
建设单位或公有住房出售单位未委托代表参加筹备组的，不影响筹备组的成立。
产生筹备组业主代表人数超过规定人数的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织上述代表人选根据物业管理区域内业主人数及楼栋分布、所占建筑面积等情况综合确定。形成的决议应在物业管理区域内显著位置张贴公示五日。业主对上述决议有异议的，可向街道办事处（乡镇人民政府）提出，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主未提出异议的，则视为决议通过。
筹备组组长由筹备组成员推选，不能在一周内推选决定的，由街道办事处（镇人民政府）组织筹备组成员通过集体投票的方式，按所获票数的高低确定。得票最高者票数相同的，需对票数相同者再投票，按所获票数的高低确定。
第十四条 （筹备组的确立）筹备组成员产生后，成员名单在物业管理区域内显著位置张贴公示五日。业主对筹备组成员有异议的，可向街道办事处（乡镇人民政府）提出，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主未提出异议的，则视为通过，并作为筹备组成员。
筹备组成员名单公示期满后，业主无异议或异议不成立，筹备组确立。筹备组应在确立后七日内将成员名单在物业管理区域内显著位置公告。
筹备组自成立之日起六个月内未能组织召开业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则的，筹备组自行解散。
第十五条 （筹备组职责）筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟订管理规约和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法；
（五）根据业主委员会候选人产生办法确定候选人名单及简历表；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）至（五）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告，公示时间不少于七日。
业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在收到书面意见后五日内予以答复，超过半数的筹备组成员未提出异议的，则视为通过。
第十六条（会议通知送达方式）筹备组应当于业主大会会议召开十五日前将会议的时间、地点、内容、形式等事项以下列方式之一通知全体业主，并做好相关送达记录：
（一）当面递交书面通知；

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