后金融危机时代的房地产企业财务管理

　　一、后金融危机房地产企业财务管理出现的新特点

　　发轫于房地产行业的美国次贷危机的全球性金融危机对各行各业都造成了巨大的冲击，而且尤以房地产行业和金融业所受波及最重。我国作为全球经济链上的重要一环，自然也难以幸免。随着国家相关政策的指引和外部环境的逐渐好转，2009年开始我国房地产行业在全球率先“转暖”。

　　在这次金融危机中，房地产企业充分感到企业财务管理工作对于一个公司的重要性，后金融时代房地产企业加强财务管理工作很有必要抓住房地产企业财务管理工作的特点。

　　（一）资金投入金额巨大，周转期限漫长

　　推动农村城镇化建设，缩小城乡二元化格局是我国社会主义和谐社会建设的重要组成部分。近年来，许多省份都注重推动新农村建设、城乡城市化建设和城市的老城区改造，房地产市场广阔、需求较大。但是，于此同时必然导致房地产企业开发活动较之以前而言大幅增加，房屋建设各项费用加大。而且，伴随着房地产行业的火爆，地价不断飙升，“标王”记录屡屡刷新。房地产企业项目的资金投入变得巨大。而且，房地产企业从从征地、土地开发、市场调研、建设施工、房屋建设到房屋交付是一个漫长的过程。与其他企业相比，房地产企业资金周转期是十分漫长的。这一特点决定了，房地产企业面临的财务风险是巨大的。

　　（二）房地产企业财务管理工作受不断变化的外部环境影响巨大

　　任何企业的财务管理活动都不可能出于真空之中，都要受到它所处的外部环境的影响，房地产企业财务管理www.fangxiucai.com工作对外部环境变化的敏感度更强。影响房地产行业财务管理工作的外部环境主要有：经济环境、政策环境、法律环境和市场环境四个方面。正如本次波及全球的金融危机导致全球经济出现萧条，一系列连锁反应的糟糕的国内外经济环境导致房地产市场上观望气氛浓重，房地产企业处境艰难；另外，房地产行业是人民群众最直接、最核心利益直接相关的行业，而其也是拉动国内经济增长的巨大动力。

　　维持房地产市场的稳定也是企业十分关注的问题，为了保证房地产健康发展，企业往往会实行一系列宏观调控措施，比如调整房屋、土地有关的税收或控制土地供给等。与房地产行业紧密联系的外缘环境任何变化，例如利息的上调或下降、房贷首付比例的提高或下调等都会导致房地产企业资金流的变动。因此，在后金融危机时代，房地产企业必须认清形势，努力处理好企业与外部环境各方面的关系。

　　二、我国房地产企业财务管理工作在本次金融危机中暴露的问题

　　在本次危机中，我国房地产企业所受的冲击首当其中。随着，我国企业一系列宏观政策的出台，从2009年开始我国房地产市场出现“回暖”。但是，在本次应对金融危机中，房地产企业财务管理工作暴露的问题却必须引起我们的警觉。

　　（一）企业资本结构不合理

　　我国房地产企业融资渠道单一，银行贷款是其资金的主要来源，投资基金中自有资金的比例很低，房地产企业的资产负债率往往高的惊人。单一的融资渠道不仅给银行造成了沉重的负担而且也是也使房地产企业本身面临着诸多风险。房地产企业自有资金偏低，偿债能力弱，一旦投资项目出现纰漏，便面临着支付危机。一方面使自己的信用度下降，另一方面又因逾期借款而使利息成本加大。金融危机的爆发，银行在房贷更为谨慎，加之房市萧条，这一问题变得更为严重。随着危机的散去和国家刺激经济政策的出台，房地产企业境况稍好。但是资本机构失衡的问题必须引起足够重视。

　　（二）房地产企业在投资项目选择时存在极大的随意性

　　我国房地产企业在投资方面普遍存在重项目资金的决算而忽视对项目的慎重选择。在项目选择时，缺乏系统科学的项目可行性论证，往往仅靠个人以往的决策经验、主观判断“拍脑门”决定，甚至存在盲目跟风。当前大部分房地产企业热衷追逐于高档商品房的建设，对经济适用房建设热情不高，尤其众多中小房地产企业不顾自身实力也跟风追逐便是最好的例证。投资项目选择的科学与否是关企业生死存亡，投资的盲目性往往使企业不能获得预期的收益，置企业于巨大的财务风险漩涡中。如何促使房地产投资项目选择的科学合理是以后的房地产企业财务管理工作的重中之重。
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　　（三）资本回收风险大

