二次房地产公司改革，看上去很美

　　在全球金融危机打击下，中国可能是罕见的仍然房价飙升的国家，安居梦正在离中产家庭越来越远。在此背景下，有关中央酝酿二次房地产改革的传闻再起。今年7月，李明等14位专家学者联名上书国土资源部及住房与城乡建设部，建议进行二次房地产改革，建立“三三制”住房制度，解决中等收入家庭的住房问题。

　　不管中央部委有没有这个打算，民间对此似乎还是相当期待的。那么，14位专家的二次房地产改革建议到底怎么样？是否可行？现在的房子为什么这么贵，到底是哪些因素在推高房价？二次房地产改革的方案是否能解决这些问题？

　　众所周知，很多地方企业已经将房地产对GDP的拉动作用发挥到了极致。高房价支撑起了各地的GDP政绩以及“土地财政”。由于缺乏有效的力量制衡，在利益驱使之下，企业制定的政策是服务于开发商的利益和企业自身利益的。一旦官商联手与民争利，投资炒作实际是被鼓励的，房价不高才怪。

　　14位专家的建议概括起来叫“三三制”，是指基于三个阶层，实行三种住房制度：保障性住房以企业划拨方式供地，由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，解决低收入家庭的住房问题。商品住房仍以“招拍挂”方式供地，由建筑开发商开发建设，户型面积和房价由开发商自主确定，满足高收入家庭的住房需求。

　　针对中等收入家庭，提出了“四定两竞公共住房”，即非营利公益性建房机构和建筑开发商以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”的方式招标供地建设的准市场化平价住房，供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。这是二次房地产改革的核心，旨在解决中等收入家庭这个“夹心层”的住房问题。

　　仅从文字来看，这一方案的思路和内容都是清晰的，房地产公司www.fangxiucai.com改革看上去很美。但能不能解决问题呢？

　　其实，只要我们留心一下就会发现，二次房地产改革提出的这种“三三制”在现有的住房制度中已经存在。广州就曾推出“三限两竞”的限价房，其实就是想解决中间夹心阶层的住房问题。二次房地产改革的这些建议，没什么新鲜，只是升级扩容版的限价房而已。

　　既然“四定两竞公共住房”和经济适用房、限价房大同小异，那么，两者的命运也就大同小异。经济适用房搞了十年了，曾经一度让中低收入阶层兴奋不已，不过现在这股兴奋劲似乎已经消失殆尽。原因很简单，这一福利已经变质为中高收入群体和官员的偷食盛宴，开着私家车住200平方米经适房之类的丑闻早已不再新鲜。这不，就在前几天，武汉经适房六连号舞弊事件中的房管局科员张某刚刚认罪伏法。要不是当事人搞出这种只有千万亿分之一概率的拙劣表演，很难说这件事会穿帮。经适房早已是千疮百孔，以至于茅于轼老先生祭出了“套内不建厕所”狠招，真是用心良苦的无奈之举。
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　　至于限价房，人们也惊奇地发现，它并不比旁边的商品房便宜多少，那企业在里面的让利让到哪儿去了？天知道。

　　现行住房保障制度只是区分一个“低收入家庭”就搞成这样，而二次房地产改革却必须将全体社会成员严格区分为低、中、高三个收入阶层，其可操作性就不用说了。

　　当然，最大的障碍还不在于此。根据二次房地产改革的建议，企业必须“大出血”，必须把更多的土地配置到保障房方面去，这直接意味着地方企业在土地收益和税费收入上会大幅度减少，按照目前的政治权力架构，它凭什么这么干？它有何动力这么干？60%的城镇中等收入家庭是一个什么概念，要让地产商和企业将这么一大块市场拱手相让，你觉得他们会乐意吗？

　　当然，如果我们的企业真有这个决心来解决人民安居的问题，老百姓当然求之不得。但我看也不用搞什么二次房地产改革那么复杂，就现有的这个制度，真的要做也是“心诚则灵”的。很简单，能不能先把那么高的房地产税费降下来，把土地出让价格降下来，不要搞饥渴式的土地供应了。先把这几条做到了，我想房价就能降不少，问题也就解决了一多半。还有更简单的，能不能先开放农村宅基地的自由流转，让小产权房转正？如果连这点毛都不肯拔的话，你还能指望它“大出血”？

　　倡导二次房地产改革的专家们认为当下房地产公司的问题是市场化过度而造成的，因此要重新回到企业主导的路线上来。如果企业大包大揽能解决住房问题，计划经济时代我们解决得怎么样呢？现在我们的房地产问题，到底是市场化造成的，还是被操纵的伪市场化造成的？

　　那些对二次房地产改革嗤之以鼻的人，并非是觉得现在的住房制度有多合理，并非不想解决这么多人的安居住房问题。而是过去一些年的历史经验告诉他们，过去的房地产公司的政策，收也好、放也好，产生的结果都是“尺蠖效应”：尺蠖这种“弓腰虫”是一种无脊椎动物，行动时一屈一伸像个拱桥；而“尺蠖效应”就是说，尺蠖一会儿收缩，一会儿放直，可是无论收与放都只朝着一个方向—总是那一部分人得利。

　　在这种现象背后，实际上是一种扭曲改革的机制已经在开始形成，导致一些旨在促进社会公平的改革措施，往往在实践中收到的却是加剧社会不公平的效果。在极端的情况下，就是将改革的措施转化为一种利益掠夺的手段。 

　　最新消息说，住建部否认将进行二次房地产改革。也好，在解决导致房价飙升的体制恶性循环的根本问题之前，任何新的房改恐怕都难以让老百姓真正从中分一杯羹。

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