房地产项目投资的阶段性分析

　　房地产项目投资决策分析过程是一项复杂的系统工程，孤立的使用某种决策方法是不科学的。真正决定房地产项目投资决策分析质量的，是在对项目进行深入理解的基础上，综合全面的考虑影响项目未来经营发展的各方面因素，从而对未来的经营进行预测。分阶段的对房地产项目投资进行分析，能够帮助大家更全面的了解房地产项目投资决策中需要注意的问题。

　　(一)房地产开发策划阶段投资分析

　　房地产开发策划阶段的主要目的是决定投资开发的对象。为了实现此目的．房地产项目投资www.fangxiucai.com者通过房地产市场研究．寻找投资开发机会通过项目建议书初步论证开发项目的可行性；通过可行性研究来最终做出是否投资开发的决策；通过房地产开发经营流程设计来对开发项目的实施做出初步安排。于是由于此阶段工作结果的不确定性，因而投资的风险性最大，但是一旦投资成功，所获利润也最高。在房地产开发策划阶段投资的主要风险有：

　　(1)寻找不到合适的投资机会或投资项目；

　　(2)设想项目从一开始就误入歧途；

　　(3)设想项目得不到有关部门的批准；

　　(4)项目的可行性研究通不过审查：

　　(5)项目的开发经营流程严重脱离实际等。

　　由于对策划阶段的风险没有切实有效的防范措施，所以此阶段投资的风险最大。

　　在房地产开发策划阶段投资的主要好处有：

　　(1)可以按自己的愿望和条件进行设想，投资工作干起来会得心应手；

　　(2)需要创造性思维多，但采用的资金少，是少投入多产出的最好时期；

　　(3)便于自己占据最佳投资地位；

　　(4)成功的策划项目，可以很快吸收资金，很快取得投资收益，而且收益往往非常可观；

　　(5)便于及早抓住有利投资项目。

　　由于房地产开发策划阶段投资的好处非常诱人，所以许多房地产项目投资者跃跃欲试，准备施展才能。

　　在房地产开发策划阶段投资，投资者应具备以下条件：

　　(1)对房地产开发投资富有经验；

　　(2)人员素质高，具备专业齐全配套的有丰富经验的经济技术管理人员；

　　(3)社会信誉好，资质等级高；

　　(4)资金雄厚；

　　(5)有良好的社会背景。

　　(二)房地产开发前期工作阶段投资分析

　　房地产开发前期工作阶段的主要目的是为开工建设做好准备，通过征地拆迁落实建设场地问题，通过工程勘察、规划、设计，得到一个满足城市总体规划要求的项目实施蓝图，通过开工准备工作为开发建设创造必要条件，通过房地产的预租、预售来早日落实客户，及早收取租金或销售收入。

　　在房地产开发前期工作阶段投资的主要风险有：

　　(1)征地工作困难重重；

　　(2)融资工作进展缓慢，资金缺口较大；

　　(3)地质条件不好，规划条件限制过严，施工图纸出现问题；

　　(4)开工条件难以具备，比如满意的施工队伍未找到，施工用水电等不落实，临时占道不允许等；

　　(5)预期的预租、预售工作开展不起来，给资金造成缺口；

　　(6)设备材料价格上涨太高，人工费用涨幅过大等。

　　由于前期工作阶段的风险可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以虽然风险仍很大，但要比策划阶段小。

　　在房地产开发前期工作阶段投资的主要好处有：

　　(1)有对场地、规划、设计的影响力，从而对保证投资收益有好处；

　　(2)投入资金虽多，但能很快见到阶段性成果，便于及时转手；

　　(3)在参与前期工作时，可得到一些潜在收益；

　　(4)此时投资的回报承诺高，投资收益大；

　　(5)便于及早抓住有利的投资项目。

　　由于房地产开发前期工作阶段投资的好处很多，也很诱人，所以许多房地产项目投资者也都积极争取在此阶段投资。

　　在房地产开发前期工作阶段投资，投资者应具备以下条件：

　　(1)房地产开发前期工作富有经验；

　　(2)有配套的高素质专业人员，起码有经验丰富的勘察、规划设计人员，征地拆迁人员，招标投标人员，市场营销人员等；

　　(3)对设想项目的前景看好；

　　(4)有一定的融资能力；

　　(5)社会信誉好，资质等级高，资金雄厚；

　　(6)熟悉建设地点的各种关系；

　　(7)对房地产预租预售前景看好，有客户来源。

　　(8)筹措资金不到位。
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　　(三)房地产开发建设阶段投资分析

　　房地产开发建设阶段的主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。通过落实监理单位实现工程建设的专人管理和分担风险；通过工程控制使得开发项目的工期短、投资省、质量好通过施工验收全面检验工程建设成果．并结清与有关单位的权利义务关系；像预售期作一样，通过预租预售早同落实客户并收取资金。

　　正是由于房地产开发建设阶段的上述工作内容，在此阶段投资的风险较大，但是一旦投资成功，所获利润也较高。

　　在房地产开发建设阶段投资的主要风险有：

　　(1)由于材料、设备、工人费的价格上涨；

　　(2)由于设计或施工问题，致使发生重大质量事故；

　　(3)由于社会动荡或气候影响，使工期严重延长；

　　(4)竣工验收时交不了工；

　　(5)发生自然灾害或意外事故，造成工程损失；

　　(6)商品房预售落空；

　　(7)新的竞争性项目出现；

　　(8)筹措资金不到位。

　　由于开发建设阶段的风险多数可采用措施加以防范，所以投资风险要比前期阶段低，但仍有较多不可防范的风险存在。

　　在房地产开发建设阶段投资的主要好处有：

　　(1)对施工过程的开展有影响力，便于主动发挥作用；

　　(2)投入资金虽多，但能很快见到最终性成果，心里比较踏实；

　　(3)投资回收期较短；

　　(4)便于选择比较好的楼层或位置，为经营房地产创造好的条件；

　　(5)对所经营的房地产重点对待，节约二次装修费；

　　(6)便于介绍自己熟悉的施工队伍承揽施工任务；

　　(7)便于及时抓住盈利高的房地产项目。

　　由于房地产开发建设阶段的好处很多很直接，所以有许多房地产项目投资者都在此阶段投资。

　　在房地产开发建设阶段投资，投资者应具备以下条件：

　　(1)对房地产开发建设阶段的管理有丰富的经验；

　　(2)有工程建设管理方面的高素质人才；

　　(3)对房地产项目的市场前景看好；

　　(4)对房地产项目中的某些有利楼层或位置兴趣极大；

　　(5)自己拥有施工队伍，或与施工队伍有密切关系；

　　(6)资金雄厚，各种社会关系熟悉。

　　(四)房地产开发销售阶段投资分析

　　房地产开发销售阶段的主要目的是找到用户，实现房地产开发项目的价值。通过经营方式的选择确定是出售还是出租或部分出租部分出售，通过评估促销工具确定采用哪些推销方法，通过确定出租或出售价格来做到租售时的心中有数，通过开展切合实际、丰富多彩的租售活动来实现房地产开发项目的价值，即租出或售出房地产以获得租金或销售收入。

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