商业物业成功营销架构

 
 
 
正六层
精品店
大回环
小回环
纯古典维多利亚精品商场
正五层
 
 
 
正四层
 
 
 
正三层
百货公司
流线、清晰
现代古典 适当古典符号表现
正二层
 
 
 
正一层
 
 
 
负一层
平价商场
大通透
后现代：简洁、平价概念物化表现
负二层
 
 
 
 
分层功能定位
正九层
美食城以垂直电梯与滚梯双线路到达
正八层
 
正七层
 
正六层
精品店已达5、6、7屋，属商业死亡线，为克服人的疲劳，必需在装饰上给予符号强化
正五层
 
正四层
 
正三层
昼保留百贷公司的基本性质，并插入适量的娱乐功能
正二层
 
正一层
 
负一层
追求回头客，熟客，装修层注意弱化“高档高价”感觉
负二层
 
（五）关于人流
北京、上海大型百货商场的人流
1、常规人流密度
2、根据中旅商业城广场的商业区位，并考虑到今后的发展，其常规的人流争取达到北京百贷大楼、西单商场10万人/日的水平，如能达到上海巴黎春天15万人/日的水平则更理想。对永久性的设施应留有适当的人流增长空间，以便于随着人流的增加，做适当高速后可满足。
 
工农业面积
（平方米）
客流量
平均日（万人）
北京百贷大楼
18000
10
20
北京西单商场
20000
10非曲直                                
20
上海一百
17000
20
30
上海巴黎春天
46500
15
25
从上表可以推算出：大型百贷商场人流密度
商场名称
平日
节假日
北京百贷大楼
5.6人/m日
11.2人/m日
北京西单商场
5人/m日
10人/m日
上海一百
11.8人/m日
17.6人/m日
上海巴黎春天
3.3人/m日
5.4人/m日
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第四段：商场楼层功能定位的说明
逛、购、娱、食功能的统一
大型购物中心以流动人口为销售对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分构成的。一般情况下占有1/3，但由于休闲，旅游者存在着即兴购买。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据有关部门测算，一般情况2下40-60分钟，成人为90--150分钟。按此推算：顾客在商场停留的时间不会超过2，5小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客离开购物环境，终止购物活动。
  基于上述两点，购物中心不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动。顾客可以在里面购物、就餐、游乐。这样就消除了顾客的疲劳，延长了顾客的停留时间。特别是有小孩的家庭，可以全家前来，大人购物、小孩玩乐，各得其所，这是目前许多百贷商店所不能比拟的。
专题式商场的概念
近年来，国内大型商场经济效益不佳，有人把主要原因归结为大型商场增建过多，分流了购买力。但也有专家认为国内大型商场普遍经营无特色，价格偏高是生意冷淡的重要因素。
  香港是世界著名的旅游、购物中心，零售业向来发达。前几年，大型综合性商场在零售业占着主导地位。近年来，专题式商场却出奇制胜，在竞争中突围而出。
  专题式商场是围绕着某一类商品展开服务，强化了消费者特定的购物意识，例如“黄博新天发地”内就包含了五个专题式商场：占地4000平方米的“文化城”是一个展现图书、文化、文具的专题商场：“时尚坊”网罗了世界各地的时装名牌：“良缘阁”包含了结构所需的一切内容，从地产代理、室内设计装修、家具、电器和床上用品，乃至婚纱摄影、密月旅游应有尽有：“荧幕圈”是家庭娱乐和综合娱乐中心：“中央汽车世界广场”只卖一种商品一汽车。
  这种商场将同一类商品集中起来，比较容易塑出商场的个性，提供了一种舒适的购物环境，使购物成为一种消闲，增加了顾客的购买兴趣和欲望。总的来说，专题式商场有一定的发展空间。
近年来，台湾最大的零售商也在一些大型购物中心里，吸收了专题式概念。
中旅商业城的体重较大，考虑到购物方便和功能配套，使每一层的功能尽可能消晰，走专业化的道路，减少不必要的重复，减少人流交叉，节省消费者的时间。
中旅商业城“食品城”负二层要领设计
负二层特点：
  负二层面积7206平方米，与地铁公署前站直接连接，便于人流聚散。把负二层定位成仪器城，其辐射范围可沿地铁1、2号线展开，具有得天独厚的条件。完完全有可能把中旅商业城负二层办成中心区功能完备、环境舒适、品种齐全、超大规模的一流仪器城。
食品城概念 
  “民以食为天”，随着人们收入的增加和生活的提高，人们的饮食结构和生活习惯正在发生变化，消费方式以逐步从粮店、菜市场向自选仪器超市转移。仓华式自选仪器超市经营的品种、加工方式、储存方法越来越为生活在快节秦中的人们所接受。面对这一趋势，把中旅商业城的负二层定位为仓储式自选仪器城及有必要，并有良好的发展前景。
 负二层铺面划分原则： 
1、仓储式自选方式是国内外流行的购物方式，建议采用这种方式。
2、为了实现仓储式自选，无论是一家经营，还是散买，在管理上必需统一。即：统一进出、统一计价、统一收银。
3、考虑到食品专卖的特点，应该有必要的货品仓库。贷梯与仓库的关系应便捷。
4、厕所目前的位置有碍交通联系，也不利于贷梯与仓库管理，将其位置高速到东南角处。
5、自动扶梯对地铁人流方向，与负一层、地铁车站的联系便捷、顺畅。管理的矛盾，使负二层形成有集中出入。
6、仪器区的布局将频繁上货的品种造近库区和货梯。
7、除北侧两个交通井外，关闭其余各井在负二层的出口，需开通的设保安人员看守。
8、引入“现场分类、加工、切分、展示、售卖”的作业方式，保证货品鹇、食用方便。
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第五段：从折页编辑思路看营销思路 
  编辑目的 
  中旅商业城是一个12万平方米的单位建筑。近期开始做商场部分的推广。商场为6万平方米的购物中心，其建筑风格为欧陆式风格，商场由约300家左右的商店集合而成。本折页是中旅商业城的形象宣传品，具有招商性质。通过本折页，使读者坚中旅商业城的商业部分有基本的了解并形成良好的印象。
中旅商业城购买者和潜在的购买者。
1、第一主力店，需1万平方米左右的大型百货公司业主（海内外）
2、国外名牌店主（国外、港、台）
3、国内名牌店主（国内）
4、百贷、饮食、娱乐业、私人业主（广州及珠江三角洲）
上述购买者或决策者为具有丰富经验的商业人士或投资者。年龄约为30-50。
编辑风格
1、大气。反映出中旅商业城在广州商圈中傲视同侪，具有王者之尊的地位。
2、喧闹。勾画出中旅商业城代表了最新的商业业态。人潮滚滚，商机涌动。
3、别致。本拆页是中旅商业第一各宣传品，在版式上要独具一格。
4、精美。纸张选用可高档。
主要卖点展示
1、商业旺地之中的宝地。中旅商业城位于中山五路217至255号，原为广州首批个体工商业者发祥地。从中旅商业城经新大新至广百是今后广州市的600米第一商圈黄金走廊。

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