上海房地产经纪人的发展

　　上海房地产经纪行业发展与管理研究引言当前，我国正处在加快推进社会主义现代化的新的发展阶段，其基本目标是加速实现我国现代化建设的“第三步”战略目标——“在本世纪头二十年，集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会”。在这个战略总目标的引领下，上海房地产经纪行业，需要在上海经济与社会全面、协调地发展中，取得持续的健康发展。

　　房地产业是我国国民经济中的重要行业，它因有加快推进社会主义现代化，全面建设小康社会的现实需求，而具有持久的动力；又因有中国经济长期景气的前景，而具有广阔的发展空间。新世纪初，上海新一轮的经济增长和房地产市场的繁荣，推动了存量房市场的发展，使上海房地产经纪业进入了前所未有的大好发展时期。与此同时，也必须看到这些年来在市场繁荣的背后所出现的一些问题。比较突出的是上海房地产经纪行业存在着法律法规不健全、行业管理不完善和市场运行不够有序的问题。

　　具体表现在：房地产经纪人市场准入的规则不健全、企业部门管理的不统一、房地产经纪业行政管理职责不明确、与行业自律管理发展方向的偏离、市场上存在无序竞争的现象、违规行为时有发生，行业声誉差强人意等问题。科学地把握房地产经纪行业的功能定位及行业性质、研究上海房地产经纪行业中存在的问题及其根源，并提出行之有效的解决方法，是新时期发展中上海房地产经纪业的迫切需求和必由之路。因此，本文从回顾上海房地产经纪行业的成长历程开始，从市场发展现状、行业管理和法律等角度，深入剖析了当前上海房地产经纪行业存在的主要问题和原因，探讨上海房地产经纪行业发展的前景、上海房地产经纪行业管理的原则和基本模式，从法律制度、监管主体、管理制度以及行业协会如何充分发挥作用等五个方面，提出了上海房地产经纪行业发展与管理的对策建议。

　　一、房地产经纪业的功能定位

　　在市场经济条件下发展房地产业，可以依托市场机制，实施资源优化配置，发挥市场对房地产商品的生产、交换、分配、消费的基础性调节作用。然而，坚持房地产市场经济的方向，并不是认为“无形的手”是万能的。事实上，房地产商品的交易复杂性、外部经济性，以及由此产生的严重的信息不对称现象，会阻碍市场机制的发挥，导致市场失灵。

　　现代市场经济国家的普遍经验是，防止市场失灵，需要企业调控。当然，市场上由信息不对称而产生的大部分问题，还可以通过发展市场交易中介机构来解决，而企业在这方面的干预，主要是对中介机构的管理和指导，发挥市场督导者的作用。由此可见，完善房地产市场发展体系，积极应对房地产商品的特殊性所导致的市场低效率，是房地产经纪业存在和发展的理由。概括而言，房地产经纪业的主要功能是：沟通信息、提供咨询；促成交易、提高效率；公平买卖、保障安全。

　　房地产经纪人沟通信息、提供咨询

　　房地产交易中，交易双方之间存在严重的信息不对称。因此，需要由房地产经纪人，搜集交易信息，沟通供需双方，提供专业咨询。房地产经纪人www.fangxiucai.com的中介地位和专业能力，使他们具有获得房地产商品交易信息的职业优势，他们的业务宗旨是沟通交易信息，因此必须坚守中介立场，不能运用职业便利做出超越中介的行为，否则更易加剧信息的不对称，导致市场失灵。
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　　房地产经纪人促成交易、提高效率

　　在房地产交易中，当事人需要市场供求、对方诚信等信息，只有在了解对方和市场情况后才会作出决定。房地产又由于价值量大，交易双方都比较谨慎，不仅导致双方搜寻信息的成本相当高，而且由于缺乏房地产业知识而使交易的效率低下。因此房地产经纪业存在的第二个基本理由，也就是行业功能的另一个基本定位，就是通过当事人提供专业服务，促成双方顺利交易，以提高市场交易效率，从而为当事人省事、省钱。

　　房地产经纪人公平买卖、保障安全

　　房地产交易主要是产权的转让，而且房地产价值量大，在当事人的全部财产中占有相当大的份额。因此，房地产交易的安全关系到当事人的重大利益。目前，银行为房地产买卖提供主要的金融贷款支持，房地产交易的不安全也会增加银行风险，严重的时候还会危及社会稳定，从而具有社会风险性质。

