论房地产项目开发的成本控制

　　 一、房地产项目开发的特点及实施成本控制的意义

　　 房地产开发项目的基本特点是:产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境,风格类型和使用要求,一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择,形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低,其造价管理则是一个十分复杂系统的工程。要完成这个系统工程必由信息工程、专业技术、营销策划经济分析造价控制各方协同配合方能实现。

　　 房地产项目的开发建设分四个阶段:一是策划阶段;二是设计阶段;三是施工阶段;四是保修服务阶段。

　　 房地产开发项目成本管理与控制的目的是:在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。其管理必须是全过程、全方位的,排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。

　　 二、房地产项目的成本构成及特点

　　 房地产企业虽不同于一般企业,但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。

　　 l、项目前期策划和确立阶段的成本

　　 这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上,对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项,这期间直接发生的各项支出。可行性研究费尤其是报批支出及建设工程规划许可证执照费都可以视为项目成本。这一阶段还有两种重要成本,虽尚未发生,但属于这一阶段必须要考虑的内容:(l)土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用,约占总成本的30-40%。土地费用是评价一个项目是否可行,是否有预期利润的最主要的经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。(2)配套及其他收费支出。主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设计也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但由于种种原因,企业难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,收费标准偏高。这部分成本是房地产开发项目的成本构成中受外界因素影响最大的一块,一般占项目总投资的10-15%。

　　 2、项目设计与计划阶段的成本

　　 具体包括项目设计、计划成本,招标投标成本和施工前准备成本。如工程勘察(测量)费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建设工程费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费等。准备工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建设费、土地有偿出让项目办理“四源’,接用手续、人防、消防审核费用等。

　　 3、项目施工阶段成本

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