住宅公摊水构成详解与建议

　　住宅公摊水详解及一些建议公用分摊水的构成

　　从法律的角度来分析,住户目前所分摊的公用水可分为三种性质,分别是合法公摊、非法公摊和模糊公摊。合法公摊包括合理误差、正常管网泄漏和火警时消防用水;非法公摊包括小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处用水、开发商未出售(或已出售未收楼)的某些单元用水、非火警动用消防水和偷窃用水;法律没有明确规定归属的分摊,笔者都称之为模糊公摊。

　　合法公摊用水详解及建议

　　1.合理误差。水表的正常误差有两个值。最大流值高区最大允许误差为±2%,最低流量低区最大允许误差为±5%(根据国家水表检定规程《JJG162-85》)。某些用户合理地利用最低流量低区用水时负误差大的经验,用缓慢滴水的方式来取水。这种取水方式对总表产生的是正误差,是允许范围内的误差。最近有报道,某些假水表的误差为400%,简直像抢劫用水。分表总和大于总表就是负分摊。小区用水为什么经常会出现负分摊的现象呢?因为小区设计供水量远大于实际取水量时,总表总是出现在最低流量低区,如上所述低区负误差大(换句话说就是总表实际上转得慢了),所以就出现了分表总和大于总表的负分摊。我曾经管辖的一个物业小区就是这种负分摊的现象,开始我以为是总表坏了,自来水公司更换了总表后还是负分摊,5年来一直是负分摊。建议推广使用精密水表,并建议自来水公司收回水表的安装、更换和移动的监督权。

　　2.正常管网泄漏。管网泄漏分为明管泄漏和暗管泄漏。明管泄漏容易发现,并容易得到修复,所以这方面的损失一般很少。暗管泄漏分为地下暗管泄漏和地上暗管泄漏。地上暗管泄漏容易发现,并容易得到修复,这方面的损失一般也很少。地下暗管具体用途通常有四种:一种是公共地方清洁用水水管,一种是绿化用水水管,一种是观赏设施用水水管,一种是总表后的进户管。建议在《建筑给水排水设计规范》修订时将前三种用途的水表,规定为表前明管设计。建议对总表后的进户管也进行明管设计。发现地下管网泄漏的方法通常有两种,一种是定期用水数量对比,另一种是定期人工检查,检查的方法很简单,将用户前端的总水阀关闭,水表仍然转动,说明有泄漏。镀锌水管违法使用和超期使用也是造成管网泄漏的原因之一。镀锌水管容易生锈和被腐蚀,里面容易贮藏细菌,正常使用寿命是8至10年。建设部发布的《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》(建住房[1999]295号)中规定:自2000年6月1日起,在城镇新建住宅中,禁止使用冷镀锌钢管用于室内给水管道,并根据当地实际情况逐步限时禁止使用热镀锌钢管。实际上这一通知没有很好地执行。建议政府有关部门加强执法。

　　3.火警时消防用水。消防用水是没有设计安装水表的,火警难得一遇,无火警也就无这方面的用水分摊。

　　非法公摊用水详解

　　1.根据国家计委发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)第八条规定:管理费中包含了绿化管理费、清洁卫生费、办公费和保安费等。小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处办公用水和管理处员工生活用水理应在管理费中支出。由于缺少监督,不少物业管理公司通过不装分表或做假账的形式将

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