　　二、房地产经纪业的行业性质

　　房地产经纪业是服务业内的一个亚行业，即由房地产业与经纪业结合而产生的服务业内第二层次的行业。本文立足于服务业基点对其特点展开分析，因此，房地产经纪业兼有房地产业、经纪业的特点以及因两者结合而产生的独有特点。房地产市场的健康有序运行需要房地产经纪行业发挥不可替代的独特业务功能，并由此界定了房地产经纪业的行业性质是：中介性、信用性、专业性的服务行业。房地产经纪行业成员必须明确行业的服务性质及其特征内涵，才能忠于职守，为履行促进市场流通、提高市场效率、维护交易安全的行业使命，有效地发挥积极作用。

　　1、中介性是房地产经纪服务的市场立场

　　在市场经济条件下，唯有房地产经纪人坚持中介立场（即使是代理业，也应该有别于当事人的经济利益），才可能发挥解决交易信息不对称问题的市场功能。也就是说，是房地产市场经济运行中为避免交易低效、市场失灵的需要，界定了房地产经纪人的经营活动：不能是一度拥有房地产商品所有权的卖（不是代理）与买的经济活动。因此，房地产经纪人必须认识到，中介服务是他的根本职守，他的经济活动必须以不取代买卖当事人的任何一方为原则，这样他的业务活动才能发挥促进房地产市场健康有序运行，推动经济与社会协调发展的积极作用。可见，房地产经纪业在市场上的中介定位决定了其行业的服务性质。换言之：房地产经纪业是以职守中介性为市场立场的服务行业

　　2、信用性是房地产经纪服务的事业本质

　　各行各业都要讲信用，但是房地产经纪人在促成交易的诸多环节中为当事人提供服务，呈现出经常性民事活动的特点。这种活动关系到家庭重大财产的委托，涉及到大笔资金的交易服务，具有很强的社会责任，因此房地产经纪服务的信用性，具有社会信用的特征。而且房地产经纪业，特别是居间业，是接受买卖双方的委托，又往往处于市场严重信息不对称的浪尖上，既肩负解决其问题的重任，却又有利用此问题获利的便利，这就使得房地产经纪服务的信用性，不仅与市场效率和交易风险直接有关，而且与社会成本和社会风险密切相关，从而使得房地产经纪人在信用方面进一步或退一步，所导致的后果往往不只是量的大小，而是质的变化。例如，对房地产经纪企业来说，不讲信用就可能是事业的倒退、信誉的殆尽，甚至从此退出市场。因此培植、维护信用性是房地产经纪业致力健康发展的重中之重，决不可掉以轻心。有志于房地产经纪事业的有识之士，必须致力于维护行业的信用性，为建设行业的诚信体系，身体力行，励精图治。由此可见：房地产经纪业是以社会信用性为事业本质的服务行业

　　3、专业性是房地产经纪服务的功能基础

　　房地产交易是复杂性的商品交易活动，房地产经纪人必须系统地掌握房地产专业知识，熟悉行业所在地的法律法规、房地产市场运作流程与惯例、房地产金融制度及运作，具有扎实的房地产信息搜集、市场分析等专业技能，并具有相应的职业素质和能力，才能有效地发挥行业的市场服务功能。而且，其社会信用性，也必须以其专业的系统性为基础保证，也就是说，房地产经纪人必须依托他的系统的专业知识，才能在交易过程的各个环节都严格把好安全关，才能有效体现房地产经纪服务的作用。由此可见：房地产经纪业是以系统专业性为功能基础的服务行业

　　综上所述，我们应该明确新时期上海房地产经纪业的历史重任：上海房地产经纪行业是影响上海房地产市场交易安全和市场有序健康发展的重要行业，必须励精图治，发挥行业“沟通信息、提供咨询；促成交易、提高效率；公平买卖、保障安全”的独特功能，提高全行业服务的规范与素质，加快全行业的现代化发展步伐，成为推动房地产市场健康、稳定、持续发展的中坚力量。上海房地产经纪业是影响房地产市场兴衰，关系千家万户安居乐业的重要行业，必须以促进上海社会发展与经济良性互动、协同发展的行业责任，激励行业奋发自强，勇于进取，为增进上海城市经济的运行效率，推动上海居住质量的不断提高积极贡献力量

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