房地产物业投资价值衡量四法

　　 投资房地产物业的四点预期收益

　　 首先,投资者预期的市场需求将产生足够的净收入(收取租金和支付营业费用以后)。该收入构成了投资者的部分收益(在考虑税收和融资成本之前)。

　　 其次,投资者预计在持有一段时期后出售财产。通常,投资者预期价格在持有期间会上升,特别是处于通货膨胀时期。这样,价格的上涨也构成了投资者的收益。

　　 第三,获得投资的分散性。这意味着大多数投资者希望持有多样性的不同种类财产,例如股票、债券、货币市场基金和房地产。分散性将降低投资组合的总体风险。

　　 第四,可能带来的优惠税收收益,这可能对某些投资者来说是更重要的。一般的投资者在选择物业时,往往是根据自己对一个物业的喜好、物业宣传知名度和人气来判断,大多是凭感觉而且有一定的盲目性,这样虽然可以买到好物业,但总是缺乏科学的根据,投资的成功率不高。投资房产有没有比较科学、准确、客观的投资分析方法呢?可以比较科学地选择投资物业和计算出投资买房的收益率,以帮助投资者作出理性的投资选择。

　　 主要的房地产投资分析、评估方法

　　 一、销售比较法优点:选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较,这一方法十分简单,但要求市场上有足够多的可比物业。弊病:需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。

　　 二、总租金乘数法公式:总租金乘数=投资价值/第一年潜在租金收入

　　 优点:投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。

　　 弊病:这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

　　 三、直接资本化法

　　 公式:总资本化率=第一年的营业净收入/投资价值

　　 营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说,营业费用通常为中介费用。

　　 优点:该法与总租金乘数法相比,考虑了空置与欠租损失和营业费用。

　　 弊病:同样未考虑融资和税收的影响。

　　 四、税前原始股本收益率法

　　 公式:原始股本收益率=第一年税前现金收入/初始投资

　　 初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。

　　 优点:这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。

　　 弊病:对于大多投资者来说,都存在融资问题。

　　 五、租金回报率分析法

　　 公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价

　　 这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

　　 优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

　　 弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

　　 六、租金回报率法

　　 公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

　　 优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。

　　 弊病:未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

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