商业房地产投资：热潮与隐忧

　　日前，仲量联行“全球房房地产投资报告”指出，跨国零售商正利用市场环境的复苏来重启其全球扩张计划，预计中、印、巴、俄“金砖四国”的零售物业将在2020年增加至目前的1.5倍。目前，四国购物中心的总数量大约有1000个，到2020年，这个数字预计将达到2500个。看来，在接下来可预期的未来，包括中国在内，商业房地产投资还真迎来了一个难得机会。但直到目前为止，国内有关商业房地产方面的产业政策、规划引导以及预警机制等几乎是一片空白，如何引导其有序、健康发展还是个问题。业内人士担心，过度开发商铺和投资都有可能形成泡沫，如果引导不善，商业房地产则难免会步住宅房地产后尘。而且，“进一步吹大商用房地产泡沫将打击公共服务业，还会危害经济与民生。”

　　商业房地产的春天才刚开始

　　目前中国的城市化率还较低，城市化进程为商业房地产发展提供了广阔空间。商业业态发展的规律与人均GDP的关系是很大的，GDP的增长、消费水平的提升，也为商业房地产的发展提供了良好的机遇。新一轮楼市调控政策以来，商业房地产市场十分活跃，与此同时，万科、保利等大型房房地产企业都在大规模提高商业房地产在企业战略布局中所占比例。目前我国正处在城市化、工业化快速发展过程中，商业房地产的春天才刚开始。总的来讲，商业房地产在中国的机遇很大，但也有很多挑战。“股权介入”将是实现多赢的解决之道。

　　大家都知道只有一个赢家的游戏是没有人玩的，商业房地产的开发经营到底有没有一个多赢的模式？开发商不能只管卖商铺，同时更要为投资者和经营者留下利润空间。商业房地产尤其是规模相对较大的商业房地产，其牵涉到的利益面较为广泛，其中包括：开发商、业主、经营商家及目标消费群等，只有向着“多赢”的目标挺进，才能够更好地促进商业房地产自身的发展。为了达到“统一招商，统一销售，统一管理”的操作模式，防止因物业产权变化而引发的商业运营管理上的困扰，目前我们公司正尝试通过类似于“商业房地产投资www.fangxiucai.com基金”的运作，通过对项目施行“股权介入”的方式，来解决商业项目在开发投资以及后期运营中存在的问题。

　　投资者应对自己的“投资行为”负责

　　世上没有稳赚不赔，一本万利的投资。失败的投资，往往是因为商业需求规划与房地产开发信息不对称、商业后续经营责权不分、运营管理缺位等等造成，所以商业房地产投资需要专业的判断。第一，要清楚城市规划，尤其要了解商业物业所在的口岸价值与交通动线设计。第二，要清楚企业对商业物业所在区域内定位与商业发展规划。第三，要了解项目自身的商业规划、产品定位、营运能力等。第四、对当地的经济发展水平，消费能力等也必须了解。投资者应对自己的“投资行为”负责，不能盲从广告宣传，要有自己的判断。只有对投资项目有更多的了解，才能保障稳健的投资收益。

　　商业房地产投资如同“温饱”后又“进补”

　　目前，货币贬值是催生商业房地产投资热的诱因。近年来由于股票风险太大，银行利率的一降再降，投资渠道的匮乏使房产成为投资者关注的焦点。在住宅投资遭遇政策调控后，开发商与投资者共同把商业房地产推向了高潮。但商业房地产与住宅房地产最大的不同在于，它不是“必须品”，而更像是解决“温饱”后，出于对投资收益的升级而“进补”的“营养品”，投资者都希望通过商业物业的增值和租金回报取得更多投资收益。但玩商业房地产的风险肯定高于住宅，如果房地产整个行业出现了下行的大趋势，整个行业的预期发生变化，投资收缩或者是整个行业连续一两年出现下行的问题，我觉得商业房地产很难一枝独秀。所以商业房地产投资必须具有风险意识。商业房地产不仅对投资资金的需求更大，更需要投资者具备有良好的心态。
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　　做商业关键在做定位

　　商铺和写字间的客流没有交叉，商业一直都受投资客喜爱，在当前调控之后，更受关注。从大政策上看，住宅限贷、限购，但是商业不在此列，在成都，商业可以做50%贷款，只要资金充裕，想买多少都可以。

　　过去商业没有受到重视，都是作为住宅的配套来做，现在商业的扩张力很大。商业的专业性很强，一些不明确的东西以后会逐步完善。

　　老百姓很少有辛苦攒钱就是为了进行商业房地产投资的，我非常认同张总的观点，通常情况下，除非自己是做商业的，或者纯投资客，才会将目光专注于商业领域。

　　写字楼的投资风险较小，但投资商铺的也很多，商铺和写字间的客流是没有交叉的。做商业关键在做定位，即分析消费者更喜欢什么样的东西。定位精准了，大家自然愿意来。没有谁更受追捧，而是要去找追捧的人在哪儿。现在消费者的口味越来越高了，很难满足的，所以一切还得看市场来定。

　　每个区域的居住人口是有限的，更是有竞争的。

　　没有客流，再好的地段都没有用，我们要帮助投资者算账，但是只是我们的专业引导，投资者自己心里还应该要有一本账。我们可以把很多东西做得很专业，为投资者的投资回报打好基础。

　　在当前政策对住宅的打压下，商业是一个趋势。住宅的涨数是有定律的，但是商业不一样，随着口岸的增值，涨幅会相当惊人。

　　对于商业房地产投资者，我想提的一点建议是，你在买之前，一定要弄清楚，你是买的这个路段，还是今后的40年。只有客流才能带来资金流，没有客流，再好的地段都没有用。为什么同样是全国布局的公司，有的不能上市，有的却可以上市？一定是因为上市的公司有其自身独特的优势。

　　做商业，是需要进行人性化的操作的，不是说头上顶个品牌开发商的牌子，就可以做出好的商业来，一定是要有精准的市场调研的，还必须结合当地的情况。我想说的是，每一个商业都是无法复制的，每一个商业都是一个独立体。

　　成都有很多好的地方值得开发，我很看好成都市场。成都城市的扩张非常快，虽然政策变化也很快，但是机会很多。另外，地下商业开发的竞争也很激烈，我们在各个城市拿这样的项目的时候，发现来竞标的对手蛮多的。

　　商业房地产重在商业，重在客流动线规划。面对政策，不要埋怨，总结经验就可以了。我们不是在单纯地卖产品，而是做指导性经营。

　　住宅和商业房地产是唇亡齿寒的关系

　　不要贸然玩商业房地产，商业房地产基金是个很超前的事，理论上市场需要它，但事实上现在还没有相关政策法规可以支持。

　　限购住宅和商业房地产是唇亡齿寒的关系。我希望大家正确看待成都商业房地产的发展。现在做商业房地产一定要慎重，开发商一定要三思而后行。对有意进入商业房地产的开发商，我有3点建议：一要考虑有无足够的资金实力。实力不够就要分割产权，问题也就会出来；二要看有无整合商业资源的能力。“万达搞万达广场，王健林每年都要开‘万花会，开万千百货，请大歌星，这就是整合商业资源的能力”；三必须要有好的团队。建议做商业房地产的人先到商业企业实习一下，先把王府井、太平洋、家乐福的经营思路搞明白。除非这3项都具备，否则，就不要贸然进行商业房地产投资。

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