　　房地产开发就有资金投入大、开放产品不可移动、资金回收周期长的特点。与其他企业相比，在改变投资方向、撤出资金方面面临更大困难，抵御风险的能力差。一旦开放项目出现问题，房地产企业将出现巨大的资金缺口。而且还会加大其资产负责率，进一步降低房地产企业的再筹资能力，造成资金缺口的进一步加大。

　　三、后金融危机时代我国房地产企业应加强的财务管理措施

　　（一）“开源”——积极拓宽融资渠道

　　房地产开发项目需要巨大的资金投入，我国房地产企业融资多度依赖于银行贷款。融资渠道单一的问题，既加大了公司的财务风险也制约了公司的进一步发展。2008年受金融危机影响，银行收缩房贷，导致个房地产企业资金严重紧张。面对上述问题我国房地产公司不能固守传统的单一的融资渠道，而应该根据自己的优势，广泛“开源”，拓宽新融资渠道，例如企业可以尝试实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道。

　　（二）实施适当的土地储备战略

　　土地对房地产企业而言是至关重要的资源，它既是企业最基本的生产资料，又是必要的资本手段和融资工具。

　　持有适量的土地储备才能保证房地产企业的持久性或可持续性。“仓里有着隔夜粮，心里边才能不发慌”如果没有土地储备，一旦当前项目结束，企业将出去停业状态。虽然2008年受金融危机影响中国土地价格出现了下调迹象，但由于中国受金融危机的影响相对较小、复苏又快加之近期宽松的政策环境影响，土地价格再次出现上扬。因此，资金充裕的房地产企业应选准良机，尽可能在政策允许的情况是增持优质的高增值潜力和高变现能力的土地储备，为企业后续发展奠定基础。

　　（三）注重项目的投资组合

　　房地产企业不能保证投资的每个建设项目的经营管理都不出纰漏，因此，一定的经营风险是不可避免的，而且房地产的投资规模越大，对经营管理的水平要求也就越高，投资组合则是降低企业经营风险的重要手段。因此，房地产企业要运用投资组合理论，合理进行投资组合，尽在投资高档商品房时兼顾经济适用房的建设，充分利用各类型房地产功能间的互补性，最大限度地适应市场，提高房地产企业财务管理的抗风险和获利。另外，在选取投资组合中单个项目时，对于每一个项目房地产公司都应该慎重进行可行性研究，然后才做出决策，从而避免不具备投资性的项目被误选中到投资组合中，从细节上控制投资风险。

　　（四）加强资金管理，提高资金使用效率

　　资金之于企业的作用就像血液之于人体的作用一样，企业从事的一切生产经营活动都必须充足的资金予以支撑。对房地产企业而言，更是如此。相对于其他企业而言，房地产企业对资金需求更大，一旦资金链断裂，昨天还是地产界的巨鳄，今天很可能就会被迫破产。因此，房地产企业必须加强对资金的管理，提高其资金使用效率。一方面，房地产企业要在财务工作中制定实施严格的财务监控制度，制定合理的资金使用计划，以实现资金的合理调度使用，保证生产经营活动所需的现金。另一方面，加强项目建设管理，不能拖延工期，在讲究科学施工的基础上加快项目建设周期，让资金周转流动起来，要加强存货管理，提高存货的周转率，减少存货占用资金额度。存货和应收账款是企业的两大资金蓄水池，这两部资产占用企业的资金如果过多，便会导致企业流动资金的不足。房地产项目建设必须的钢材、水泥等原材料占企业前期投入资金的大部分，而且房地产原材料市场价格波动较大，房地产企业财务管理人员应该有提前预测能力，采用远期合约等形式规避掉原材料市场价格波动带来的风险。同时，合理预测存货的经济进货批量，在不影响企业项目建设的前提下，减少存货占用企业资金的额度。

　　财务总监应该做好房地产企业财务管理的工作。现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识已远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还必须了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持！

　　清华大学财务总监领导力再造高级研修班旨在从系统和宏观层面帮助企业财务总监及所有高层管理者提升其现代战略财务能力，增强全局观念和财务控制能力，以更全面、更深刻的眼光审视企业价值，最终实现企业价值可持续增长的目标。

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