国外房地产经纪保证金及其对我国的启示

　　房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。

　　美国的房地产经纪服务市场监管制度建设始于20世纪初，作为该市场监管制度重要组成部分的房地产经纪保证金制度是其一大特色。日本在“二战”后借鉴美国的经验建立了自己的房地产经纪服务市场监管制度，也包含房地产经纪保证金制度。台湾地区的房地产经纪服务市场监管制度建设起步于20世纪六七十年代，在学习美国和日本经验的同时进行了长时间的探索和实践，到了90年代末才趋于成熟，同样也设立了房地产经纪保证金制度。现将它们的房地产经纪保证金制度做些介绍。

　　一、发达国家和地区的房地产经纪保证金制度

　　1.美国的房地产复原基金制度。

　　美国的房地产经纪较为发达，房地产经纪活动几乎渗透到房地产交易市场的每个角落。在美国有超过200万人从事房地产经纪业务，有资料显示，全美约有80%以上的房地产买卖是通过房地产经纪人实现交易。而大多数房地产经纪人的收入处于美国社会的中上等水平，他们具有较高的社会地位。美国房地产经纪业之所以发达，是得益于他们在长期的发展中建立的较为完善的房地产经纪管理制度。

　　房地产经纪www.fangxiucai.com保证金最早出现在美国，称为“复原基金”或“恢复资金”，是对房地产经纪服务市场进行监管的有效制度之一。该基金由企业主办，大约有40个州要求房地产经纪人员交纳保证金或加入州设立的复原基金，由领照人在申请注册时所缴纳的特别规费积累而成，每个持有牌照者缴纳2千～10万美元，大多数州在2.5万～5万美元的范围。

　　当持有销售员牌照或经纪人牌照的房地产经纪人员的违规违法行为给客户造成损失，除会受到暂停或吊销其牌照的相应处罚外，受害人可以起诉牌照持有人或其所属公司，从而获得法律判决。但有时候，由于被告偿还能力不足，导致一些判决不能执行，这时可以动用房地产经纪保证金来偿付那些不能执行的判决，以保护社会公众的利益。

　　2.日本的房地产营业保证金制度。

　　日本借鉴美国的经验设置了“营业保证金”（与美国设置“复原基金”相同）。1952年日本出台关于规范房地产经纪人的法规《不动产交易法》共八章：第一章总则；第二章许可，即房地产交易从业人员需申请许可的各项事宜的规定；第三章房地产交易主任，即房地产经纪人，该章就经纪人的设置、考试、执照核发等有详细规定；第四章营业保证金；第五章业务，规定房地产经纪人业务内容、订金金额的限制、损害赔偿的预定等事项；第六章监督；第七章其他细则；第八章罚则。

　　日本的法律明确规定房地产交易人员必须将营业保证金寄到事务所附近的信托所，办妥信托储备金后，向建设部长或地方市企业首脑报告，才准予正式营业。其目的也是保护公众的利益，对房地产经纪人进行约束，使社会公众在因某一房地产经纪人的不当行为导致财务损失时能够得到赔偿。

　　3.台湾地区的房地产营业保证金制度。

　　标志着台湾地区房地产经纪服务市场进入了法制化监管阶段的《不动产经纪业管理条例》（以下简称“条例”）于1998年1月由台湾地区立法机构正式通过。为保障当事人合法权益，“条例”规定了房地产经纪企业开业前应缴存营业保证金，目的是建立房地产经纪从业人员的信用机制。

　　“条例”规定营业保证金缴纳义务人为房地产经纪企业，企业应依据主管部门规定缴存营业保证金，统一缴存到房地产中介经纪业同业公会或代销经纪业同业公会统一指定的金融机构营业保证基金专户上。同业公会设立营业保证金管理委员会，基金利息用于健全房地产经纪制度。营业保证金缴存以后，发生房地产经纪企业合并、变更的，其已缴存的保证金不受影响，其权利随之转移，不需要重新缴纳。申请退出的企业，自核准注销营业之日起满一年后，可以申请退还其营业保证金本金。受损害人取得对房地产经纪企业或房地产经纪人员的执行名义、经仲裁成立或经基金管理委员会决议支付后，可以在该房地产经纪企业缴存的营业保证金及提供担保总额内，向同业公会请求代为赔偿。
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　　二、国外房地产经纪保证金制度的经验对我国的启示

