商业物业成功营销架构

  A．大型
  B． 中型
  C．小型
  2．写字楼公共空间
  A．中厅
  B． 绿化及小区
空中豪宅
  1．户型
  2．会所、架空层空中花园的提示
  3．豪宅的要素及提示
关于环境
外部环境
   1．广场
  A．广场的风格
  B． 小区、雕塑
  C． 硬地
  D． 绿化
  2．出入口
  A．地铁出入口与商场出入口关系及处理
  B．   商场出入口
  3．本建筑与周边建筑的关系
  A．风格
  B．   体量
  C．   本项目对人们的吸引力
  4．外部环境的延展
  A．路沿石、道路
  B．   立交桥
  C．   地铁
  5．灯光
内部环境
营销环境的营造
销售中心
  1．销售中心提示
  2．销售中心的布置
样板房
  1．豪宅
  2．商场
            
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第三段：中旅商业城广场概念设计
一、  建筑部分
  中旅商业城广场在广州商圈中的位置
  中旅商业城是以商业为主，含商住写字楼、空中花园豪宅的综合性商业建 筑.
  根据中旅商业城所处的地缘优势，中旅商业城极有可能与新大新、广百开成广州市600米黄金走廊，并成为该走廊最大的综合购物中心。中旅商业城能否实现上述定位，取决于在以下几项指标上能否在广州商圈中名列前茅.
总体目标
  使中旅商业城广场成为广州商圈中“最可去”的地方。
  “休闲日哪里去——广州中旅商业城”成为众人皆知的广告语
  中旅商业城有什么——只要你能想到的，它都有
分目标
  1．最可逛
  2．最可购
  3．最可吃
  4．最可玩
具体衡量指标
  1．提高日均吸引人流目标
  A．中旅商业城对顾客要求有广泛的适应性：男女老少皆宜
  B． 中旅商业城对顾客要求强烈吸引力：本省人、外省人、旅游者、外国人
  C．中旅商业城要充分利用地铁最大的出口站。这一优势，将地铁人流最大限度 地引导到中旅商业城来。
  2．延长顾客人均停留时间目标家庭集体购物：留住小孩、留住夫妇、留住老人
对非家庭购物
  A．    当地人（可玩、可吃、可看、可买）
  B．    外地人（可玩、可吃、可看、可买、可住）
  a．中旅商业城的可去点要尽量增多
  b．    走累了有地方休息
  c．    小孩子有地方玩
  d．    饿了有地方吃
  e．有地方娱乐
  C．    提高顾客消费率目标
  a．    该买的能买到
  b．    该玩的能玩到
  c．    想吃的能吃到并且干净、价格可接受
  d．    想看的能看到
  3．提高日均销售额及利润目标多元化的价格策略
  A：坚持薄利多销中档价
  B：想买的、能买到、价不贵
  C：品牌、精品、货真价实
 建筑的风格定位
  建筑的整体风格为欧陆风格。
  使中旅商业城在广州商圈现代建筑群中独具一格，体现出与众不同的王者风范。用独特风格来对应中旅商业城代表的新的商业业态。
 用城堡式的复合建筑。
  使商场、写字楼、空中花园式豪宅形成一个既相应又有机结合的整体。外型上可使有足够的欧陆建筑元素使建筑物具有充足的商业符合。可选用塔楼拔高建筑，使得从解放路高架桥等多个不同的视角度看到的建筑更加挺拔，使建筑的“标识”性更加强烈，并使建筑集“逛、购、食、玩”的功能于一体得以更好地体现。
  采取三段式的结合。
   整体的三段式与空中花园豪宅的局部三段式组合，有助于增加建筑的韵味。不同的灯光组合方案可能使建筑物显现出“富丽堂皇”、“海市蜃楼”等不同的效果，以突出中旅商业城的富贵和上部豪宅的典雅风范。
    功能部分
关于人流
北京、上海大型百货商场的人流
  1．常规人流密度
  2．根据中旅商业城广场的商业区位，并考虑到今后的发展，其常规的人流争取达到北京百货大楼、西单商场10万人/日的水平，如能达到上海巴黎春天15万人/日的水平则更理想。对永久性的设施应留有适当的人流增长空间，以便于随着人流的增加，作适当调整后即可满足。
 
工农业面积
（平方米）
客流量
  平均日（万人）    节假日
北京百货大楼
18000
10
20
北京西单商场
20000
10
20
上海一百
17000
20
30
上海巴黎春天
46500
15
25
从上表可以推算出：大型百货商场人流密度 商场名称
平日
节假日
北京百货大楼
5.6人m2日
11.2人/ m2日
北京西单商场
5人/ m2日
10人/ m2日
上海一百
11.8人/ m2日
17.6/ m2日
上海巴黎
3.3/ m2日
5.4/ m2日
关于物流
  购物中心是消费双方进行商品交易活动的空间，每日巨大的人流带来了大量的购买；大量的购买带来了大量的物品的流动。
   1．库房购物中心需要一定的库房，库房作为贮存商品的场所。库房一般可分为城市储运公司和商场专有仓库，而商场专有仓库和店外仓库。城市储运部门的仓库面积一般为：平均每平万元库存商品需12m2。而对于商店库房面积的大小，除与进货方式、管理制度相关外，与库存周转天数有关，国内一般为40天。国内一些大商店的营业面积和库房面积如表所示。
国内大型百货商店营业、库房面积分配表（单位：m2） 商场名称
营业面积
库房面积
库营比
备注
上海一百
17800
8500
0.48：1
 
北京王府井
14390
9562
0.66：1
 
北京西单
10407
9673
0.93：1
店外700（仓库）
深圳万能
17300
7500
0.43：1
店内600（仓库）
深圳万佳百货的店外仓库为7500m2，与营业面积之比为0.43：1，万佳的店内仓 为600m2。为了保证中旅商业城广场能维持正常运转，应安排出足够的店内仓库面积尢其是对 第一主力店部分，应考虑足够的内仓库，以免因考虑不同影响今后的招商。
2.车流
  国内大型的百货商店中，货运车辆一般为十辆左右，特大型商店接近20辆。例如上海第一百货商店有货运卡车11部、货运三轮5部。
据商业部门过去的统计，百货商店每一万元商品装载一卡车。随着人们生活水平的提高和物价指数的提高，对中旅商业城这类大型高档商业企业来说，过去的统计已经不适用。根据我们对几类商品的测算，平均约为人民币10万元商品装载一卡车。
  由于中旅商业城广场地面停车面积有限，而且机动车通道宽度有限，应尽量考虑货车装车、卸车空间，以免占用道路、造成阻塞。
中旅商业城空间结构与布局 
分层功能定位
空间原则
装饰风格定位
正九层
美食文化博物馆
以文化装饰和数量集中为特色
中西结合之楼层
正八层
 
 
 
正七层

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