金融危机下我国房地产公司机遇与挑战

　　一、金融危机下我国房地产公司面临的危机与挑战 
　　 
　　2008年末发端于美国并不断蔓延的金融危机对全球经济造成了巨大的影响，日益开放的中国经济不可避免的也受到了一定程度的影响，住房商品化背景下高速发展的中国房地产业在这场金融危机中遭遇了前所未有的机遇和挑战。 

　　（一）我国房地产公司在金融危机中面临的挑战 

　　总的来看金融危机对我国房地产市场的影响主要是通过影响宏观经济增长进行传导。经济危机浪潮下世界经济增长放缓，必然导致我国外部需求萎缩，企业效益下滑，投资意愿和能力下降，进而制约消费增长，居民收入增幅下降、失业率上升、股票市场财富缩水、房地产业企业家信心指数大幅下降等。从购买这个角度看，金融危机增加了人们对未来的不确定性，人们就可能推迟消费，投资性的购买也会推迟，这样就可能使房地产市场经历一波长时间的调整，其实现在调整已经开始，虽然中央出台了一些政策，但是这些政策对刺激消费的作用有限，对刺激投资性需求几乎没有作用，因为房地产投资不是看房子的成本是多少，而是看其未来的升值空间如何，而现在前景很模糊，这部分需求就进入了观望状态。这些影响对于高速发展的房地产企业而言无疑是一种致命的打击。 

　　（二）我国房地产公司在金融危机中面临的发展机遇 

　　房地产业是我国现阶段经济发展的一支强心剂，对国民经济的发展做出了巨大贡献。从我国房地产的发展不难看出，中国房地产市场主要是靠内需拉动，国内需求的变动才会对中国房地产市场产生根本性影响，金融危机爆发后，我国企业出台了一系列的宏观调控政策刺激房地产消费，为确保国内经济金融稳定，促进房地产业摆脱金融危机的不利影响，推动国民经济又好又快发展，财政部和央行宣布：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。商业贷款首次购买普通自住房和改善型普通自住房，利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付调整为20%；公积金贷款各档次利率分别下调0.27个百分点。地方企业可制定鼓励住房消费的收费减免政策。货币政策的放松、交易税费的减免对房地产市场的发展都是利好因素，很大程度上促进了房地产企业新一轮的发展。 
　　 
　　二、现阶段我国房地产公司www.fangxiucai.com发展中存在的问题 
　　 
　　经过近20年的积累和市场的优胜劣汰，我国的房地产企业综合实力有了不同程度的提高，并且出现了一批实力雄厚、市场反映良好的大型房地产集团，然而在金融危机导引下我国房地产公司在发展中存在的问题得到了充分暴露，企业的融通资金、资本结构、管理体制、人才培养等方面则存在不少问题，这些问题如不及时解决，企业将难以承受金融危机带来的负面影响。 

　　（一）房地产企业总体规模偏小 

　　通过不断的发展我国房地产公司的实力虽有所提高，但仍普遍存在着“小、散、差”以及住宅建设的规模化程度较低等问题，大部分房地产企业规模不大，注册资金偏低。大量中小房地产企业的存在，难以形成规模效应，同时由于这些中小企业的资金相对薄弱，抗风险能力差，极易产生一些社会问题。 

　　（二）房地产企业普遍自有资金不足 

　　由于缺少有效的资本运作经验与融资渠道，导致房地产企业长期以来一直面临自有资金严重紧缺的局面。部分自有资金不足的开发企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦受政策等方面因素影响，商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，引发连锁反应，隐藏一定的金融风险。 
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　　（三）部分房地产企业存在违规操作行为 

　　个别房地产开发商受利益驱动，出现了许多违规操作行为，主要表现为:个别企业在利益最大化驱动下想方设法提高容积率;许多开发商在尚未拿到商品房预售许可证的情况下，通过以定金、诚意金等变相方式预售住宅;商品房面积“短斤缺两”、工程质量低劣、虚假广告等问题时有发生，这些问题直接影响到房地产企业社会形象。部分企业违反有关土地和预售的规定，并在不具备商品房预(销)售条件下违规销售，因无法办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，消费者的合法权益得不到保障，形成严重的社会不安定因素。 

　　（四）部分房地产企业品牌意识薄弱 

　　虽然不少数市场化的品牌企业通过整个现有资源来细分和占领市场，形成了统一清晰的品牌形象。但从我国房地产开发企业的整体来看，房地产企业的品牌建设意识还非常薄弱。大多数开发企业缺乏清晰连贯的品牌策略和完善的识别系统，未建立有效的品牌管理架构及体制，大多数房地产商只注重具体项目的宣传，借助传统的营销手段名噪一时，却难以维持长期的品牌效应和领先地位。 
　　 
　　三、金融危机背景下促进我国房地产公司发展的对策 
　　 
　　为了减少金融危机对国民经济的影响，我国企业在宏观调控上为确保房地产市场稳定发展出台了一系列的政策，但是政策效应存在一定的滞后性，短期内难以有很大的成效，房地产企业只有狠抓内部管理，加强风险控制，调整经营机构才能够真正的度过这次金融危机。 

　　（一）建立多元化融资渠道 

　　拓宽资金来源和融资渠道是房地产企业战略的重中之重，寻求包括上市、房地产信托和房地产基金在内的多元化融资途径，同时，兼顾资本金的内部积累和外部积累，并且加速资金周转，改善资产结构，优化房地产企业资金配置，提升融资能力，促进资金的良性循环，增强房地产企业竞争力。 

　　（二）提升企业综合实力 

　　未来房地产企业的竞争将是综合实力的竞争，房地产企业应凭借“实力+品牌+项目运营”来进行有效扩张，加强产品的研发创新和提高物业管理服务水平，从降低成本，提高融资能力、提高土地储备、提高开发经营能力等没角度考虑自身的需要，提高企业的资源整合能力，采取项目并购、企业兼并、联合、股权互换等多种方法来不断提高自身的综合竞争力，实现企业有质量的增长。 

　　（三）品牌化经营 

　　加强企业自身管理，在产品、营销、服务、模式、项目管理诸领域不断创新，走多元化、规模化、集约化的发展道路，提高反周期的抗风险能力，如地域多元化投资(进入其它城区的房地产市场)、同一产业不同物业投资(住宅、写字楼、商业、酒店等组合投资)、产业多元化投资(多种产业投资)等。同时，在经营中加快企业品牌建设战略推进步伐，以产品和服务作为品牌竞争力的重要支撑实现企业的可持续发展。 

　　（四）重视风险规避 

　　房地产开发企业在积极拓展市场的同时，应有效地防范各经营风险，如政策法规风险、融资结构风险和管理风险等。企业要密切关注全国性、地方性房地产政策法规动向，把握政策先机;在快速扩张中注重现金流的维护，注意防范资金链的过度紧张;同时，在企业内部要合理配置治理结构，避免造成管理混乱等等，以实现企业的规模化、集约化经营。 

　　（五）加强人才储备 

　　房地产业的高速成长，需要大批专业经营管理人才的加入，而整个产业的人力资源现状却难以满足企业的现实需求，加之房地产业具有专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长等特点，决定了房地产做从业人员必须要具有扎实的专业知识、良好的心理素质、长远的战略眼光及较强的综合能力，因此加强人才的　　

    （六）发展规模经营，推进战略联盟 

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