　　美国、日本和中国台湾地区的房地产经纪服务市场运作规范，消费者的利益得到保证，这得益于它们都有一套较为完善而有效的房地产经纪服务市场监管制度，其中的房地产经纪保证金制度起到了重要的保障性作用。笔者认为我国应充分认识建立房地产经纪保证金制度的意义，学习和借鉴发达国家和地区的成功经验、尽快建立起具有中国特色的房地产经纪保证金制度，为我国房地产经纪服务市场的健康发展做出贡献。

　　1.我国建立房地产经纪保证金制度的意义。

　　建立房地产经纪保证金制度的意义在于如下三个方面：

　　(1)强化企业对房地产经纪服务市场的监管能力，提高企业的公信力。目前，我国还没有房地产经纪保证金，若出现房地产经纪机构或经纪人员故意或无意（由于房地产经纪服务过程十分复杂，有时会因考虑不周全的细节而出现过错）导致客户损失，甚至出现房地产经纪机构老板卷款藏匿的恶性事件，客户的损失无法获得赔偿，此时房地产经纪服务市场的监管部门却束手无策，已有的其他市场监管手段无力应对，公众自然会质疑企业的监管能力和公信力。若监管部门掌握房地产经纪保证金这个强有力的监管手段，这时就可以动用保证金，弥补客户全部或部分损失，这样就强化了企业的市场监管能力，提高了企业的公信力。

　　(2)强化房地产经纪行业的信用能力，促进全行业的诚信建设。一方面，设立房地产经纪保证金作为担保以保障房地产交易安全和消费者的权益不受损害，以实际行动树立了房地产经纪行业“诚实信用”的良好“行业形象”，强化了整个房地产经纪行业的信用能力；另一方面，保证金增加了房地产经纪机构和经纪人员“失信”的成本；保证金又是行业全体成员共同缴纳累积而成的风险担保金，一旦某一机构或人员的行为给客户造成损失而支付保证金赔偿时，就会影响到整个行业的利益和形象，必然会遭到行业成员的一致谴责，因而每个成员在从事房地产经纪业务过程中必须小心行事，这有利于促进房地产经纪行业的诚信建设。

　　(3)强化消费者的维权积极性，提高媒体对房地产经纪行业监督的实效性。当消费者的利益受到损害时，如果担心“赢了官司仍不一定能获得赔偿”，他们则不会非常强烈地要求赔偿，只会对房地产经纪行业失去信任而不再消费房地产经纪服务，这个行业就会逐渐萎缩甚至消失。若有房地产经纪保证金做担保，消费者的利益在任何情况下都能得到保护，他们就有积极性到监管部门投诉或到法院起诉违规违法操作的经纪机构和经纪人员，维护自己的正当权益，这样消费者会逐步建立起对房地产经纪业的信任。另外，媒体往往热心曝光违规违法操作者，帮助消费者维护合法权益，但只有在有保证金作担保的情况下，才能真正为消费者挽回损失，对房地产经纪行业的舆论监督才能起到实际效果。

　　2.我国建立房地产经纪保证金制度的设想。

　　经过几年的努力，我国房地产经纪组织和经纪业已经有了很大的发展，在发展房地产市场，促进房地产业发展，优化房地产资源配置，解决居民住房等取得了重要的成就。但是，目前房地产销售信息化总体水平较低，不动产在不同的开发商、经纪公司、代理公司的业务圈子里独立销售、条块分割式的流通，产品信息无法做到统一公开，产品不能畅顺流通，销售成本增加。

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