国外房地产经纪保证金及其对我国的启示

　　我国建立房地产经纪保证金制度有如下设想和建议，供有关部门参考：

　　(1)尽快立法确立房地产经纪保证金法律制度。由国务院制定并颁布《房地产经纪管理条例》，在“条例”中规定设立房地产经纪保证金的基本原则；由住房和城乡建设部制定房地产经纪保证金制度的实施细则。由法律法规规定房地产经纪保证金的缴存、管理、性质、用途等具体办法。

　　(2)房地产经纪保证金的缴存与管理。房地产经纪保证金由“机构保证金”和“个人保证金”两部分组成，其缴存义务人为房地产经纪机构（包括分支机构）和房地产经纪人员，其管理者（主办者）为企业行业主管部门。房地产经纪机构及其各分支机构在领取营业执照后，必须按管理者规定的数额把“机构保证金”存入指定的银行账户，方可取得房地产经纪机构或分支机构备案证明书；取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证》和取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证》的人员，必须按管理者规定的数额把“个人保证金”存入指定的银行账户，方可取得房地产经纪人注册证书或房地产经纪人协理注册证书。企业行业主管部门设立经纪保证金管理委员会，负责保证金的具体管理工作，管委会由企业行政管理人员、资深房地产专家、资深房地产经纪人组成。

　　(3)房地产经纪保证金的性质与用途。保证金的性质有二点：一是保证金独立于经纪机构和经纪人员之外，与经纪机构、经纪人员的财产与债务完全脱离，因而具有相对独立性；二是保证金可以购买国债、定期存款（不能购买股票等高风险投资），利息用于房地产经纪研究、教育及健全房地产经纪制度，因而具有公益性质。保证金的用途是：本金专款用于消费者损害赔偿，即受害者获得法院判决、仲裁机构裁决或保证金管理委员会裁定后，从该房地产经纪机构和经纪人员缴存的保证金所提供担保的总金额内支付赔偿。另外，申请退出的经纪机构或经纪人员，自核准注销营业、执业（或从业）之日起满三个月，且未出现过赔偿事件或赔偿金额未超过所缴存的保证金本金者，可申请退还其所缴保证金的全部本金或剩余本金。
 

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