房地产公司：谁动了广州的房价？

　　最近一段时间，广州市长张广宁成了焦点。这位市长在两会期间曾对众多媒体表示“今年一定会采取相关措施把房价压下来”，3月27日出台了调控措施“广七条”。

　　有趣的是，市长话音刚落，就收到了一份见面礼。

　　事实部分是这样的，广州国土房管局公布《2007年3月广州市房地产市场分析》显示：广州十区一手住宅今年三月出现较大降幅，每平方米7029元，比上月下跌七百元。

　　评价是：“‘广七条’已初显成效”。

　　市长一跺脚，市场抖三抖？这条新闻如此富有戏剧性，充分满足了一些人的癖好。现在各地都有人援引案例，要求本地市长也“开口说话”，把房价痛痛快快降下来。

　　遗憾的是，“广州一手住宅每平方米下跌700元”的消息明显与市场行情不符。

　　广州的房价到底跌了没有？

　　市长“旗开得胜”，广州市民却毫无感觉。

　　一家电视台去市场上做了个调查，记者发现：市面上大部分楼盘价格没有下降，越秀、海珠等区域的楼价甚至还上涨了一两百元。专家表示，三月份成交多是城郊小户型，低价楼盘交易量增加导致均价下跌。认识到“均价下跌并非房价下降”之后，结束语显得颇为无奈：“房价真要降下来，可不会那么容易。”

　　据媒体报道，广州三月住宅均价的变化主要缘于结构性的变化：花都区成交量的大幅变化。花都3月成交13.82万平方米，比2月的6.39万平方米高出7.43万平方米，增幅高达116.28%；由于花都属于低价区域，自然拉动平均房价走低；与此同时，中心城区依然是价格高企。所谓政策“初显成效”其实是胡说八道。

　　事实上，对于广州的房地产公司www.fangxiucai.com房价的争议性报道所在多有。类似的价格起伏一年总有若干次。
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　　去年某报发了篇“广州九月房价大跌”，文章在网上广为传播。事实上，广州本地分析机构中“空方”认可的实际跌幅也不过是1％。

　　广州的房价为何“一惊一乍”？

    “稳中有降”和“忽涨忽跌”是怎样出来的？

　　我们将长期遭遇房价统计的两个有趣特征：稳中有降；忽涨忽跌。

　　在房地产报道中，我们经常看见通过新盘、几套二手次新房的调价，以偏概全得出整体房价调整的结论；环比、同比的混用更是屡见不鲜。

　　同比统计的下跌并不是什么稀奇的事情。举个简单的例子。如果楼盘降价在去年12月完成，今年房价哪怕保持静止，依然会呈现连续一年的每月同比下跌，读起来就好像今年每个月都在下跌一般。

　　更重要的是，哪怕出现了逐月成交价的环比下降趋势，也只是市场供应结构变化的自然表现。现在各大城市中，都存在市中心地区供应锐减、郊区楼盘成交量上升的情况，房子越买越远，并不意味着真实房价下调。哪怕市区房价进入“无量空涨”的通道，只要采用这种统计模式，郊区化的趋势依然可以带来平均房价的“稳中有降”。

　　在“稳中有降”的同时，大家总是发现房价在“忽涨忽跌”。这也并不难以理解。

　　处于取样空间的热销楼盘往往主导“大盘走势”，于是房价看上去就在稳中有降的同时忽上忽下，而真实的下跌却未必发生；有时取样区间中恰好有高档盘集中成交，于是房价又“大幅上升”。这和真实、可比的房价上涨也不是一回事。

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