物管招投标实例解析

　　23年前,在改革开放的前沿阵地深圳,从香港引入了一个全新的服务形式——物业管理,初衷极为简单,是为购房者提供港式的售后服务。时至今日,物业管理以人们始料未及的速度已发展成为中国一个极具生命力的朝阳行业。但是我们也应该看到,这个新兴行业还有许多不尽人意的地方亟待完善。尤其在物业管理前期招投标过程中,往往是多个企业一哄而上,大打价格战,甚至出现不正当竞争和恶性竞争的事件。“如何避免前期招投标过程中的恶性竞争和价格战,遏止不正当的招投标行为”已成为当前中国物业管理行业亟需解决的一个重要课题。

　　前期招投标实例解析

　　《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对于行业市场的发展有一定的规范作用,但对于遏制招投标过程中的恶性竞争和价格战还显得力度不足。恶性竞争主要有三种表现:个别企业与招标方或专家评委形成默契,违背原则,暗箱操作;个别企业通过不法手段打压主要竞争对手;投标单位之间搞串连,进行围标。对于价格战,从投标单位来说,就是用低于必要成本的价格进行竞争,导致服务标准降低,或是为了中标,达到宣传企业的目的,不惜动用公司资金进行补亏;从招标方来说,由于地区经济的差异性,期望的目标也有所不同,如沿海经济发达地区,物业投资额较大、智能化程度高,业主希望得到优质优价的服务,但由于评标方法不完善,使中等或偏低价格者中标,表面上看是节省了业主的费用,实际上造成服务管理没有充分的资金支持,达不到物业增值保值的目的。经济欠发达地区的业主喜欢低价中标,企业盲目迎合,中标者在后来的服务管理中出现严重亏损,只能降低人员数量和工资标准,导致服务质量下降,达不到承诺的指标。针对这些情况,要做好几方面的工作:加强对投标单位的资格审查;优化招标方案的设计;严格控制招投标过程。目前深圳实行的一些做法,具有一定的借鉴意义。

　　2003年12月23日,深圳市住宅局批准并委托盐田区住宅局就盐田区行政文化中心举行物业管理招投标活动,这次投标从报名开始就严格把关,公证处全程介入,报名单位必须具备国家一级资质、通过ISO9000认证、管理过深圳市区级政府物业或其它地方市级政府物业,或者管理过单体建筑面积7万平方米以上的物业。另外,如果企业之间存在关联关系,只允许一个单位报名参加,这些要求保证了投标单位较高的素质,有利于规范各投标单位的行为,为招投标活动的顺利开展提供保障。在招标方案设计上分为四个部分,其中技术标及项目经理人答辩都要求不得出现公司标识,即平时所说的“暗标”,评分内容及比例见下表:

　　各部分分值计算表

　　序号评分项目最高分值备注

　　1技术标(J)100分对招标文件的响应

　　2项目经理人答辩(D)100分经理人对管理项目答辩

　　3投标人考察评价得分(K)100分规模实力、财务状况、业绩、信誉度

　　4商务标得分(S)100分

　　计算方法:S=[1-(SX-S1)/Sn]*100,其中,S1为有效最低报价,Sn为平均价,SX为单位报价

　　评审最后得分(N)

　　N=A1*J+A2*D+A3*K+A4*S其中:

　　A1=30%,A2=10%,A3=40%

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