论房地产经纪贷款风险周期特征

　　所谓房地产经纪贷款风险周期，是指相对于房地产市场的周期性发展特征，商业银行房地产经纪贷款在房地产市场周期的不同阶段所表现出的风险形式及风险程度．包括政策风险、利率风险、信用风险、道德风险、操作风险、流动性风险、系统性风险等。由于房地产行业易受投资环境、城市地位和投资者及市场心理预期等因素的影响，属于风险较大的产业，加之房地产开发的周期一般为3～5年，个人住房贷款的期限最长可达30年，随着时间推移房地产经纪贷款的偿还面临着高度的不确定性。所以，房地产经纪贷款不但具有周期长、规模大之特点，而且其风险也具有更大的隐蔽性、爆发性和扩散性等特征。 

    一、在房市起步阶段，房地产经纪贷款主要面临操作风险。当房市处于起步阶段，由于商业银行办理房贷业务的信贷人员尚未熟练掌握该项业务，操作流程也不规范，从而使银行面临的主要是内部因素造成的操作风险。 

    二、在房市快速发展阶段，房地产经纪贷款主要面临操作风险、道德风险和流动性风险。进入快速发展阶段后，银行个人房贷的内部操作流程日益规范，这一发展时期容易产生低风险和持续景气的错觉，吸引各种资金大量涌入。特别是房地产价格持续上升后，贷款的回报和还款记录较好，风险容易被低估。银行往往把房地产经纪贷款作为新的效益增长点，大量投放贷款，容易出现为争夺贷款市场而违规操作现象。很多房地产开发商急于扩大规模，高负债经营，甚至开始出现以个人假按揭形式骗取银行资金的现象，使银行面临道德风险和流程执行不严格造成的操作风险。中长期房地产经纪贷款的快速增长也使银行面临潜在的流动性风险。 

　　三、在房市震荡整理阶段，房地产经纪贷款主要面临政策风险和信用风险。经过快速发展之后，房地产市场进入震荡整理阶段。在这一阶段，企业出于整个市场健康发展的考虑，往往会出台一些宏观调控措施，使商业银行房地产经纪贷款面临政策性风险。而相关政策的出台也会使得房价上涨速度趋缓，进入震荡整理过程，甚至于出现小幅下滑。房市的租金收益和投资收益大大低于预期，很多投资（机）者开始出现信用风险。 

    四、在房市平稳发展阶段，房地产经纪贷款风险主要面临利率风险。在企业有关政策的有效调控下，房市进入平稳或健康发展阶段。这一阶段的银行房贷业务面临的风险较小，风险主要集中在利率风险上。理论上，利率风险会伴随在房市周期的各个阶段。但由于我国个人房贷采用了浮动利率的形式（即利率一年一定），从而将银行的利率风险转嫁到借款者的身上。 

    五、在房市衰退阶段，房地产经纪www.fangxiucai.com贷款风险所面临的风险以信用风险和系统性风险为主。如果企业调控不成功，房市极有可能进入衰退或崩盘阶段（如亚洲金融危机时香港的房地产），房市的急剧下滑使得抵押房屋的价值急剧缩水，很多借款人纷纷选择违约。此时，房地产经纪贷款将面临借款人的信用风险，更严重的是面临系统性风险，甚至使整个房地产金融爆发泡沫危机。 

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